2부 "이렇게 걸린다 - 5가지 함정" 왜 그들은 걸릴 수밖에 없었나

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

 

 국세청 적발 5가지 유형 분석. ①외국인 자녀 2차 검증 ②30대 직장인 10년 전 추적 ③의사 소득 대비 예금 과다 ④법인 대표 삼중 처벌 ⑤대학생 허위 전세계약. 공통점은 모두 무신고. 무신고 가산세 20%에 납부지연 가산세까지 누적. "신고만 했어도" 피할 수 있었던 비극들.

 

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

자금조달계획서_보유세_보도자료.pdf

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함정 ①②: 외국인 자녀와 연소자의 착각

사례 1: "아빠가 여러 채 있다고 했는데"

 

A씨는 외국인입니다. 한국에서 사업도 하고, 자녀도 한국에서 키우고 있죠. 자녀가 성인이 되자 서울 신축 아파트를 수십억원에 사주기로 했습니다.

자금조달계획서에는 이렇게 적었습니다. "자기자본: 기존 부동산 처분대금." 실제로 자녀 명의의 아파트 한 채를 팔아서 그 돈으로 더 좋은 집을 산 것이니 문제없어 보였습니다.

지자체 담당자도 고개를 끄덕였습니다. "처분대금 맞네요. 등기부등본도 확인됐고."

하지만 국세청 세무공무원은 다른 것을 보고 있었습니다. "그런데 이 자녀분, 지금 어디 살고 계시죠?"

알고 보니 A씨의 자녀는 전세로 살고 있었습니다. 그것도 보증금이 수억원. 이상했습니다. 기존 아파트를 팔아서 신축 아파트를 샀다면서, 그 처분대금은 어디 갔을까?

답은 간단했습니다. 처분대금은 전부 자녀가 거주할 전세집 보증금으로 들어갔습니다. 그럼 신축 아파트 살 돈은? 아버지 A씨로부터 받은 현금 증여. 수억원. 무신고.

"형식상" 자금조달계획서만 맞춰놓은 겁니다. 하지만 국세청은 이제 1차 검증에서 끝나지 않습니다. "너 사는 집"까지 봅니다. 2차 검증의 시대가 온 것입니다.

결과? 증여세 수억원 추징. 여기에 무신고 가산세 20%가 얹어집니다. 만약 이 증여세가 1억원이라면, 신고를 안 했다는 이유만으로 2,000만원을 더 내야 합니다. 그것도 출발점일 뿐이고요.

 

사례 2: "10년 전 그때가 문제였어"

 

1부에서 본 김씨 이야기, 조금 더 자세히 들여다볼까요?

30대 사회초년생 김씨. 초고가 아파트를 샀습니다. 자금 출처는 "기존 아파트 B 처분대금." 여기까지는 사례 1과 비슷합니다.

국세청은 김씨가 현재 거주 중인 전세집을 확인했고, 역시 보증금이 과도하다는 걸 발견했습니다. 그래서 아버지로부터의 증여를 의심했죠.

하지만 국세청은 여기서 멈추지 않았습니다. 한 걸음 더 들어갔습니다.

"김씨, 당신이 판 아파트 B, 그건 언제 샀죠? 그때 당신 나이가 몇이었죠?"

기록을 보니 김씨는 20대 중반, 대학생 시절에 아파트 B를 취득했습니다. 당시 소득은? 없었습니다. 재산은? 없었습니다.

"그럼 그 아파트는 어떻게 산 거죠?"

어머니께서 분양권을 사주셨습니다. "네 명의로 해두면 나중에 좋을 거야." 분양대금 전액, 어머니가 내셨습니다. 증여세 신고? 당시에는 그런 게 있는 줄도 몰랐습니다.

10년이 지난 지금, 그 무지의 대가를 치르고 있습니다.

국세청 관계자의 말입니다. "경제적 능력이 없는 연소자가 부동산을 취득한 경우, 자금 출처를 정밀 추적합니다. 세법상 증여 추정 기간은 10년입니다."

김씨는 충격을 받았습니다. "제가 지금 산 집 때문에, 10년 전 일까지 들춰지다니..."

이것이 바로 "종잣돈 추적"의 공포입니다.

당신이 코인으로 10억을 벌었다고 칩시다. 거래소 내역도 완벽합니다. 하지만 그 시드머니 1억은 어디서 났나요? 5년 전, 당신이 학생이었을 때, 갑자기 생긴 그 1억. 부모님께 받은 거 아닌가요?

주식도 마찬가지입니다. "저는 투자 잘해서 5억을 벌었어요." 좋습니다. 그런데 최초 투자금 5,000만원은?

공통점이 보이시나요?

사례 1과 사례 2, 둘 다 "2차 검증"에 걸렸습니다. 취득한 부동산만 본 게 아니라, 그 이면의 이면까지 들여다본 겁니다. 그리고 둘 다 무신고 가산세 20%라는 폭탄을 맞았습니다.

