3부: 왜 당할 수밖에 없었나? 외국인 전세 사기 예방법

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

외국인은 내국인과 달리 소득 증명이 어렵고 다주택 세금 규제도 미비해 전세 사기가 가능했다. 출국 시 추적이 불가능한 것이 가장 큰 문제. 등기부등본 정밀 분석, 전세보증보험 필수 가입, 집주인 신원 확인이 필수다. 외국인 임대인 정보 공개, 보증금 예치제도, 출국 제한 등 제도 개선이 시급하다.

 

 

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외국인_집주인_전세사기_보고서.pdf

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"외국인에게는 규제가 다릅니다"

 

"도대체 왜 이런 일이 가능한 거죠?" 신림동에서 1억 3천만원을 날린 C씨의 절규는 우리 모두의 의문이기도 합니다. 답은 놀랍게도 '제도'에 있습니다. 외국인이 국내에서 부동산을 구입하고 임대사업을 할 때, 내국인보다 훨씬 느슨한 규제를 받습니다.

첫째, 소득 증명이 어렵습니다. 한국인이 주택담보대출을 받으려면 재직증명서, 소득증명원, 세금납부 내역 등을 꼼꼼히 제출해야 하지만, 외국인은 이런 서류 제출이 까다롭거나 불가능한 경우가 많습니다. 둘째, 다주택자 세금 규제를 받지 않습니다. 한국인이라면 여러 채를 사들일 때마다 중과세를 당하지만, 외국인은 이런 제재가 없거나 미미합니다. 셋째, 임대사업자 등록 의무가 없습니다. 한국인 임대사업자는 의무적으로 임대보증보험에 가입해야 하는 경우가 많지만, 외국인은 이런 의무에서 자유롭습니다. 신림동 D씨가 28억원이 넘는 대출을 받아 건물 2채를 사들일 수 있었던 것도, 별다른 제재 없이 수십 명과 전세 계약을 맺을 수 있었던 것도 바로 이런 허점 때문입니다.

 

"신림동 D씨 사건은 [23억 원과 함께 사라진 집주인 글]에서 자세히 다뤘습니다."

 

"출국하면 끝, 추적 불가능"

 

더 큰 문제는 '출국'입니다. 한국인 집주인이 전세 사기를 저지르면 재산을 압류하고, 형사고소를 하고, 법원 판결을 받아 강제집행을 할 수 있습니다. 하지만 외국인 집주인이 본국으로 돌아가버리면? 모든 것이 무용지물이 됩니다.

HUG가 대위변제 후 채권 회수를 위해 43명의 외국인 임대인에게 연락을 시도했지만, 22명은 아예 연락조차 닿지 않았습니다. 법원의 지급명령서도 '수취인 불명'으로 반송되어 공시송달로 처리될 수밖에 없었죠. 한 캐나다 국적 임대인은 2022년 11월 1억 1,500만원을 못 돌려주어 HUG가 2023년 1월 대위변제를 했습니다. 이후 해당 주택이 경매로 넘어가 8,700만원을 회수했지만, 나머지 금액에 대한 재산조사는 1년이 넘도록 진행되지 않았습니다. 왜일까요? 채무자가 외국에 있으면 재산조사 자체가 거의 불가능하기 때문입니다. 국제 공조를 요청해도 시간과 비용이 엄청나게 들고, 성공 확률도 낮습니다. 결국 외국인 집주인 입장에서는 "보증금 받고 출국하면 끝"이라는 계산이 가능한 것이죠.

 

 

HUG 보증사고 전체 현황은 [전국에서 243억 증발 글]을 참고하세요.

"나는 어떻게 보호받을 수 있나요?"

 

그렇다면 우리는 속수무책으로 당할 수밖에 없는 걸까요? 완벽한 방법은 없지만, 최대한 안전장치를 마련할 수는 있습니다.

