임대인을 잠재적 범죄자로 모는 '3개월 즉시 강제 경매 법' - 이것이 과연 정의인가

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

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📌 법안의 핵심 내용

2025년 11월 14일, 윤종오 진보당 의원 등 11인이 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 핵심 내용은 다음과 같다.

• 임대차 계약 종료 후 3개월 내 보증금 미반환 시, 세입자가 재판 없이 바로 경매 신청 가능
• 허위 정보 기재 시 임대인과 공인중개사에게 1천만 원 과태료
• 임대차 계약 기간 2년 → 3년, 계약갱신청구권 2회로 확대 (최장 9년 거주)

 

"임대차가 종료된 때부터 3개월이 지나도록 보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 않을 시 임차인이 경매를 신청할 수 있도록 함"
- 주택임대차보호법 일부개정법률안 원문 中

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🚨 무엇이 문제인가

1. 재판도 없이 내 집이 경매로?

현행법상 세입자가 보증금을 돌려받지 못하면 다음 절차를 거쳐야 한다:

현행 절차	개정안 절차
임차권등기명령 신청	임차권등기
보증금반환청구 소송	-
법원 판결 (6개월~1년)	-
판결문으로 경매 신청	3개월 후 바로 경매

 

판사의 판단도, 재판도, 임대인의 사정을 들어볼 기회도 없다. 오직 "3개월"이라는 기계적 기준만 충족되면 내 재산이 경매 시장에 던져진다.

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2. 일시적 현금 부족 = 파산?

살다 보면 다음 세입자 구하기가 한두 달 늦어질 수 있다. 대출이 갑자기 막힐 수도 있다. 부동산 경기가 얼어붙어 매물이 안 나갈 수도 있다.

기존에는 이런 상황을 수습할 시간이 있었다. 근매를 하든, 대출을 알아보든, 가족에게 빌리든. 그런데 이 법이 통과되면 딱 3개월이다. 3개월 안에 해결 못 하면 내 의지와 상관없이 집이 경매로 넘어간다.

시세의 60~70%에 헐값으로 남의 손에 넘어간다.

 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이렇게 지적했다:

"새 임차인을 구하는 것이 조금 늦어질 수도 있어 보증금 반환이 미뤄지는 경우가 종종 있다. 이를 무조건 경매로 넘기는 방식으로 해결하는 것은 과도한 사유재산권 침해가 될 것"
- 조선일보, 2024.11.24

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3. 정작 전세사기 피해자 구제는 안 된다

전세사기는 주로 어디서 발생하는가? 빌라, 다세대주택이다.

 

김인만 김인만부동산연구소장의 지적:

"전세사기가 많이 발생하는 빌라는 세입자가 집을 경매로 넘겨도 경매시장에서 인기가 없어 낙찰받는 사람이 거의 없을 것. 이런 법안은 빌라 전세사기를 방지하는 데 도움이 되지 않고, 오히려 아파트 시장만 혼란을 일으킬 것"
- 조선일보, 2024.11.24

 

실제로 지지옥션 통계에 따르면 전국 연립·다세대·오피스텔 경매 매각률은 18.24%에 불과하다. 경매에 넘겨도 유찰되고, 유찰되고, 결국 반토막 가격에도 안 팔린다.

구분	결과
세입자	경매 비용만 날리고 보증금 못 받음
임대인	집 날리고 신용불량
👉 둘 다 망한다

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4. 전세 시장의 소멸

이 법안이 통과되면 집주인들은 어떤 선택을 할까?

• "3개월 후 경매 당할 수 있는데 전세를 놓겠어?"
• "차라리 월세로 돌리자"

공인중개사들도 마찬가지다. 계약서에 실수라도 하면 1천만 원 과태료다. 국세청 직원도 아닌데 집주인의 세금 체납 여부를 어떻게 다 확인하나?

 

"권한은 안 주고 책임만 지우니까 무서워서 중개 못 하겠다"
- 현장 공인중개사 반응

 

결과: 시장에서 전세 매물이 사라지고, 월세만 남는다.

피해자: 월세 낼 돈 없는 서민들, 사회초년생, 신혼부부, 우리 자녀들.

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📊 법안 발의 현황

한국경제 보도에 따르면, 이 법안에 대한 입법예고에 2만 6,200여 개의 의견이 등록됐고, 그 중 '반대' 의견이 2만 2,970건으로 압도적 다수를 차지했다.

 

발의일	대표 발의자	참여 의원
2025.10.2	한창민 (사회민주당)	10인
2025.11.14	윤종오 (진보당)	11인

 

참여 의원: 진보당(윤종오·정혜경·전종덕·손솔), 조국혁신당(황운하), 더불어민주당(이주희) 등

- 한국경제, 2025.10.22

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💡 임대인의 목소리

나는 전세사기꾼이 아니다.

• 평생 성실하게 일해서 작은 집 한 채 마련했다
• 노후 대비로 전세를 놓고 있다
• 다음 세입자가 한두 달 늦게 구해질 수도 있다
• 그것이 왜 "3개월 내 경매"라는 극형을 받아야 하는 이유가 되는가?

전세사기꾼과 평범한 임대인을 왜 같은 선상에 놓는가?

빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 격이다.

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🎯 결론

법안의 취지	실제 결과
임차인 보호	빌라 세입자는 보호 못 받음
전세사기 방지	사기꾼은 여전히 빠져나감
신속한 보증금 회수	경매 유찰로 둘 다 손해
-	전세 시장 붕괴, 월세화 가속
-	선량한 임대인만 범죄자 취급

 

진짜 전세사기꾼을 엄벌하는 것이 먼저다. 모든 임대인을 잠재적 범죄자로 보고 재판도 없이 재산을 빼앗는 법은 법치주의의 근본을 흔드는 것이다.

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📚 참고 자료:

• 조선일보 - 3개월간 전월세 보증금 못 받으면 세입자가 강제 경매 신청한다 (2024.11.24)
• 한국경제 - 전세 9년 법안 등장에 집주인들 공포…입법 반대 청원 폭주 (2025.10.22)
• 시사IN - 정치는 전세를 어떻게 망가뜨렸나 (2024.6.11)