상가 임대차 종료 시 임대인이 반드시 알아야 할 법적 절차 (2025년판)-① - 실전 체크리스트로 안전하게 마무리하기]

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

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[① - 실전 체크리스트로 안전하게 마무리하기]

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"계약 끝났는데... 임차인이 안 나가면 어떡하죠?"

"보증금 돌려주기 전에 확인할 게 뭐가 있나요?"

"명도까지 얼마나 걸리나요?"

상가 임대차 종료, 생각보다 복잡합니다. 한 단계만 잘못해도 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요.

오늘은 2025년 최신 법령을 바탕으로, 상가 임대차를 안전하게 종료하는 방법을 단계별로 알려드리겠습니다!

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왜 절차가 중요한가요?

실제 사례: 서울 강남구 건물주 F씨

계약 종료일에 임차인이 안 나가자, F씨는 급하게 비밀번호를 변경했습니다.

결과? 손해배상 500만 원 + 스트레스 6개월

 

👉 관련 글: 상가 비밀번호 변경의 법적 문제 (2025년판)

올바른 절차를 밟았다면 피할 수 있었습니다!

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📅 타임라인: 계약 종료 전후 해야 할 일

계약 종료 6개월 전 ────────────────────────────
└─ 1단계: 계약 연장 여부 확인

계약 종료 3개월 전 ────────────────────────────
└─ 2단계: 내용증명 발송

계약 종료 1개월 전 ────────────────────────────
└─ 3단계: 명도 준비

계약 종료일 ──────────────────────────────────
└─ 4단계: 인수인계 및 보증금 정산

계약 종료 후 ─────────────────────────────────
└─ 5단계: 후속 조치

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1단계: 계약 종료 6개월 전 - 계약 연장 여부 확인

왜 6개월 전부터?

상가임대차법에서는 임차인에게 계약갱신요구권이 있습니다. 미리 의사를 확인해야 분쟁을 예방할 수 있어요.

 

해야 할 일:

□ 임차인과 면담 약속 잡기

□ 연장 의사 확인 (구두 → 서면으로!)

□ 연장 시 조건 협의 (월세 인상률 등)

□ 연장 안 할 경우 명도 일정 논의

 

 

✏️ 서면 확인 샘플:

【계약 연장 의사 확인서】

임대인: OOO
임차인: XXX
상가 주소: 서울시 OO구 OO동 123

위 상가에 대한 임대차 계약이 2025년 12월 31일 종료 예정입니다.

임차인은 계약 연장을:
□ 희망합니다 (조건: 월세 __만원)
□ 희망하지 않습니다

2025년 6월 30일
임차인: XXX (서명)

 

💡 꿀팁: 카톡으로 물어보지 말고 꼭 서면으로 받으세요!

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2단계: 계약 종료 3개월 전 - 내용증명 발송

임차인이 연장 안 한다고 했더라도, 내용증명은 필수입니다!

나중에 "몰랐다", "안 들었다" 방지용이에요.

 

내용증명에 포함할 내용:

□ 계약 종료일 명시

□ 명도 요청 (언제까지 비워달라)

□ 원상복구 의무 안내

□ 보증금 정산 절차

□ 연락처 및 문의처

 

 

📧 내용증명 샘플:

【상가 명도 요청 내용증명】

수신: 임차인 XXX
발신: 임대인 OOO

귀하와 체결한 상가 임대차 계약(서울시 OO구 OO동 123)이 
2025년 12월 31일로 종료됩니다.

계약 종료일까지 다음 사항을 이행해주시기 바랍니다:

1. 2025년 12월 31일 24시까지 상가 명도 완료
2. 원상복구 (철거할 시설물 목록 첨부)
3. 열쇠 및 비밀번호 반환
4. 공과금 정산

이행 시 보증금 OOO만원을 즉시 반환하겠습니다.

2025년 9월 30일
임대인 OOO (인)

 

📮 발송 방법:

1. 우체국 방문
2. "내용증명" 신청
3. 등기우편으로 발송 (3부 작성)
4. 영수증 보관 (증거!)

비용: 약 5,000~7,000원

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3단계: 계약 종료 1개월 전 - 명도 준비

임차인과 소통하면서 구체적으로 준비하세요.

 

체크리스트:

□ 원상복구 범위 합의 (어디까지 철거?)

□ 인수인계 날짜 확정 (계약 종료일 or 그 전?)

□ 임차인이 설치한 시설물 처리 방법

□ 공과금 정산 방법 (전기, 수도, 가스)

□ 열쇠/비밀번호 반환 방법

□ 보증금 반환 계좌 확인

 

원상복구 협의서 샘플:

【원상복구 범위 합의서】

임대인과 임차인은 다음과 같이 원상복구 범위를 합의함:

1. 철거할 시설물:
   - 간판 (임차인 부담)
   - 에어컨 2대 (임차인 철거 후 반출)
   - 인테리어 (벽지, 바닥재는 그대로 둠)

2. 남겨둘 시설물:
   - 주방 싱크대
   - 화장실 변기

3. 원상복구 완료일: 2025년 12월 30일

2025년 11월 30일
임대인: OOO (서명)
임차인: XXX (서명)

 

💡 중요: 구두 합의는 나중에 분쟁 소지! 꼭 서면으로!

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4단계: 계약 종료일 - 인수인계 및 보증금 정산

D-Day! 가장 중요한 날입니다.

