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상가건물 임대차보호법은 임차인이 3기의 차임을 연체하면 계약 갱신을 거절할 수 있고, 주택임대차보호법은 2기의 차임을 연체한 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다. 임차인이 과거에 3기 이상의 차임을 연체한 후 모든 차임을 지급하여 현재는 연체되지 않은 경우, 임대인은 그래도 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나, 현재 시점에서는 더 이상 채무불이행 사유가 없으므로, 임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.
목차:
1. 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법에 따른 차임 연체와 계약 갱신 거절
2. 과거 차임 연체 후 모든 차임 지급 시의 계약갱신 요구 거절 가능성
3, 현재 차임이 연체되지 않은 경우의 계약 해지 불가
임대차 보호법에 따른 계약 갱신 요구 권한
상가건물 임대차보호법 제10조와 주택임대차보호법 제6조의 3항은 각각 임차인에게 10년과 2년의 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법에서는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 원칙을 세우고 있으며, 이 중 하나의 예외사항으로서 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 들고 있습니다. 주택임대차보호법 역시 비슷한 원칙을 세우되, 여기서는 2기의 차임액 연체를 예외사항으로 규정하고 있습니다.
과거 차임 연체 후 모든 차임 지급 시의 계약갱신 거절 가능성
그렇다면, 과거에 3기 이상의 차임을 연체하였으나 그 후 모든 차임을 지급하여 현재는 연체 상황이 아닌 경우, 임대인은 여전히 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 의문이 생깁니다. 대법원은 이러한 경우에 대해 판결에서 "상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 종전 임대차 기간 동안 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우라도 신뢰 기반의 계약 관계 유지가 어렵다 판단하여, 그런 경우까지도 일방적으로 계약 관계가 연장되는 것을 허용하지 않음"으로 해석하였습니다(2014.7.24 선고 2012다 58975). 따라서 과거에 크게 빚진 경력이 있다면, 현재 상황에서 빚 청산 여부와 관계없이 계약 갱신 요청 거부가 가능합니다.
현재 차임 연체 상황이 아닌 경우의 계약 해지 불가
반면에, 임차인이 과거에 3기 이상의 차임을 연체하였다 하더라도 그 후 모든 차임을 지급하여 현재는 차임이 연체되지 않은 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 이는 민법 제640조와 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 규정하고 있습니다. 즉, 현재 시점에서 채무불이행 사유가 없으면 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
결국, 임대차 계약의 갱신과 해지는 다른 기준으로 판단됩니다. 이를 통해 알 수 있는 점은 법률적 요소들은 복잡하며 주의깊게 살펴볼 필요가 있다는 것입니다. 일반적으로 생각하는 상식과 법률적 판단은 다를 수 있으므로, 항상 전문적인 조언을 구하는 것이 중요합니다.
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