3부"살아남는 법 - 2026 대응 전략" 자금 조달 계획서 작성부터 보유세 절세까지

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

자금조달계획서 안전항목은 증여·대출, 위험항목은 예금·개인차용. 성실신고가 유일한 답. 2026년 보유세는 집값 상승으로 30~50% 급등. 마포 래미안 416만원, 대치 은마 1천만원 시대. 대응법: 6월1일 회피, 공동명의, 보수적 대비(올해×1.5배). 세금은 투자 비용의 일부다.

 

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

자금조달계획서_보유세_보도자료.pdf

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자금조달계획서 이렇게 쓰면 걸린다

 

"세무사님, 자금조달계획서 좀 봐주실 수 있나요?"

부동산 세무 전문 세무사 K씨에게 최근 이런 문의가 폭주하고 있습니다. 국세청 실시간 감시 소식이 알려진 후부터입니다.

"이제는 계약하기 전부터 상담 오세요. 계약서 쓰고 나서 오면 늦어요."

K세무사가 가장 많이 듣는 질문 세 가지가 있습니다.

"예금으로 쓰면 안 되나요?"
"부모님께 빌리면 되죠?"
"기존 집 팔아서 사면 문제없죠?"

하나씩 답해보겠습니다.

 

✅ 안전한 항목: 이건 괜찮아요

 

1. 증여·상속 (단, 반드시 신고)

"아버지께 10억 증여받았습니다."

신고만 제대로 했다면 자금조달계획서에 당당히 쓸 수 있는 최고의 항목입니다. 국세청도 이미 알고 있으니까요. 증빙도 명확하고요.

증여세율이 아깝다고요? 2부에서 본 사례들을 다시 보세요. 무신고 가산세 20%에 납부지연 가산세가 매년 8~9%씩 붙습니다. 10년 지나면 원래 세액의 거의 두 배가 됩니다.

차라리 처음부터 정직하게 신고하고 내는 게 훨씬 쌉니다.

 

2. 금융기관 대출

담보대출, 신용대출, 전세자금대출. 은행에서 받는 대출은 가장 깔끔합니다. 금융거래 확인서 하나면 끝입니다.

"자금 여력이 있는데 왜 대출을 받아요?"

K세무사의 답변입니다. "자금조달계획서 소명이 깔끔하니까요. 대출은 거짓말을 하지 않습니다."

실제로 자산가들 중에는 현금이 충분한데도 일부러 대출을 풀로 받는 분들이 있습니다. 소명 하나는 확실하니까요.

회사 지원금도 좋습니다. 요즘 카카오, 네이버 같은 대기업들이 직원 주택 구입 자금을 5억까지 지원해줍니다. 이것도 증빙이 명확합니다.

 

⚠️ 주의 항목: 조심해서 써야 해요

 

3. 부동산 처분대금

"기존 아파트 팔아서 샀어요."

좋습니다. 하지만 2부 사례 1, 2번 기억하시나요?

지금 판 집만 보는 게 아닙니다. "그 집은 언제 샀어? 그때 돈은 어디서 났어?" 여기까지 봅니다.

10년 전, 20년 전에 부모님께 받은 돈으로 샀다면? 그때 신고 안 했다면? 지금 걸립니다.

 

체크리스트:

• 최초 취득 시 자금 출처가 명확한가?
• 당시 증여받았다면 신고했는가?
• 여러 번 갈아탄 경우, 모든 단계의 자금 출처가 명확한가?

 

4. 개인 간 차용 (특히 부모-자녀)

"부모님께 빌렸어요."

가능합니다. 하지만 증거를 확실히 남겨야 합니다.

필수 3종 세트:

• 차용증 작성 (금액, 이자율, 상환 기간 명시)
• 이자 지급 (2억1,700만원까지 무이자 가능하지만 주는 게 안전)
• 원금 상환 (5년 이내, 보수적으로는 2~3년)

"친한 친구한테 빌릴 때 어떻게 하시나요? 그렇게 하세요."

K세무사의 조언입니다. 제3자에게 빌린다고 생각하고 모든 절차를 밟으라는 겁니다.

