임대차 계약 갱신 청구권: 임대인이 거부할 수 있는 9가지 합법 사유 완벽 정리

임대차 계약 갱신을 요구하는 세입자가 반드시 알아야 할 임대인의 합법적 갱신 거부 사유 9가지를 소개합니다. 월세 연체, 실거주 이유, 주택 파손 등 주택임대차보호법에 따른 구체적인 거부 조건과 법적 절차를 통해 임대차 계약의 안정성과 권리를 보호하는 방법을 안내합니다.

 

 

 

 

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계약갱신청구권과 그 중요성

 

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 부여하는 제도로, 전세 계약과 월세 계약 모두에 적용됩니다. 임차인이 계약갱신을 청구하면, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 수락해야 합니다. 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 갱신을 요청할 수 있으며, 이 기간을 벗어난 갱신 요청은 법적 효력이 없습니다. 많은 사람들이 계약갱신청구권이 전세에만 적용된다고 오해하는 경우가 있는데, 월세에도 동일하게 적용됩니다.

 

 

 

월세 연체로 인한 계약갱신 거부

 

임대인은 임차인이 2기의 월세를 연체한 경우 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체하면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 50만 원인 경우, 100만 원 이상의 연체가 발생하면 계약갱신 거부 사유가 됩니다. 심지어 이후 연체 금액을 납부하더라도, 연체 이력이 있는 경우 임대인은 갱신을 거부할 권리가 있습니다.

 

 

 

 

임대인 또는 직계가족의 실거주

 

임대인 본인이나 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에도 계약갱신 거부가 가능합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거부하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 통보해야 합니다. 만약 실거주 이유를 지키지 않고 주택을 다른 용도로 사용하거나 매도할 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 보호받는 임차인의 권리를 보장하기 위한 조치입니다.

 

 

 

거짓 임차 및 불법 전대

 

임차인이 거짓 신분으로 계약을 맺거나, 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우에도 갱신 거부 사유가 됩니다. 임대차 계약서에 명시된 용도와 다르게 주택을 사용하거나 불법 영업장으로 활용한 경우, 임대인은 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 또한, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 타인에게 임대해 이익을 취한 경우에도 갱신 거부가 합법적으로 가능합니다.

 

 

 

 

주택 파손 및 재건축 필요

 

임차인이 주택을 고의로 파손하거나 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인은 갱신을 거부할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인의 과실로 인한 화재로 주택이 파손된 경우가 이에 해당합니다. 또한, 주택이 노후되거나 일부가 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 철거 및 재건축이 필요할 때도 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이러한 경우에는 임대차 계약 당시 철거 및 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지해야 합니다.

 

 

임대인과 임차인의 합의

임대인이 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우에도 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이사비 등의 보상을 제공하는 경우가 해당됩니다. 단, 임차인과의 합의 없이 일방적으로 금품을 지급하거나 보상금을 주기로 합의한 후 실제로 제공하지 않은 경우에는 갱신 거부 사유로 인정되지 않습니다. 임대인과 임차인이 상호 합의하에 보상을 제공하고 계약 갱신을 포기하는 경우, 법적인 문제없이 갱신 거부가 가능합니다.

 

 

 

임차인의 의무 위반

 

임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에도 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 국토교통부는 임차인이 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우를 예로 들고 있습니다. 이러한 의무 위반은 임대차 계약을 지속할 수 없다고 판단되는 중요한 사유로 인정됩니다.

 

 

 

 

주택의 멸실

 

해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우에도 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 주택의 멸실은 사람이 거주할 수 없는 상태를 의미하며, 주거 기능을 상실한 경우가 이에 해당합니다. 이러한 상황에서는 임대차 계약의 목적 자체가 성립하지 않기 때문에 갱신 요구를 거부하는 것이 합리적입니다.

 

 

 

철거 및 재건축

 

주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우에도 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 철거 및 재건축 계획을 임차인에게 사전에 고지하고, 계약 당시부터 공사 시기 및 소요 기간 등을 안내한 경우에 해당됩니다. 주택이 노후되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 법령에 따른 철거 및 재건축도 갱신 거부 사유가 될 수 있습니다.

 

 

 

임대인의 실거주 사유와 손해배상

 

임대인이 실거주 사유로 갱신 요구를 거부한 후 이를 지키지 않은 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 갱신 거절 당시 실거주 사유를 지키지 않은 경우, 임대인은 손해배상 예정액을 임차인에게 지급해야 합니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월 단위 임대료의 3개월분, 새로운 임차인에게 얻은 임대료 차액의 24배, 또는 임차인이 얻은 손해액 중 큰 금액으로 산정됩니다. 실거주 사유를 지키지 않은 임대인은 이러한 법적 책임을 지게 됩니다.

 

 

 

추가 주요 내용

 

손해배상: 실거주 이유로 갱신 거부 후 지키지 않을 경우, 갱신 거절 당시 월세 3개월분, 임대료 차액의 24배, 또는 임차인이 얻은 손해액 중 큰 금액을 손해배상으로 지급해야 함.

갱신 청구 기간: 임차인은 계약 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 청구해야 하며, 이 기간을 벗어나면 법적 효력이 없음.

 

 

 

 

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