계약 전 필수 체크리스트:

1. 등기부등본 정밀 분석 - 집주인이 외국인이라면 더욱 꼼꼼히 확인하세요. 근저당권 설정액, 선순위 보증금, 체납 세금 등을 반드시 확인해야 합니다. "선순위 보증금이 없다"는 집주인의 말은 절대 믿지 마세요. 전입세대 확인서를 직접 떼어보고, 등기부상 임차권등기가 얼마나 설정되어 있는지 확인하세요.
2. 전세보증보험 필수 가입 - 비용이 부담스럽더라도 반드시 가입하세요. 특히 외국인 집주인과 계약할 때는 선택이 아닌 필수입니다. 정부는 청년층과 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하는 제도도 운영 중입니다.
3. 집주인 신원 확인 - 외국인 집주인의 경우 비자 종류, 체류 기간, 국적, 국내 거주지를 반드시 확인하고 계약서에 명기하세요. 여권 사본을 받아두는 것도 좋습니다.
4. 계약서 특약 사항 추가 - "전입신고 및 확정일자를 받을 때까지 집주인은 해당 부동산을 매매하거나 근저당권을 추가로 설정하지 않는다"는 조항을 반드시 넣으세요. 이를 위반하면 계약을 무효화할 수 있다는 내용도 포함하세요.
5. 다가구주택은 더욱 주의 - 신림동 사건처럼 다가구주택은 임대인이 1명이라 전세보증보험 가입이 거부되는 경우가 많습니다. 이런 경우 아예 계약을 재고하는 것이 현명합니다.

 

"제도가 바뀌어야 합니다"

 

개인의 노력만으로는 한계가 있습니다. 근본적으로는 제도가 바뀌어야 합니다. 국회 김희정 의원이 제시한 개선 방안은 다음과 같습니다.

시급한 제도 개선 과제:

1. 외국인 임대인 정보 공개 의무화 - 국적, 비자 종류, 체류 기간 등을 투명하게 공개하도록 해야 합니다. 세입자가 계약 전에 이 정보를 확인할 수 있어야 합니다.
2. 보증금 예치 제도 도입 - 전세보증금의 일부를 은행 등 제3기관에 예치하도록 의무화해야 합니다. 계약 종료 시에만 인출할 수 있게 하면, 집주인이 함부로 가져갈 수 없습니다.
3. 출국 제한 조치 - 보증사고를 낸 외국인이 변제를 거부하거나 연락이 끊긴 경우, 즉시 출입국 관리소에 통보하여 출국을 제한해야 합니다. 현재는 이런 시스템이 전혀 없습니다.
4. 외국인 임대사업자 등록 의무화 - 외국인도 일정 규모 이상 임대사업을 하려면 임대사업자로 등록하고, 임대보증보험 가입을 의무화해야 합니다.
5.  

정부도 뒤늦게 대책 마련에 나섰습니다. 2024년 국토교통부는 서울 전역과 인천, 경기 주요 지역을 '외국인 토지거래허가구역'으로 지정했습니다. 하지만 이미 발생한 수백억원의 피해를 구제하기에는 역부족입니다. 신림동에서, 봉천동에서, 전국 곳곳에서 여전히 세입자들은 날아간 보증금 때문에 잠 못 이루는 밤을 보내고 있습니다.

 

만약 이미 피해를 당했다면:

• 즉시 임차권등기명령 신청 (주택임대차보호법)
• 전세사기피해자 지원위원회에 피해자 등록 신청 (jeonse.kgeop.go.kr)
• 전세피해지원센터 상담 (☎1533-8119)
• 집주인 형사고소 및 민사소송 진행
• 법률구조공단 또는 대한변협 법률구조 신청

 

중요한 것은 '나는 괜찮겠지'라는 안일한 생각을 버리는 것입니다. 신림동의 청년들도, 봉천동의 세입자들도 모두 "설마 나한테 이런 일이..."라고 생각했습니다. 외국인 집주인과 계약할 때는, 아니 모든 전세 계약을 할 때는 항상 최악의 시나리오를 염두에 두고 대비해야 합니다. 당신의 전 재산이 걸린 문제니까요.

 

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[연재 완결]

• 1부: 23억 들고 사라진 중국인 집주인... 신림동의 악몽 ✓
• 2부: 전국 243억원 증발, 회수율은 고작 2%... 왜? ✓
• 3부: 나는 안 당할 수 있을까? 외국인 집주인 체크리스트 ✓