 

함정 ③④: 소득자의 예금과 법인의 지옥

사례 3: "신고 소득은 적은데 예금은 많네?"

 

B씨는 개인병원을 운영하는 의사입니다. 실력도 좋고 환자도 많습니다. 그래서 서울 재건축 예정 아파트를 수십억원에 샀습니다.

자금조달계획서에는 자신 있게 적었습니다. "자기자본: 예금." 금융기관 예금 수십억원.

"내가 번 돈이야. 의료 행위를 하면서 정직하게 모은 돈이라고. 통장 잔고도 있고."

지자체 담당자는 통과시켰습니다. "예금 내역 확인됐습니다."

하지만 국세청에는 B씨의 '다른 데이터'가 있었습니다. 바로 소득 신고 내역입니다.

"B씨, 당신의 지난 5년간 신고 소득을 봤는데요. 이 예금 금액하고... 좀 안 맞는데요?"

개인병원 원장이니 소득이 높긴 합니다. 하지만 그래도 수십억원의 예금을 쌓기에는 부족했습니다. 대한민국 평균 의사 소득 대비, B씨의 예금액은 과도했습니다.

조사 결과, B씨는 비급여 진료비를 현금으로 받고 '사인 계좌'에 입금했습니다. 사업자 통장이 아닌 개인 계좌로요. 그리고 그 매출은 신고하지 않았습니다.

"손님들이 현금 결제를 원하는데 어쩌겠어요. 제가 거절할 수도 없고..."

변명은 통하지 않았습니다. 소득세 수십억원 추징. 여기에 가산세가 붙습니다.

 

핵심은 이겁니다: "예금" 항목은 위험합니다.

국세청은 당신의 신고 소득을 알고 있습니다. 그리고 당신이 자금조달계획서에 쓴 예금액도 압니다. 이 둘이 맞지 않으면? 즉시 조사 대상입니다.

자영업자 여러분, 현금 매출 누락하셨나요? 10년 전, 20년 전 매출도 지금 문제가 될 수 있습니다. 그 누락된 매출로 모은 돈으로 지금 집을 사려고 하니까요.

 

사례 4: "법인 사업자는 삼중으로 맞는다"

 

C씨는 법인 대표입니다. 농산물 도매업을 합니다. 사업도 잘 되고, 그래서 한강변 고가 아파트를 수십억에 샀습니다.

자금조달계획서에 적었습니다. "자기자본: 기존 주택 전세금 10억원."

그런데 지자체 담당자가 물었습니다. "혹시 전세 계약서 있으시면 한번 볼 수 있을까요?"

C씨는 내밀었습니다. 계약서상 금액: 5억원.

"어? 자금조달계획서에는 10억인데, 계약서에는 5억이네요?"

게임 오버였습니다.

조사 결과, C씨는 법인의 현금 매출을 별도로 관리했습니다. 그 금액이 수십억원. 농산물 도매니까 현금 거래가 많았죠. "이 정도야 뭐..." 싶었던 게 화근이었습니다.

이제 무슨 일이 벌어질까요?

첫째, 법인세가 나옵니다. 법인이 매출을 누락했으니까요. 수십억원의 매출 누락, 여기서 나오는 법인세는 엄청납니다.

둘째, 소득세가 나옵니다. C씨 개인 명의로요. 왜냐하면 법인 돈을 개인이 빼서 썼으니까, "상여금"으로 처리됩니다. 대표자 개인 소득세가 추가로 나옵니다.

셋째, 부가가치세까지 나옵니다. 농산물이라 면세일 수도 있지만, 만약 부가세 과세 대상이라면 여기까지 나옵니다.

법인세 + 소득세 + 부가세 = 삼중 처벌

만약 B씨(의사)였다면 소득세만 나왔을 겁니다. 개인 사업자니까요. 하지만 C씨는 법인 사업자입니다. 법인도 때리고, 개인도 때립니다. 양쪽에서 얻어맞는 겁니다.

법인 사업자 여러분, 법인 돈을 함부로 빼서 쓰지 마세요. 특히 부동산 살 때요. 걸리면 정말 지옥입니다.

 

함정 ⑤: 부모와의 허위 계약, 그 허무한 결말

 

D씨는 대학생입니다. 그런데 서울 고가 주상복합 아파트를 수십억에 샀습니다.

"어? 대학생이 어떻게?"

자금조달계획서를 봤습니다. "차입금: 임대보증금." 갭투자를 한 겁니다. 전세를 끼고 아파트를 산 거죠.

"오, 요즘 대학생들 대단하네. 갭투자까지 하네?"

그런데 임차인이 누구냐고 물으니까, 부모님이랍니다.

"음... 뭐 부모님이 세입자일 수도 있지. 아들 명의로 해두고 부모님이 전세 사시는 거지 뭐."

하지만 국세청은 한 가지를 더 확인했습니다. "혹시 전입신고 된 세대 구성원 명단 좀 볼 수 있을까요?"

