1부 "10년 전 통장까지 들여다본다" 국세청 자금조달계획서 실시간 감시 시대

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

2025년 10월, 국세청이 자금조달계획서 실시간 감시 시작. 30대 직장인이 초고가 아파트 구매 후 10년 전 대학생 시절 엄마에게 받은 분양대금까지 추적당해 증여세 폭탄. 이제 취득 부동산뿐 아니라 "종잣돈"까지 본다. 코인·주식 시드머니도 위험. 당신의 20대를 기억하는가?

 

 

 

 

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자금조달계획서_보유세_보도자료.pdf

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"설마 10년 전까지 보겠어?"

 

2025년 10월 30일, 국세청이 조용히 보도자료 하나를 배포했습니다. 제목은 평범했습니다. "자금조달계획서 실시간 공유로 부동산 탈세 철저히 검증하겠다." 하지만 그 속내는 결코 평범하지 않았습니다.

김모씨(32세)는 서울 소재 초고가 아파트를 취득했습니다. 사회초년생치고는 파격적인 선택이었죠. 하지만 자금조달계획서에는 자신 있게 적었습니다. "기존 보유 아파트 B 처분대금." 실제로 그는 20대 후반에 산 아파트를 팔아서 그 돈으로 더 좋은 집으로 갈아탔을 뿐이었으니까요.

지자체 담당 공무원이 서류를 검토했습니다. "음, 처분대금이 맞네. 등기부등본도 확인됐고." 1차 관문은 통과인 듯 보였습니다.

그런데 이상한 일이 벌어졌습니다. 며칠 후 추가 자료 요청이 들어온 겁니다. "본인이 현재 거주하시는 주택의 임대차계약서를 제출해주세요." 김씨는 당황했습니다. '내가 산 집을 확인하는 건 당연한데, 내가 사는 집까지 왜 보는 거지?'

알고 보니 국세청은 이렇게 계산하고 있었습니다. 아파트 B를 팔아서 초고가 아파트 A를 샀다고? 그럼 처분대금이 전부 A로 갔다는 건데, 그럼 지금 너는 어디 살고 있니? 전세? 전세보증금은 어디서 났어?

김씨가 현재 살고 있는 집의 전세보증금, 그 금액이 너무 컸습니다. 아파트 B 처분대금과 거의 비슷한 수준이었죠. 그럼 초고가 아파트 A를 살 돈은 대체 어디서 나온 걸까요?

답은 간단했습니다. 아버지로부터 받은 현금 증여. 수억원. 그것도 신고하지 않고.

더 놀라운 건 그 다음이었습니다. 국세청은 여기서 멈추지 않았습니다. "그런데 김씨, 당신이 20대 후반에 산 아파트 B, 그건 어떻게 샀죠?"

김씨는 그때를 떠올렸습니다. 대학교 4학년, 막 졸업할 무렵. 어머니가 분양권을 사주셨죠. "네 명의로 해두면 나중에 좋을 거야." 당시에는 그저 고마웠습니다. 세금? 증여세? 그런 건 생각도 못 했죠.

10년이 지난 지금, 그 '고마운 선물'이 폭탄으로 돌아왔습니다. 아파트 B 분양대금 전액, 어머니로부터의 증여. 무신고. 국세청은 10년 전까지 거슬러 올라간 것입니다.

무신고 가산세 20%. 납부지연 가산세는 매년 8~9%씩 10년간 누적. 김씨가 내야 할 증여세는 원래 세액의 거의 두 배가 되어 있었습니다.

"설마 10년 전까지 보겠어?" 김씨의 착각이었습니다.

 

"실시간 감시 시대가 왔다"

 

대체 무슨 일이 벌어진 걸까요?

국세청과 국토교통부가 MOU를 체결했습니다. 자금조달계획서와 증빙자료를 "실시간으로" 공유하겠다는 내용입니다. 기존에는 한 달 주기로 자료를 주고받았습니다. 지자체 담당자가 먼저 검토하고, 한 달 후에 국세청이 받아서 다시 분석하는 식이었죠.

