🏠 등록 임대 사업의 붕괴Episode 2 ｜ 세입자의 비명 — 제도 폐지 후 무슨 일이 벌어지나

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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💥 5가지 시나리오

2026년 2월, 등록임대 제도 손질 발표 후 3개월. 예상했던 일들이 현실이 되고 있다.

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📊 시나리오 1: 매물 폭탄

대량 말소의 시작

🔥 2026년 등록 말소 현황

연초 등록 현황: 45만 호

100%

상반기 말소: 2.2만 호

5%

하반기 예상: 3.8만 호

8%

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연말 예상: 39만 호 ▼ -13%

87%

💣 문제:

• 말소 후 6만 호 → 매물 시장 출회
• 단기 공급 과잉 → 가격 하락
• 하지만 임대주택은 감소 → 전월세 상승

🥧 매물 출회 구성

전체 6만 호 기준

🟢 일반 매각 (실거주 전환): 2.4만 호

40%

🔴 투자자 매각 (손절): 2.1만 호

35%

🟡 일반임대 전환: 1.5만 호

25%

➡️ 결과: 4.5만 호 매물 폭탄 (75%)

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💸 시나리오 2: 월세 대폭발

임대료 5% 상한의 종말

📈 등록임대 vs 일반임대 — 월세 비교

구분	등록임대 (현재)	일반임대 (폐지 후)	차이
🟢 원룸 (서울)	50만 원	60만 원	🔴 +20%
🟢 오피스텔 (수도권)	70만 원	82만 원	🔴 +17%
🟢 다가구 (지방)	35만 원	40만 원	🔴 +14%

1년 기준 추가 부담:

• 원룸 거주자: 연 120만 원 추가 지출
• 오피스텔 거주자: 연 144만 원 추가 지출

📊 3년 후 누적 영향

원룸 거주 청년 (27세, 월소득 250만 원)

현재 (등록임대)

월세: 50만 원 (소득 대비 20%)

주거비 20%

생활비 80%

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3년 후 (일반임대)

월세: 65만 원 (소득 대비 26%) ⬆ +30%

주거비 26%

생활비 74%

💰 3년 누적 손실: 540만 원

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🚪 시나리오 3: 2년마다 이사의 공포

계약 갱신권 상실의 의미

세입자 김민지(27세)의 사례

🟢 등록임대 시절 (2021~2026, 5년간)

• 초기 월세: 48만 원
• 현재 월세: 53만 원 (연 5% 상한 적용)
• 이사 횟수: 0회
• 이사 비용: 0원
• 누적 절약: 월세 60만 원 절약 + 이사비 500만 원 절약

🔴 일반임대로 전환 후 (2026~ 예상)

• 2026년 월세: 53만 원
• 2027년 월세: 60만 원 (갱신 거부, 신규 계약)
• 2028년 이사: 월세 65만 원 + 이사비 500만 원
• 2029년 이사: 월세 70만 원 + 이사비 500만 원

💔 5년간 추가 부담: 약 1,500만 원

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📊 시나리오 4: 누가 가장 피해를 보나

🥧 피해 계층 분포

전체 등록임대 거주자 약 100만 가구 기준

🔴 청년층 (20~30대): 45만 가구

45%

🔴 저소득층 (월소득 250만 이하): 28만 가구

28%

🟡 중산층: 18만 가구

18%

🟢 기타: 9만 가구

9%

➡️ 취약계층 비중: 73% (약 73만 가구)

💬 세입자 김민지(27세) 씨의 증언

"저는 2021년부터 등록임대 원룸에 살고 있어요. 처음 계약할 때 월세 48만 원이었는데, 지금 2026년까지 5년째 살고 있는데 월세가 53만 원이에요. 연 5% 상한이 적용됐거든요. 만약 일반 임대였으면, 아마 지금쯤 65만 원은 됐을 거예요.

그리고 제가 계약 갱신을 요청하면 임대인 분이 거절할 수 없어요. 법으로 보장되니까. 덕분에 저는 5년간 한 번도 이사하지 않고 안정적으로 살았어요. 이사 비용만 해도 500만 원인데, 그걸 아낀 거죠.

근데 이제 이 제도가 없어진다고요? 그럼 저는 어떻게 되는 거죠? 2년마다 이사해야 하나요? 월세가 10만 원씩 오르면 어쩌죠? 저는 임대인이 나쁜 사람이라고 생각한 적 없어요. 오히려 고마웠어요.

근데 정부는 왜 이 제도를 없애려고 하는 거죠?"

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⚠️ 긴급 체크리스트

📋 등록임대사업자라면 지금 확인할 것

🟢 즉시 점검 항목 (7가지)

No	점검 항목	긴급도
1	등록 만료일 확인	🔴 최우선
2	세제 혜택 총액 계산	🔴 최우선
3	말소 시 추징세 시뮬레이션	🔴 최우선
4	매물 출회 vs 일반임대 전환 비교	🟡 중요
5	대출 상환 계획 수립	🟡 중요
6	세입자 사전 협의	🟢 권장
7	세무사/부동산 전문가 상담	🔴 필수

📋 세입자라면 지금 확인할 것

🔴 즉시 점검 항목 (5가지)

No	점검 항목	조치
1	현재 거주지가 등록임대인지 확인	임대인에게 확인
2	계약 만료일 확인	갱신 vs 이사 준비
3	주변 월세 시세 조사	부동산 앱 확인
4	이사 비용 적립 시작	월 20~30만 원
5	임대차보호법 학습	법률구조공단 상담

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📌 다음 편 예고

Episode 3 (完) ｜ 해법은 있는가 — 합리적 정책 대안

1. 🎯 투기 vs 임대사업, 어떻게 구분할 것인가
2. 📊 해외 사례 — 독일·일본·싱가포르는 어떻게 하나
3. 💡 합리적 대안 3가지
4. 🗣️ 전문가 의견 — 부동산 경제학자의 제언
5. 📢 우리의 목소리 — 청원과 여론

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💔 2026년 대한민국

"15년 준법경영한 임대인은 '투기꾼'이 되고

5년간 안정적으로 살던 세입자는 '길거리'로 내몰린다.


이게 서민 주거 안정인가?"

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※ 본 글은 실제 뉴스를 기반으로 한 경제 분석 콘텐츠입니다.

※ 수치는 공식 통계와 예상치를 조합했습니다.

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