차용증이 대충 써져 있거나, 이자를 한 번도 안 주거나, 상환 기간이 30년이라면? 국세청은 이렇게 판단합니다. "이건 차용이 아니라 증여네."

 

🚫 위험 항목: 가급적 피하세요

 

5. 예금

"제 통장에 있는 돈으로 샀어요."

2부 사례 3번 의사 선생님 기억하시죠?

국세청은 당신의 신고 소득을 알고 있습니다. 지난 5년, 10년간 얼마를 벌었는지 다 압니다. 그런데 그 소득 대비 예금이 너무 많으면?

"이 돈 어디서 났어?"

자영업자라면 더 위험합니다. 현금 매출 누락 의심. 직장인이라면? 부모님께 받은 거 아니냐는 의심.

"그럼 예금은 절대 쓰면 안 되나요?"

아닙니다. 쓸 수는 있습니다. 단, 신고 소득과 합리적으로 설명 가능한 수준이어야 합니다.

연봉 5,000만원인데 예금 5억? 설명 가능합니다. 10년간 모았고, 투자 수익도 있었다면요.

연봉 5,000만원인데 예금 20억? 설명 불가능합니다. 뭔가 다른 돈이 들어온 게 분명합니다.

 

절대 원칙: 성실신고가 답이다

 

K세무사가 가장 강조하는 것이 있습니다.

"편법은 이제 통하지 않습니다. 시스템이 진화했어요."

과거에는 운이 좋으면 넘어갔습니다. 담당 공무원이 대충 보고 넘어가면 됐으니까요.

하지만 이제는 지자체 공무원과 세무 공무원이 동시에 봅니다. 실시간으로요. 두 눈이 당신을 지켜보는 겁니다.

"세금이 아까워요."

그 마음 이해합니다. 하지만 냉정하게 계산해보세요.

증여세 30억 × 30% = 9억
vs
증여세 무신고 적발 시 = 9억 + 무신고 가산세 1.8억 + 납부지연 가산세(매년 누적)

첫 번째는 9억. 두 번째는 최소 11억에서 시작해서 시간이 지날수록 계속 늘어납니다.

게다가 적발되면 앞으로 계속 마크됩니다. 다음 거래 때도, 그다음 거래 때도요.

"언제 상담을 받아야 하나요?"

K세무사의 답: "계약 전부터요."

계약서 쓰기 전에 자금 구조를 짜야 합니다. 증여를 받을 건지, 차용을 할 건지, 대출은 얼마나 받을 건지. 미리 설계하고 증빙을 준비해야 합니다.

계약하고 나서 오면? 이미 늦었습니다.

특히 법인 사업자는 필수입니다. 2부 사례 4번처럼 삼중 처벌 맞기 싫으면요.

 

2026 보유세 폭탄이 온다

 

자금조달계획서를 잘 썼다고 끝이 아닙니다. 집을 사고 나면 매년 내야 하는 세금이 있죠. 보유세입니다.

그런데 2026년, 보유세 폭탄이 터집니다.

 

"공시가 동결해도 30~50% 오른다"

 

2025년 11월 4일, 놀라운 기사가 나왔습니다.

"김윤덕 국토부 장관, 내년 공시가격 현실화율 동결하겠다."

일단 환영할 만한 소식입니다. 공시가격 현실화율이 70%에서 80%, 90%로 오르면 보유세가 그만큼 더 오르니까요.

하지만 전문가들은 고개를 저었습니다.

"동결해도 소용없어요. 집값이 올랐으니까요."

서울 아파트값이 2024~2025년 사이 급등했습니다. 특히 강남과 한강벨트는 20~30% 올랐죠.

공시가격은 시세의 70%입니다. 시세가 10억에서 13억으로 올랐다면?

2024년 공시가: 10억 × 70% = 7억
2025년 공시가: 13억 × 70% = 9.1억

현실화율은 70%로 똑같습니다. 하지만 공시가는 2억 이상 올랐습니다.

공시가가 오르면? 재산세도 오르고, 종부세도 오릅니다. 자동으로요.

 

지역별 보유세 시뮬레이션

 

실제 숫자를 볼까요? 우병탁 위원(부동산 전문가)이 계산한 2026년 예상 보유세입니다.

