🏠 등록 임대 사업의 붕괴 Episode 1 ｜ 15년 준법 경영, 하루아침에 투기꾼 되다

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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🧑‍💼 화자 — 박준호 (52세, 등록임대사업자 15년차)

📍 보유 주택: 아파트 3채, 비아파트 2채

📍 시작: 2011년 퇴직금 2억 + 대출 3억으로 원룸 2채 매입

📍 2014년: 등록임대사업자 제도 신청 → 15년간 준법 운영

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💥 2026년 2월 12일, 그날

아침 커피를 들고 뉴스를 보다가 손이 떨렸다.

"정부, 등록임대사업자 제도 손질 착수"

"양도세 중과 재의 혜택 축소, 비아파트 존속 여부 논의"

15년. 나는 15년간 이 제도를 믿었다. 법을 지켰다. 그런데 지금, 그 모든 게 '손질'이라는 이름으로 사라지려 한다.

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📊 등록임대사업자 제도, 그것은 무엇이었나

🟢 제도의 약속 (2014년)

정부의 약속:

• ✅ 임대료 5% 상한 지켜라 → 세금 깎아주겠다
• ✅ 8년 장기 계약 해라 → 양도세 감면해주겠다
• ✅ 계약 갱신 보장해라 → 종부세 우대해주겠다

우리의 선택:

"믿고 투자했다. 15년간 단 한 번도 약속을 어기지 않았다."

🔴 현실의 배신 (2020~2026년)

2020년 7.10 대책:

• ❌ 다주택자 = 투기꾼 = 사회악
• ❌ 등록임대도 예외 없다 → 중과세 폭탄
• ❌ 양도세 중과 60%, 종부세 중과, 취득세 폭탄

2026년 현재:

"제도 자체를 없앤다. 15년 준법경영? 그딴 건 없다."

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📈 숫자로 보는 배신

등록임대 규모 변화

2020년 최고점

아파트 등록: 45만 호

100%

비아파트 등록: 28만 호

62%

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2026년 현재 (말소 급증)

아파트 등록: 22.8만 호 ⬇ -49%

51%

비아파트 등록: 추정 15만 호 ⬇ -46%

54%

* 2026년 단일 연도 아파트 말소: 2만 2천 호

🥧 재산 구성 — 박준호 씨 사례

총 자산 15억 원 기준

🟢 비아파트(원룸 2채): 6억 원

40%

🟢 아파트 3채: 9억 원

60%

💳 대출: 8억 원

📉 순자산: 7억 원

⚠️ 문제: 자산의 100%가 부동산 = 현금화 불가능

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💬 박준호의 고백

"나는 15년간 뭘 한 걸까"

2011년, 퇴직금을 받고 원룸 2채를 샀다. 2014년 정부가 말했다.

"임대료 5% 이상 올리지 마세요."

→ 나는 15년간 평균 3.2%만 올렸다.

"8년 계약 해주세요."

→ 나는 8년 계약을 3번 반복했다. 24년이다.

"세입자 갱신 요구하면 거절 마세요."

→ 15년간 단 한 번도 거절한 적 없다.

"그럼 세금 깎아드립니다."

→ 2020년, 정부는 나를 투기꾼이라 불렀다.

2026년 지금, 제도가 사라진다. 15년 준법경영의 대가가 이것이다.

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📊 15년간 지킨 것들

의무 이행 현황

항목	법적 기준	박준호 씨 실제
🟢 임대료 상한	연 5% 이하	✅ 평균 3.2%
🟢 계약 갱신	세입자 요청 시 의무	✅ 거절 0건 (15년간)
🟢 계약 기간	8년 장기	✅ 8년 × 3회 = 24년
🟢 표준 계약서	의무 사용	✅ 100% 준수
🟢 특별 조치	-	✅ 2020년 코로나 때 3개월 월세 면제

💭 이게 투기인가요? 이게 악덕 임대인인가요?

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🎯 정부의 논리 vs 현실

정부 주장 1: "임대료를 마구 올렸다"

❌ 현실:

• 등록임대: 법적 상한 연 5%
• 비등록 임대: 상한 없음
• 실제로 임대료 안정에 기여함

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정부 주장 2: "단기임대는 투기 수단"

❌ 현실:

• 2020년 이미 단기임대 폐지
• 2026년 현재 사실상 소멸
• 이미 해결된 문제를 또 거론

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정부 주장 3: "비아파트는 실효성 없다"

❌ 현실:

• 비아파트 등록임대 28만 호
• 청년·저소득층 주거의 핵심
• 폐지 시 월세 20% 급등 예상

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⚠️ 지금 우리는

📱 박준호의 휴대폰 메모 (2026.2.12)

[ 선택지 ]


1. 등록 말소 → 세제 혜택 포기 → 손해 약 1.2억

2. 버티기 → 정부가 더 강하게 죄면? → 손해 ???

3. 매각 → 대출 상환 후 남는 돈 없음 → 노후 파탄


어느 쪽을 선택해도 손해.

15년간 법 지킨 대가가 이거다.

💔 15년 준법경영의 끝

"국가가 장려한 정책을 믿었다.

법을 지켰다.

그런데 그 정책이 '적폐'가 됐다.

나는 이제 무엇을 믿어야 하나."

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📌 다음 편 예고

Episode 2 ｜ 무너지는 주거 안정 — 세입자에게 닥칠 5가지 현실

1. 💥 매물 폭탄 — 2만 2천 호의 역습
2. 💸 월세 급등 — 5% 상한의 종말
3. 🚪 2년마다 이사 — 갱신권의 상실
4. 📊 누가 가장 타격을 받나 — 청년·저소득층
5. 🎯 체크리스트 — 지금 당장 확인해야 할 것들

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※ 본 글은 실제 뉴스(2026.2.12)를 기반으로 한 경제 분석 콘텐츠입니다.

※ 등장인물과 수치는 일부 가상으로 구성되었습니다.

#등록임대사업자 #부동산정책 #전월세 #준법경영 #정책배신