묵시적 갱신 후 계약 갱신 요구권 행사와 임대인의 대응 방안

이 글은 임대차 계약의 묵시적 갱신에 대해 설명하고 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대인이 특정 기간 내에 계약의 갱신을 거절하거나 조건 변경의 의사를 명시적으로 표현하지 않으면 기존 계약 조건으로 자동 갱신되는 제도를 말합니다. 묵시적 갱신 후 임차인과 임대인의 권리 및 의무, 그리고 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능성에 대해서도 상세히 다루고 있습니다. 부동산 전문가들은 임대인에게 계약 종료일을 앞두고 계약 갱신 여부에 대한 명확한 의사표현의 중요성을 강조하고 있습니다.

 

 

묵시적 갱신 후 계약 갱신 요구권 행사와 임대인의 대응 방안

 

 

 

1. 묵시적 갱신이란 무엇인가요

 

묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나, 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다. 집주인이 갱신 혹은 거절의 뜻을 통보해야 하는 시점은 직전 계약이 언제 맺어졌는지에 따라 조금 차이가 나는데, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.

 

 

묵시적 갱신 후 계약 갱신 요구권 행사와 임대인의 대응 방안

 

 

2. 묵시적 갱신의 효력과 예외 사항은

 

묵시적 갱신의 효력은, 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았을 경우 지난번 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정됩니다. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일합니다. 단, 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데, 만약 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

 

3. 묵시적 갱신 후 세입자와 임대인의 권리

 

묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요. 예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다. 다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠. 또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

 

 

핵심 내용	상세 설명
묵시적 갱신의 정의	임대인이 일정 기간 전까지 계약 갱신을 거절하거나 계약 조건을 변경하겠다는 의사를 명시적으로 표현하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됩니다.
묵시적 갱신의 성립 시점	2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지, 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인의 의사를 전달해야 합니다
임차인의 권리	묵시적 갱신 후, 임차인은 언제든 계약 해지를 요구할 수 있으며, 계약 해지 통보 후 3개월 이후에 계약이 해지됩니다
임대인의 의무	계약 해지가 요구된 경우, 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다. 또한, 묵시적 갱신 후에는 계약 종료일까지 계약 해지를 요구할 수 없습니다.
계약갱신요구권	묵시적 갱신 후에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이는 전체 계약 기간 동안 한 번, 최대 2년 간의 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
임대인의 대응 방안	임대인은 계약 종료일을 앞두고 계약 갱신 여부에 대한 명확한 의사표현을 해야 하며, 이를 문자 메시지, 이메일, 전화 통화 녹음, 내용증명 등의 방법으로 기록해 두어야 합니다

 

 

 

4. 묵시적 갱신 후 계약갱신요구권의 행사

 

주택임대차법에서는 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보고 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 다른 개념이라는 말입니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신을 통해 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 이후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그 이전에 계약갱신요구권을 행사한 적이 없다면 말이죠. 계약갱신요구권은 전체 계약기간 동안 1회에 한해 2년 간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이며, 임대인은 본인이나 직계 존비속이 해당 주택에 들어와 사는 등 법에서 정한 사유가 아니고서는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

 

 

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