국세청의 불법/편법 증여 판단 기준과 아파트 직거래 조사 결과에 대한 분석

본 글은 가족이나 특수관계자 간의 거래에 대한 주의사항을 다루고 있습니다. 일반적으로 발생하지 않는 상황이 특수관계자 간 거래에서 자주 일어나며, 이러한 경우가 증여로 간주될 수 있기 때문에 신중해야 한다는 점을 지적합니다. 최근 국토교통부에서 발표한 '아파트 직거래' 관련 보도자료를 예로 들어, 이러한 거래가 불법/편법 증여의 소지가 있는지는 국세청에서 판단하게 될 것임을 설명합니다. 특히, 문제의 소지가 매우 높은 이런 거래를 잘못 이해하고 비슷하게 실행한다면 법적인 문제를 초래할 수 있음을 경고하고 있습니다.

 

국세청의 불법/편법 증여 판단 기준과 아파트 직거래 조사 결과에 대한 분석

 

 

 

목차:

1. 국세청의 불법/편법 증여 판단 기준

2. 아파트 불법 의심 직거래 조사 결과 개요

3. 해당 사례가 문제가 될 수 있는 이유 분석

4. 국세청의 '소득-지출 분석 시스템' 소개와 작동 방식

 

 

부자간의 아파트 직거래 사례: 자금조달계획서 미제출과 연봉 대비 과도한 예금액

 

박민수님의 글

 

본 글에서는 부자간에 발생한 특수관계자 거래 사례를 소개하고 있습니다. 이 사례에서는 부친이 소유한 아파트를 자녀가 8.8억 원에 직거래로 매수하였습니다. 규제 지역에서는 가격 상관없이, 비규제 지역에서도 거래 가격이 6억 원을 넘어가면 자금조달계획서를 작성해야 합니다. 그러나 이 경우, 매수인인 자녀는 '주식 매각 대금으로 주택구입'을 한다고 작성하였으나 관련 증빙자료를 제출하지 않아 의심 사례로 분류되었습니다. 특히 중요한 점은, 매수인의 나이와 연 소득을 고려할 때 보유한 예금액이 연봉 대비 과도하게 크다는 것입니다. 특수관계자 거래가 발생할 경우, '그럴 리 없다'라고 판단하는 기준 중 하나가 바로 이 '소득 대비 취득 자산의 비율'입니다. 이러한 점들을 종합해 보면, 특수관계자 간의 거래에서는 더욱 신중하게 검증과정을 거쳐야 함을 알 수 있습니다.

 

 

박민수님의 글

 

모친으로부터 아파트 매수와 임대차계약을 통한 자금 조달 사례: 시세 대로의 계약과 자금 사용 확인이 중요

이번에는 모친이 소유한 아파트를 자녀에게 매도하고, 매수 자금 중 일부를 모친이 임대차계약을 통해 조달한 경우를 살펴보겠습니다. 이런 상황은 일상에서도 종종 볼 수 있지만, 여기서 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 실제 임대차계약이 시세에 맞춰 작성되었는지와 둘째, 해당 자금이 제대로 지급되어 주택구입에 사용되었는지 여부입니다. 자녀와 부모 간의 거래라 하더라도 제삼자와 거래하는 것처럼 처리해야 한다는 점을 명심해야 합니다. 보도자료에서 추가적인 내용은 나오지 않아 국세청의 조사 결과를 기다려봐야 할 상황입니다. 그러나 서울 소재 초고가 아파트인 점 등을 고려하면 이 사례 역시 국세청의 주목을 받았을 가능성이 큽니다. 그러나 필요한 모든 증빙자료가 제공되고 원칙에 따라 처리된 경우라면 큰 문제는 없을 것입니다. 비슷한 방식으로 직거래를 고려하는 분들은 위에서 언급된 두 가지 원칙 - 시세 대로의 계약과 올바른 자금 사용 - 을 반드시 준수하셔야 합니다.

 

 

박민수님의 글

 

무주택자 청약 신청 자격을 위한 아파트 매도와 금액 반환 사례: 편법 증여 및 명의신탁 이슈

세 번째로 살펴볼 사례는 자녀가 소유한 아파트 3채를 모친에게 매도하여 무주택자 청약 신청 자격을 얻기 위한 경우입니다. 원칙적으로 제삼자와의 거래를 가정하고 자금 흐름이 올바르게 입증되었다면 문제가 없을 수 있습니다. 그러나 이 사례에서는 매수인인 모친이 임대보증금 및 대출 승계액을 제외한 금액을 매도인인 딸에게 지급하였으나, 이후 곧바로 전액 반환받은 사실이 드러나 경찰청에 통보되었습니다. 여기서 주목해야 할 점은, 단순히 편법 증여뿐만 아니라 타인의 명의를 빌려 사용하는 '명의신탁' 문제까지 발생할 수 있다는 것입니다. 최근 청약 시장 인기 상승과 함께 이런 방식을 동원하는 경우가 있지만, 직거래에서는 원칙적으로 매수인의 돈을 받고 그 돈을 다시 반환하는 것은 절대로 허용되지 않습니다. 이런 방식은 법적 문제를 초래할 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.

 

 

박민수님의 글

특수관계자 거래에서 의심받을 수 있는 패턴과 유의사항: 가족 간 직거래, 과도한 자산 취득, 사후관리와 자금 흐름

이 글에서는 특수관계자 간의 거래에서 법적 문제를 초래할 수 있는 몇 가지 패턴을 소개하고 있습니다.

첫째로, 아주 가까운 가족 간의 직거래는 일반적으로 증여로 추정됩니다.

둘째로, 당사자의 소득 수준에 비해 지나치게 큰 자산을 취득한 경우에도 의심 받을 가능성이 있습니다. 국세청은 '소득-지출 분석 시스템'을 통해 이런 경우를 걸러냅니다.

셋째로, 특수관계자 거래는 대부분 사후 관리가 필요합니다. 따라서 자금의 흐름에 주의해야 합니다.

매도하여 받은 돈을 다시 매수인에게 돌려주면 이는 매매가 아닌 것처럼 보이게 하는 가장행위가 될 수 있습니다. 따라서 이러한 내용들을 참고하여 유사한 상황에서 스스로 의심받을 만한 행동이 없는지 확인하시기 바랍니다.

세무사 등 전문가와 상담 후 진행하면 더욱 좋으며, 모든 것이 원칙대로 처리되었다면 별다른 문제는 없어야 합니다.