2025년 전 월세 시장 비상등, "전세 구하기가 하늘의 별 따기" 현실화되나?

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

서울 월세 평균 144만원 시대, 전세 매물은 급감

2025년 11월 현재, 대한민국 전월세 시장에 빨간불이 켜졌습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 기준 보증금을 제외한 서울 아파트 평균 월세가가 144만 원으로 역대 최고치를 기록했습니다.

더 심각한 문제는 전세 매물 자체가 사라지고 있다는 점입니다. 부동산 정보 업체 아실에 따르면 19일 서울의 전세 매물은 2만 4542건으로 올해 1월 1일(3만 1814건)보다 22.9%나 줄었습니다. 불과 10개월 만에 전세 매물이 1/4 가량 증발한 것입니다.

특히 일부 지역의 상황은 더욱 심각합니다. 구별 감소율은 강동구 -75.4%, 광진구 -62.2%, 관악구 -62%, 성북구 -52.8%에 달합니다.

 

월세 비중 62.6%, 전세의 시대는 끝나가는가

전세는 전년보다 1.9% 줄었고, 월세는 38.8% 증가했습니다. 지난 9월 서울 전월세 거래 7만24건 중 월세 비중은 65.9%로 전세(34.1%)의 두 배를 웃돌았습니다.

한국 특유의 전세 제도가 빠르게 월세 중심으로 재편되고 있습니다. 2023년 56.6%, 2024년 60.1%에서 2025년에는 62.6%까지 월세 비중이 상승했습니다.

더욱 우려스러운 점은 월세 가격의 급등입니다. 2025년 9월 기준 수도권 아파트 월세 상승률은 6.27%로 집계됐습니다. 이는 관련 통계를 집계한 2016년 이후 10년 만에 최고 상승률입니다.

 

전세난의 근본 원인: 8년간의 다주택자 규제

전문가들은 현재의 전세난이 지난 8년간 지속된 다주택자 규제의 결과라고 지적합니다. 25년차 부동산 전문 투자자는 인터뷰에서 "지난 문재인 정부 5년 그리고 윤석열 정부 3년 총 8년 동안 다주택자 규제를 8년 내내 해 갖고 지금 제 주변에 있는 다주택자들도 집을 많이 팔았다"고 말했습니다.

전월세를 공급하는 주체는 다주택자입니다. 그러나 정부는 투기 억제라는 명목으로 다주택자에게 강력한 규제를 가했고, 그 결과 전월세 공급이 급감한 것입니다.

특히 2018년 임대사업자로 등록한 많은 다주택자들이 8년 의무 기간을 채우고 내년부터 대거 시장을 떠날 예정입니다. 전문가는 "2018년도에 김현미 장관이 혜택을 준다고 거기에 속아서 많이들 했지 않습니까? 근데 소급적용하면서 지금 8년 동안 괴롭히다가 이제 내년에 그 물건들이 이제 서울에서만 뭐 몇만 채가 쏟아지죠"라고 분석했습니다.

 

10.15 대책의 역효과: 토지거래허가구역 지정

전세를 끼고 주택을 매매하는 '갭투자'가 전면 금지되며 서울 전 지역 전세 매물이 크게 줄어든 상황에, 주택담보대출(주담대) 한도마저 줄며 매매에서 전세로 눈을 돌린 실수요자까지 늘어났습니다.

2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 이 지역에서 집을 매수하면 2년간 실거주 의무가 부여되어, 시장에 임대 매물이 더욱 줄어들 수밖에 없는 구조가 되었습니다.

 

6.27 대출 규제: 주거 사다리의 붕괴

2025년 6월 27일 시행된 대출 규제는 전세 시장에 결정타를 날렸습니다. 주택담보대출 차주에게 6개월 내 전입 의무가 부여되면서 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해졌습니다.

국토교통부에 따르면 올해 7∼9월 서울 아파트 전세 계약(3만 2838건) 중 갱신이 1만 4585건으로 전체의 44%에 달했습니다. 지난해 동기 비율(30%)과 비교하면 14%포인트 증가했습니다.

전세 갱신이 늘어나면서 시장에 풀리는 새로운 전세 매물은 더욱 줄어들었습니다. 전세→매매로 올라가는 주거 사다리가 차단되면서, 세입자들은 월세에 갇히게 된 것입니다.

 

공급 절벽: 내년 서울 입주 물량 64% 급감

설상가상으로 주택 공급마저 급감하고 있습니다. 내년 서울 아파트 입주물량은 1만5347가구로 올해 4만2835가구 대비 64.2% 줄어듭니다.

전문가는 "아파트 공급이 수년간 줄어든 데다 6·27 대출 규제 이후 주택담보대출 차주에게 6개월 내 전입 의무가 부여되며 전세 끼고 집을 사는 '갭투자'도 어려워졌기 때문"이라고 분석했습니다.

 

경기도도 예외 없다: 매매 물량은 많은데 전세는 제로

흥미로운 현상은 경기도에서 나타나고 있습니다. 전문가는 "1세대, 2,000세대에서 매매 물건은 100개씩 있어요. 근데 전세가 하나 제로 해당되는 매물이 없습니다"라고 말했습니다.