 

한강벨트 중고가 아파트

단지 면적 2025년 2026년 예상 상승률

 

마포 래미안푸르지오	84㎡	299만원	416만원	50% ↑
옥수 레미안리버젠	84㎡	256만원	353만원	38% ↑
왕십리 텐즈힐	-	226만원	279만원	30% ↑

 

강남 초고가 아파트

단지 면적 2025년 2026년 예상 상승률

 

대치 은마아파트	84㎡	700만원	1,000만원대	43% ↑
잠실 주공5단지	-	867만원	1,260만원	45% ↑

 

"겨우 300만원에서 400만원? 뭐 감당할 만한데요."

그렇게 생각하실 수도 있습니다. 하지만 정부는 정확히 이걸 노리고 있습니다.

 

정부의 "구독경제" 전략

 

부동산 세무 유튜버 L씨는 이렇게 설명합니다.

"Netflix 가격 인상 전략과 똑같아요."

Netflix가 한 달에 1만원이었습니다. 그런데 갑자기 3만원으로 올린다면? 사람들이 해지합니다.

하지만 1만원 → 1만2,000원 → 1만5,000원 → 1만7,000원... 이렇게 조금씩 올리면? 그냥 냅니다. "에이, 2,000원 차이야" 하면서요.

보유세도 마찬가지입니다.

300만원 → 900만원? 폭동 납니다.
300만원 → 450만원 → 600만원 → 750만원? "에이, 150만원 차이야."

이게 바로 "개구리 삶는 물" 전략입니다.

물이 끓는 냄비에 개구리를 넣으면? 놀라서 바로 뛰쳐나갑니다.
찬물에 개구리를 넣고 서서히 데우면? 그냥 죽습니다.

L씨는 이렇게 경고합니다.

"2026년 보유세를 감당할 수 있다고 해서 안심하지 마세요. 2027년, 2028년도 계속 오릅니다. 그때도 '이 정도야' 하면서 낼 수 있는 선으로 올립니다. 10년 후에는 지금의 3배가 될 수도 있어요."

 

"왜 현실화율을 동결했을까?"

 

2024년 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 주요 지역이 3중 규제에 묶였습니다. 강북, 수도권까지 투기과열지구가 되었죠.

여론이 악화됐습니다. "집값은 안 오르는데 규제만 받네." "토지거래허가 신청서 쓰느라 정신없다."

게다가 2026년 지방선거가 있습니다.

만약 공시가 현실화율까지 올렸다면? 보유세가 50~80% 급등했을 겁니다. 유권자들의 분노를 어떻게 감당하겠습니까?

그래서 동결한 겁니다. 하지만 집값 상승으로 인한 보유세 증가는 막을 수 없습니다. 이건 자연스러운 현상이니까요.

"집값 올려놓고 세금만 안 올릴 순 없잖아요? 형평성 문제도 있고요."

정치적 계산입니다. 조세 저항을 최소화하면서도 세수는 확보하는 전략.

 

"추가 악재도 있다"

 

공정시장가액비율이라는 게 있습니다.

종부세 공식: (공시가 - 공제) × 공정시장가액 60% × 세율
재산세 공식: 공시가 × 공정시장가액 45%(1주택) × 세율

이 비율을 올리면? 세금이 또 오릅니다.

종부세 60% → 70%로 올리면 약 17% 증가
재산세 45% → 60%로 올리면 약 33% 증가

현재 정부는 이것까지 검토 중이라고 합니다.

 

보유세 줄이는 4가지 방법

 

"그럼 어떡하라고요? 그냥 내라고요?"

아닙니다. 방법은 있습니다.

 

① 6월 1일 기준 피하기

 

보유세는 6월 1일 기준으로 부과됩니다.

매수하려면: 6월 2일 이후에 잔금
매도하려면: 5월 31일 이전에 잔금

단, 이 방법은 평생 한두 번밖에 못 씁니다. 매수 한 번, 매도 한 번.

 

② 공동명의 활용

 

1주택자는 무조건 공동명의가 유리합니다.

왜냐하면 종부세 공제가 1인당 나오기 때문입니다.