하지만 이제는 다릅니다. 지자체 공무원이 자금조달계획서를 받는 순간, 국세청 세무 공무원도 동시에 그 내용을 봅니다. 두 눈이 동시에 당신을 보는 겁니다.

더 무서운 건 검증 방식의 진화입니다. 과거에는 "지금 취득한 부동산"만 봤습니다. 자금 출처가 명확한가? 증빙자료가 있는가? 여기서 끝이었죠.

하지만 이제는 "1차 검증"에서 "2차 검증"으로 넘어갑니다.

• 1차 검증: 취득한 부동산 A의 자금 출처
• 2차 검증: 그 자금의 원천, 즉 "너는 지금 어디 사니?"
• 3차 검증: 더 거슬러 올라가서 "그 돈은 애초에 어디서 났어?"

김씨의 사례가 정확히 이것입니다. 아파트 A → 아파트 B 처분대금 → 아파트 B는 10년 전 엄마가 사준 것. 3단계 추적.

이는 최근 급증하는 코인·주식 투자 수익에도 똑같이 적용됩니다. "코인으로 10억 벌었습니다." 좋습니다. 거래소 내역도 있고요. 그런데 그 "시드머니 1억"은 어디서 났나요?

당신이 20대였을 때, 학생이었을 때, 소득이 없었을 때 갑자기 생긴 그 1억. 부모님께 받은 거 아닌가요? 신고는 하셨나요?

국세청 보도자료에 나온 다른 전문가의 말이 소름 돋습니다. "자금조달계획서를 보면 개인 간 채무, 이른바 '부모찬스'를 이용한 거래가 늘고 있다. 자금 출처 분석 체계를 한층 고도화해 탈루혐의자를 정교하게 선별하겠다."

"정교하게 선별." 당신의 20대를 기억하고 있나요? 국세청은 기억하고 있습니다.

 

"당신도 안전하지 않다"

 

"나는 괜찮겠지." 김씨도 그렇게 생각했습니다. 외국인도 아니고, 법인 사업자도 아니고, 그냥 평범한 직장인인데요.

하지만 이번 국세청 보도자료에는 5가지 적발 사례가 담겨 있습니다:

① 외국인 자녀 - 아빠로부터 현금 증여 무신고
② 연소자(대학생) - 엄마가 10년 전에 사준 아파트
③ 고소득자(의사) - 신고소득 대비 예금 과다
④ 법인 대표 - 법인 자금 유출로 주택 취득
⑤ 일반인(대학생) - 부모와 허위 전세계약

외국인? 연소자? 고소득자? 법인? 일반인? 5가지 유형 중 하나는 당신입니다.

특히 주목할 점은 ②번 사례입니다. 이것이 바로 김씨와 같은 케이스죠. "연소자"라고 분류되어 있지만, 실제로는 30대 직장인입니다. 다만 과거 20대에 학생 신분으로 부모님께 증여받았다는 이유로 "연소자" 카테고리에 들어간 것입니다.

다시 말해, 지금 당신이 30대든 40대든 상관없습니다. 당신의 20대를 보는 겁니다.

그리고 더 무서운 소식이 있습니다. 2025년 10월 31일, "부동산 탈세 신고센터"가 개통했습니다. 전 국민으로부터 탈세 제보를 받습니다. 포상금도 지급합니다.

이웃이 당신을 감시합니다. 친척이 당신을 감시합니다. 심지어 가족도 당신을 감시할 수 있습니다.

2부에서는 5가지 사례를 자세히 분석하겠습니다. 왜 그들은 걸렸을까요? 어떤 함정에 빠진 걸까요? 그리고 당신은 그 함정을 피할 수 있을까요?

 

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[3부작 연재]

• 1부: 10년 전 통장까지 들여다본다 ✓
• 2부: 이렇게 걸린다 - 5가지 함정 (다음 편)
• 3부: 살아남는 법 - 2026 대응 전략 (다음 편)