하남 미사 지구 같은 경우도 1천세대 2천 세대가 가득 있는데 전세 물건이 거의 없는 상황입니다. 매매 물량은 쏟아지는데 전세 매물은 사라진 기현상이 벌어지고 있는 것입니다.

 

세입자들의 선택지: 월세 폭등 vs 경기도 이주

현재 상황에서 세입자들이 선택할 수 있는 옵션은 많지 않습니다.

첫째, 폭등하는 월세를 감당하며 서울에 남는 것입니다. 잠실 기준으로 2년 전 대비 전세가 2억 정도 올랐다는 증언이 있습니다. 역전세였던 2년 전과 비교하면 실질적인 부담 증가폭은 더 큽니다.

둘째, 서울을 떠나 경기도나 외곽으로 밀려나는 것입니다. 전문가는 "서울 문은 닫히고 있다. 기존에 있던 집이 없는 세입자분들은 경기도로 밀려날 것이다"라고 전망했습니다.

2+2+2 임대차보호법: 집주인들의 불안감 증폭

임대차보호법의 계약갱신청구권 확대 움직임도 전세 시장을 위축시키는 요인입니다. 현재 2년+2년으로 최대 4년간 거주할 수 있는데, 이를 2+2+2로 6년, 심지어 3+3+3으로 9년까지 확대하려는 법안이 논의되고 있습니다.

전문가는 "전세를 주고 있는 다주택자가 아닌 1주택인데 자기는 뭐 집에서 살고 있다던가 캔거루족이고 아니면 경기도에서 전세 살면서 서울에 전세 끼고 하나 사 놓는 분들이 불안감이 지금 굉장히 증폭되고 있습니다"라고 말했습니다.

이로 인해 집주인들은 세입자가 나가면 아예 공실로 두거나 본인이 들어가는 선택을 하고 있습니다.

 

전문가 조언: 세입자는 지금 당장 움직여라

전문가들은 입을 모아 세입자들에게 지금 당장 움직이라고 조언합니다.

"이 방송을 보고 계시는 세입자분들은 빨리 집 앞에 아 아직 6개월이 남았더라도 빨리 집 앞에 부동산에 가서 이제 전세 시세를 확인하고 매수를 할지 집주인하고 얘기를 빨리 해서 전세 계약서를 쓸지를 결정을 하셔야 될 것 같아요."

내년 초가 되면 상황은 더 악화될 것으로 전망됩니다. 신규 아파트 입주 물량이 줄어들면서 전세를 구하려는 사람들이 늘어날 것이기 때문입니다.

 

해결책은 있는가?

가장 근본적인 해결책은 공급 확대입니다. 그러나 서울의 신규 건축 허가는 최근 몇 년간 과거 10년 평균의 절반 수준에 머물렀습니다. 게다가 중대재해처벌법으로 인한 공사 중단 사태까지 겹쳐 공급 확대는 요원한 상황입니다.

두 번째 대안은 다주택자 규제 완화입니다. 전월세를 공급하는 주체인 다주택자들에게 혜택을 주어 시장에 다시 참여하도록 유도하는 것입니다. 그러나 현 진보 정권의 이념상 이는 받아들이기 어려울 것으로 보입니다.

전문가는 "이거 다주택자들의 규제를 풀어주는 게 전세월세 공급자들의 규제를 풀어주는 게 전세 한 채 두 채 세 채 이렇게 늘어나는 방식인데 이걸 진보 정권의 이념상 받아들일 수는 없을 것 같습니다"라고 분석했습니다.

 

전망: 더 강력한 규제가 올 수도

역설적이게도 전세난이 심화되면 정부는 더 강력한 규제로 대응할 가능성이 높습니다. 전문가는 "전세가 폭등하면 더더욱 마녀사냥을 집을 전세 끼고 산 사람에 대한 마녀사냥을 심하게 할 것 같습니다. 여기서 한 발 러나면은 진다고 생각하는 거 같아요"라고 말했습니다.

전월세 전환율 5% 상한 유지, 계약갱신청구권 추가 확대, 임대료 상한제 등이 거론되고 있습니다. 하지만 이러한 가격 통제 정책은 근본적인 해결책이 아니라 오히려 공급을 더 위축시킬 수 있다는 우려가 제기됩니다.

 

마치며: 주거 안정을 위한 근본적 해법 필요

2025년 전월세 시장의 위기는 8년간 누적된 정책 실패의 결과입니다. 투기 억제라는 명분 아래 다주택자를 규제하고, 공급은 늘리지 못하면서, 대출까지 조이는 삼중고가 빚어낸 참사입니다.

서울 평균 월세 144만 원, 전세 매물 23% 감소, 월세 비중 63%라는 숫자는 단순한 통계가 아닙니다. 이는 수백만 세입자들의 주거 불안정을 의미하며, 젊은 세대의 내 집 마련 꿈이 멀어지고 있음을 보여줍니다.

근본적인 해결을 위해서는 이념을 넘어선 실용적 접근이 필요합니다. 공급 확대, 합리적인 다주택자 정책, 세입자 보호와 임대인 권리의 균형 등 종합적인 대책이 시급합니다.