단독명의: 12억 공제
공동명의: 12억 × 2명 = 24억 공제 (실질적으로)

게다가 공동명의는 종부세 특례 신청을 단독명의처럼 할 수 있습니다. 즉, 두 명이 각자 12억씩 공제받을 수 있어요.

2주택자도 대체로 공동명의가 유리합니다.

재산세 공제가 늘어나고, 세율 구간도 분산되니까요.

3주택 이상은 계산해봐야 합니다.

종부세 중과(과표 12억 초과 시)가 들어갈 수 있으니 케이스별로 시뮬레이션이 필요합니다.

 

③ 임대소득 경비처리 (고급 기술)

 

이건 세무사와 반드시 상담하세요.

조건:

• 주택 임대소득이 있어야 함
• 임대수익 < 보유세 (즉, 손해)
• 다른 소득이 있어야 함 (근로소득, 사업소득 등)

이런 경우, 임대소득을 종합과세로 신고하면 보유세를 경비처리할 수 있습니다. 그럼 근로소득과 합산해서 마이너스가 나오면 환급받을 수 있어요.

단, 주택만 가능합니다. 상가는 안 됩니다.

 

④ 보수적으로 대비하기

 

가장 현실적인 방법입니다.

올해 보유세 × 1.5 = 내년 예상 보유세

보수적으로 보려면 × 2, 심지어 × 3까지 생각하세요.

"올해 300만원 냈으니까 내년엔 600만원 정도 준비해야지."

이 정도로 마음의 준비를 해두면 실제로 450만원 나왔을 때 "어? 생각보다 적네" 하게 됩니다.

심리적 충격을 줄이는 전략입니다.

 

2026년을 준비하는 자세

 

"결국 답은 뭔가요?"

K세무사와 L유튜버, 두 전문가가 공통으로 말하는 것이 있습니다.

"성실 납세가 최선이자 유일한 답입니다."

 

"세금은 비용이 아니라 투자의 일부"

 

부동산 투자를 할 때 우리는 여러 비용을 계산합니다.

• 취득세: 매수 시
• 중개수수료: 매수·매도 시
• 양도세: 매도 시
• 그리고... 보유세: 매년

보유세도 투자 비용의 일부입니다. 피할 수 없습니다.

"보유세 300만원이 아깝다"고 생각하지 마세요. "연 300만원 관리비 내면서 이 집에 산다"고 생각하세요.

만약 그게 부담스럽다면? 그 집은 당신의 자산 규모에 맞지 않는 겁니다.

 

"전문가와 협업하세요"

 

자금조달계획서 작성, 증여 신고, 보유세 절세. 혼자 하기 어렵습니다.

세무사 상담 비용이 50~100만원 나갑니다. 아깝게 느껴질 수 있죠.

하지만 2부에서 본 사람들은 몇억, 몇십억을 날렸습니다. 50만원이 아깝다고 상담 안 받다가 5억 날리는 겁니다.

투자 대비 리스크:

50만원 상담 비용 vs 5억원 세금 폭탄

계산이 나오시죠?

 

"장기 전략을 세우세요"

 

2026년 보유세만 생각하지 마세요. 2027년, 2028년도 계획하세요.

• 언제 팔 것인가?
• 1주택 특례를 어떻게 활용할 것인가?
• 증여는 언제 할 것인가?
• 상속 계획은?

10년, 20년을 내다보고 움직여야 합니다.

 

"당신의 20대를 기억하십니까?"

 

마지막으로 다시 한 번 강조합니다.

국세청은 10년 전을 봅니다. 당신의 20대를 기억합니다.

그때 부모님께 받은 돈, 신고 안 하셨죠? 지금이라도 자진신고하세요. 가산세가 조금이라도 덜 붙습니다.

"설마 보겠어?" 하지 마세요. 봅니다. 실시간으로요.

2025년 10월 30일, 국세청이 선포했습니다. "자금조달계획서 실시간 감시 시대."

2026년 1월 1일, 보유세 폭탄이 터집니다.

준비된 사람만이 살아남습니다.

당신은 준비되셨습니까?

 

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[3부작 완결]

• 1부: 10년 전 통장까지 들여다본다 ✓
• 2부: 이렇게 걸린다 - 5가지 함정 ✓
• 3부: 살아남는 법 - 2026 대응 전략 ✓