놀라운 사실이 드러났습니다. D씨와 부모님이 같은 주소에 살고 있었습니다. 같은 집에서요.

말이 됩니까? 임대인과 임차인이 같은 집에 산다고요?

"아, 그게... 집이 넓어서 같이 살기로 했어요. 세입자인데 같이 살면 안 되나요?"

안 됩니다. 특히 임대인이 '경제적 능력이 없는 대학생'이고, 임차인이 '부모'라면 더더욱 안 됩니다.

국세청의 판단은 명확했습니다. "이건 증여세를 회피하기 위한 허위 전세 계약입니다."

D씨는 소득이 없습니다. 대학생이니까요. 그런데 갑자기 수십억짜리 아파트가 생겼습니다. 순자산이 급증한 겁니다.

이런 경우, 국세청은 자동으로 알람이 울립니다. "소득 없는데 자산 증가. 증여 의심."

그래서 자금 출처를 추적했고, 부모와의 허위 전세 계약이 드러난 것입니다.

결국 D씨는 증여세를 내야 했습니다. 아파트 취득 자금 전액에 대해서요. 물론 무신고 가산세 20%도 함께요.

"형식만 갖추면 되겠지"라는 생각, 이제 통하지 않습니다.

만약 D씨가 정말로 갭투자를 하고 싶었다면? 부모님은 정말로 다른 곳에 전세로 사셔야 합니다. 그리고 D씨도 따로 떨어져서 살아야 합니다. 그럼 D씨가 살 집의 월세나 전세 보증금은? 또 증여를 받아야겠죠. 그럼 또 증여세가 나옵니다.

결국 돌고 돌아 세금은 나오게 되어 있습니다. 편법으로 피하려다 오히려 더 크게 맞는 겁니다.

 

공통의 함정: "신고만 했어도..."

 

5가지 사례를 다시 정리해볼까요?

사례 인물 핵심 문제 결과

 

①	외국인 자녀	부친 증여 무신고, 2차 검증	증여세 + 가산세 20%
②	30대 직장인	10년 전 모친 증여 무신고, 종잣돈 추적	증여세 + 가산세 20% + 납부지연 가산세
③	의사	비급여 매출 누락, 예금 항목	소득세 수십억 + 가산세
④	법인 대표	법인 자금 유출, 금액 불일치	법인세 + 소득세 + 부가세
⑤	대학생	허위 전세 계약, 같은 집 거주	증여세 + 가산세 20%

 

 

공통점이 보이시나요?

5가지 모두 "무신고" 또는 "허위 신고"입니다.

사례 1, 2, 5 → 증여세 무신고
사례 3 → 소득세 과소신고 (매출 누락)
사례 4 → 법인세·소득세 무신고 (법인 매출 누락)

 

만약 신고만 제대로 했다면?

사례 1: 부친이 증여할 때 증여세 신고 → 자금조달계획서에 "증여금"으로 당당히 기재 → 문제없음
사례 2: 10년 전 모친이 증여할 때 증여세 신고 → 아파트 B 취득 자금 출처 명확 → 문제없음
사례 3: 비급여 진료비 정직하게 신고 → 소득 대비 예금 적정 → 문제없음
사례 4: 법인 매출 제대로 신고, 개인 인출 시 정식 절차 → 문제없음
사례 5: 부모 증여 신고하고 단독 명의로 산 후 따로 거주 → 문제없음

"설마 걸리겠어?"

모두가 이렇게 생각했습니다.

"10년 전 일까지 보겠어?"
"예금액 정도야 뭐..."
"현금 매출 조금 빼먹는 건 다들 하는 거 아냐?"
"형식만 갖추면 되겠지?"

그 "설마"의 대가는 혹독했습니다.

그리고 2025년 10월 31일, 더 무서운 일이 벌어졌습니다.

"부동산 탈세 신고센터" 개통. 전 국민이 제보자가 될 수 있습니다. 포상금도 나갑니다.

당신의 이웃이, 친척이, 심지어 가족이 당신을 신고할 수 있습니다. "저 사람, 소득은 별로 없는데 비싼 집 샀어요. 이상한데요?"

신고가 들어오면 국세청은 조사합니다. 그리고 자금조달계획서를 다시 봅니다. 실시간으로요.

감시 사회가 왔습니다. 아니, 이미 와 있습니다.

3부에서는 그렇다면 어떻게 대응해야 하는지, 어떻게 살아남을 수 있는지 알아보겠습니다. 자금조달계획서 작성 전략부터, 2026년 보유세 폭탄 대비까지.

당신이 할 수 있는 것, 해야 하는 것, 절대 하면 안 되는 것을 명확히 정리해드리겠습니다.

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[3부작 연재]

• 1부: 10년 전 통장까지 들여다본다 ✓
• 2부: 이렇게 걸린다 - 5가지 함정 ✓
• 3부: 살아남는 법 - 2026 대응 전략 (다음 편)