 

인수인계 당일 순서:

① 10:00 AM - 현장 확인 (임대인 + 임차인 동석)

□ 상가 상태 점검 (파손, 오염 확인)

□ 원상복구 이행 여부 확인

□ 사진/동영상 촬영 (증거!)

□ 남은 짐 확인

 

② 11:00 AM - 비품 확인

□ 열쇠 개수 확인 (모두 반환받았나?)

□ 비밀번호 변경 (임차인 동석 하에!)

□ 우편물 수취 방법 협의

 

③ 12:00 PM - 공과금 정산

□ 전기/수도/가스 최종 검침

□ 미납 공과금 확인

□ 관리비 정산

 

④ 1:00 PM - 서류 작성

【상가 인수인계 확인서】

임대인 OOO과 임차인 XXX는 다음과 같이 인수인계를 완료함:

1. 명도 완료: 2025년 12월 31일 13시
2. 원상복구: 합의대로 이행 완료
3. 열쇠 반환: 3개 반환 완료
4. 공과금 정산: 
   - 전기세: 135,000원 (임차인 납부)
   - 수도세: 45,000원 (임차인 납부)
   - 관리비: 정산 완료

5. 보증금 반환:
   - 보증금: 50,000,000원
   - 차감액: 없음
   - 반환액: 50,000,000원
   - 반환일: 2025년 12월 31일
   - 계좌: 국민은행 123-456-789 (XXX)

위 사항에 대해 쌍방 이의 없음을 확인함.

2025년 12월 31일
임대인: OOO (서명, 인감)
임차인: XXX (서명, 인감)

 

⑤ 2:00 PM - 보증금 이체

□ 은행 방문 or 인터넷뱅킹

□ 즉시 이체 (지체하면 지연이자!)

□ 이체 확인증 받기

 

🚨 주의: 보증금 이체 전에 모든 걸 확인하세요!

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5단계: 계약 종료 후 - 후속 조치

명도가 끝났다고 끝이 아닙니다!

 

□ D+1: 비밀번호/자물쇠 완전 교체

임차인이 복사한 열쇠가 있을 수 있어요.

 

□ D+3: 시설물 점검

숨은 하자 발견 시 즉시 사진 촬영 + 임차인에게 연락

 

□ D+7: 새 임차인 모집 or 리모델링

공실 기간 최소화!

 

□ D+30: 서류 정리

• 인수인계서 보관 (5년)
• 내용증명 보관
• 보증금 이체 증빙 보관

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⚠️ 자주 하는 실수 TOP 5

실수 1: 구두로만 합의

❌ "말로 다 합의했는데 나중에 뒤집어요"

✅ 모든 합의를 서면으로

 

실수 2: 보증금 먼저 돌려줌

❌ "보증금 받고 나서 연락 안 되요"

✅ 인수인계 완료 후 즉시 이체!

 

실수 3: 내용증명 안 보냄

❌ "카톡으로 통보했는데 안 봤대요"

✅ 내용증명 = 법적 증거!

 

실수 4: 원상복구 범위 불명확

❌ "이것도 철거해야 되나요?"

✅ 사전에 서면 합의!

 

실수 5: 공과금 미정산

❌ "임차인이 안 내고 도망갔어요"

✅ 보증금에서 차감 후 정산!

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💰 비용은 얼마나 드나요?

내용증명 발송:         5,000~7,000원
인감증명서:            1,000원
확인서 공증(선택):    30,000~50,000원
─────────────────────────────
합계: 약 36,000~58,000원

※ 변호사 없이 직접 하면 이 정도만!

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🕐 기간은 얼마나 걸리나요?

순조로운 케이스:
계약 종료 6개월 전 시작 → 종료일 명도
= 총 6개월

분쟁 발생 케이스:
계약 종료일 → 내용증명 → 명도소송 → 강제집행
= 총 6~12개월

결론: 미리 준비할수록 빠릅니다!

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📋 최종 체크리스트 (프린트해서 사용하세요!)

【상가 임대차 종료 체크리스트】

□ 6개월 전: 연장 의사 확인 (서면)
□ 3개월 전: 내용증명 발송
□ 1개월 전: 원상복구 범위 합의 (서면)
□ 2주 전: 인수인계 날짜 확정
□ 1주 전: 공과금 조회
□ 종료일: 인수인계 (사진/동영상)
□ 종료일: 확인서 작성 (쌍방 서명)
□ 종료일: 보증금 즉시 이체
□ 종료 후: 비밀번호/자물쇠 교체
□ 종료 후: 서류 정리 보관

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다음 글 예고

임차인이 안 나가면 어떡하죠?

다음 글에서는 **"임차인이 나가지 않을 때 대처법: 명도소송 전 체크리스트"**를 다룹니다!

• 명도소송은 언제 해야 하나요?
• 비용은 얼마나 드나요?
• 강제집행 과정은?

👉 ②편: 임차인이 나가지 않을 때 대처법

👉 ③편: 상가 보증금 반환 분쟁 해결 가이드

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📚 시리즈 전체 보기

👉 메인: 상가 비밀번호 변경의 법적 문제 (2025)

👉 [확장①: 상가 임대차 종료 시 법적 절차](현재 글)

👉 확장②: 임차인이 나가지 않을 때 대처법

👉 확장③: 상가 보증금 반환 분쟁 해결

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