2026 종합부동산세 폭탄 예고, 공시가격 현실화율 동결에도 보유세 최대 50% 급등

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

종부세 고지서 받고 깜짝 놀라셨나요?

2025년 11월 국토교통부가 발표한 **'2026년 부동산 가격공시 추진방안'**에 따르면, 내년에도 공시가격 현실화율은 69%로 동결됩니다. 하지만 안심하기는 이릅니다. 서울 강남구 압구정동 신현대9차 전용면적 111㎡의 2026년 보유세(재산세+종합부동산세)는 2647만원으로, 올해 대비 42.5% 증가할 것으로 예상됩니다.

"현실화율은 동결인데 왜 세금은 오르나요?"

답은 간단합니다. 시세가 올랐기 때문입니다.

 

2026년 종부세, 무엇이 달라지나

공시가격 현실화율은 4년 연속 동결

국토교통부는 13일 한국부동산원 서울강남지사에서 '2026년 부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회'를 열고, 내년도 공시가격 현실화율을 비롯해 부동산 가격공시 정책 개선 방향을 발표했습니다.

2026년 적용 현실화율:

• 공동주택(아파트): 69.0% (4년 연속 동결)
• 단독주택: 53.6%
• 토지: 65.5%

문재인 정부 시절 2020년 수립된 '공시가격 현실화 로드맵'에 따르면 2026년에는 80.9%까지 올라가야 했습니다. 하지만 윤석열 정부가 2023년 2020년 수준으로 되돌린 이후 지금까지 동결 상태입니다.

 

그런데 왜 세금은 오르는가?

핵심은 '시세 상승'입니다.

서울 서초구 반포자이 전용 84㎡ 보유세(재산세+종합부동산세)는 1가구 1주택 기준 1790만원으로 올해(1274만원)보다 40%가량 오를 것으로 예상됩니다.

공시가격 = 시세 × 현실화율

현실화율이 69%로 같아도, 시세가 20% 올랐다면 공시가격도 20% 오릅니다. 그리고 종부세는 누진세율이기 때문에 실제 세금 증가폭은 더 큽니다.

 

서울 주요 아파트 보유세 얼마나 오르나

국토부가 1가구 1주택 기준으로 2026년 서울 주요 단지의 공시가격과 보유세액을 산출한 결과:

단지명 공시가격 증가율 보유세 증가율

압구정 신현대9차 (111㎡)	25.9%	42.5%
반포 아크로리버뷰 (78㎡)	20.6%	32.8%
반포자이 (84㎡)	-	40%

 

보시다시피 공시가격이 20% 정도 오르면, 보유세는 30~40% 이상 급등합니다.

 

15억 초과 주택, 반영률 75.3% 적용

유튜브 영상에서 언급된 중요한 포인트입니다.

"69%는 전체 평균입니다. 15억 원 초과 고가 주택은 75.3%가 적용됩니다."

즉, 강남·서초·송파 등 고가 아파트를 보유하신 분들은 평균보다 더 높은 반영률이 적용되어 세금 부담이 더 큽니다.

 

2027년 이후가 더 무섭다

최종 목표는 90%

당초 2035년까지 연도별 목표치를 제시하기로 했던 기존 현실화 로드맵의 연차별 목표는 현재 진행 중인 연구 결과에 따라 추후 다시 제시됩니다.

문재인 정부가 수립한 로드맵에 따르면:

• 2027년: 83.7%
• 2030년: 90%

2026년까지는 현실화율이 동결되지만, 2027년부터는 급격히 상승할 가능성이 높습니다.

왜 2026년까지만 동결일까?

2026년 6월 3일 지방선거 때문입니다.

보유세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 지방선거 이틀 전에 주택을 보유한 사람이 세금을 내게 되므로, 선거 전에 보유세를 올리는 것은 정치적 부담이 큽니다.

 

보유세 계산, 이렇게 하세요

종합부동산세 계산 공식

1단계: 공시가격 확인 (국토부 부동산공시가격 알리미)
2단계: 과세표준 계산 
   = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
3단계: 세액 계산
   = 과세표준 × 세율 - 누진공제
4단계: 최종 납부세액
   = 세액 - 세액공제

 

1주택자 기본공제: 12억 원
다주택자 기본공제: 9억 원

 

무료 계산 사이트

• 홈택스 (국세청)
• 위택스 (지방세)
• 각종 부동산 포털 보유세 계산기

 

전문가들의 경고

실제 현실화율이 90%에 도달하면 서울 용산구 한남더힐, 서초구 아크로리버파크 등 고급 단지의 보유세 부담은 현재보다 50%나 상승하게 됩니다.

한남더힐 233.3㎡의 경우:

• 현재: 5,941만 원
• 90% 적용 시: 8,736만 원 (47% 증가)

매년 8천만 원이 넘는 보유세를 내야 한다면, 과연 버틸 수 있을까요?

 

대응 전략: 지금 해야 할 일

1. 보유세 시뮬레이션 필수

현재 보유 주택의 시세를 확인하고, 2027년 이후 현실화율이 80~90%로 올라갔을 때 보유세가 얼마나 나올지 미리 계산해보세요.

2. 장기 보유 계획 재검토

"이 집을 10년, 20년 보유할 수 있는가?"

매년 수천만 원의 보유세를 감당하면서도 자산 가치 상승을 기대할 수 있는지 냉정하게 판단해야 합니다.

3. 증여·상속 계획 점검

부모님으로부터 상속받은 고가 주택을 보유 중이라면, 보유세 부담을 고려한 자산 관리 전략이 필요합니다.

4. 다주택자는 더욱 신중하게

다주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄어들고, 세율도 더 높습니다. 2027년 이후를 대비한 포트폴리오 조정을 고민할 시점입니다.

참여연대의 비판: 부자 감세?

참여연대는 "서울·수도권 주택가격 상승으로 대출·투기 규제를 강화하면서도 정작 부동산 과세 기준은 바로잡지 않는 것은 납득하기 어렵다"며 비판했습니다.

현실화율 동결을 두고 "부자 감세"라는 비판과 "서민 보호"라는 옹호가 엇갈리고 있습니다.

 

마무리: 2027년이 진짜 변곡점

2026년까지는 현실화율 동결로 일단 숨통이 트였습니다. 하지만 2027년부터는 상황이 완전히 달라질 수 있습니다.

• 2026년 6월 지방선거 이후
• 2026년 7월 세제 개편안 발표
• 2026년 말 2027년 현실화율 결정

앞으로 1년이 중요합니다. 이 시기에 보유세 부담을 정확히 계산하고, 장기 자산 관리 전략을 세워야 합니다.