2026 부동산 세금 완전 정복 ③ | 보유세 5가지 절감 방법 완벽 가이드

 

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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2026 부동산 세금 완전정복 ③ | 보유세 5가지 절감 방법 완벽 가이드

지난 2편에서 취득 단계 전략을 배웠습니다.
이번 편에서는 보유 단계 대응을 다룹니다.
2026년 보유세 폭탄을 대비하고, 실제로 세금을 줄이는 5가지 방법을 알려드릴게요.

🤔 "2026년 보유세가 얼마나 오를까요?"
🤔 "공동명의하면 정말 절세 되나요?"
🤔 "증여와 매각 중 뭐가 유리한가요?"

오늘은 보유세 부담을 줄이는 실전 방법 5가지를
구체적인 계산과 함께 알려드립니다.

 

1️⃣ 2026년 보유세, 얼마나 오를까?

2025년 집값이 올랐죠?
그 영향이 2026년 4월 공시가격에 반영됩니다.
보유세는 6월 1일 기준으로 과세되므로, 2026년부터 부담이 커집니다.

📈 보유세 증가 추이 (강남 10억 아파트 기준)

 

400만 300만 200만 100만 0

100만원

 

2024년

150만원
(+50%)

 

2025년

300만원
(+100%)

 

2026년 예상

 

💰 보유세 구성 요소

 

세금 종류	과세 기준	납부 시기
재산세	공시가격 × 60%	7월, 9월
종합부동산세	공시가격 합계 (1주택 12억, 다주택 9억 초과)	12월

 

⚠️ 핵심!

2025년 가격 상승분이
2026년 4월 공시가격에 반영되고
2026년 6월 1일 기준으로 과세됩니다.

강남3구, 한강벨트는 특히 상승폭이 클 것으로 예상!

 

2️⃣ 내 보유세, 얼마나 나올까? (자가진단)

간단한 체크로 2026년 보유세 부담을 예상해보세요.

📋 보유세 부담 자가진단

 

체크	항목	위험도
☐	강남3구, 한강벨트 보유	상
☐	2025년 시세 20% 이상 상승	상
☐	다주택자 (2주택 이상)	상
☐	1주택이지만 공시가 12억 초과	중
☐	단독명의 (부부)	중

 

판정:
• 3개 이상 체크: 즉시 대응 필요!
• 2개 체크: 2026년 5월 전 검토
• 1개 이하: 상황 지켜보기

 

3️⃣ 보유세 줄이는 5가지 방법

이제 본격적으로 실전 절세 방법을 알려드립니다.
5가지 방법 중 자신에게 맞는 것을 선택하세요.

📊 보유세 절감 방법 5가지

 

절세
5가지

① 전략적 매각

② 공동명의

③ 증여

④ 저가양수도 주의

⑤ 보유세 경비처리

 

📌 방법 ① 전략적 매각 (2가지 타이밍)

매각 시점이 중요합니다.
두 가지 골든 타이밍을 놓치지 마세요.

 

⏰ 타이밍 1: 2026년 5월 9일 이전

이유: 양도세 중과 유예 마감
대상: 다주택자
효과: 양도세 20~30%p 절감

예시:
2주택자가 3억 차익 → 양도세 최대 9,000만원 차이!

 

⏰ 타이밍 2: 2026년 6월 1일 이전

이유: 보유세 과세기준일
대상: 보유세 부담 큰 다주택자
효과: 2026년 보유세 회피

예시:
5월 31일 잔금 → 2026년 보유세 0원
6월 2일 잔금 → 2026년 보유세 전액 부담

 

매각 시점	양도세	보유세
2026년 5월 8일	유예 적용 ✓	회피 ✓
2026년 5월 31일	중과 가능 ✗	회피 ✓
2026년 6월 2일	중과 가능 ✗	부담 ✗

 

📌 방법 ② 공동명의 (가장 강력한 절세)

결론부터 말하면:
대부분의 경우 공동명의가 압도적으로 유리합니다.

 

 

300만 225만 150만 75만 0

300만원

 

단독명의

100만원
(-67%)

 

공동명의

강남 10억 아파트 기준, 보유세 200만원 절감!

 

 

상황	공동명의 유리도
0→1주택 (무주택→1주택)	★★★★★ 강력 추천!
1주택	★★★★★ 거의 100% 유리
2주택	★★★★☆ 대체로 유리
3주택 이상	★★★☆☆ 개별 판단 필요

 

💡 공동명의 핵심!

1️⃣ 종부세 기본공제 2배 (12억 → 24억)
2️⃣ 재산세 누진 구간 완화
3️⃣ 양도세도 유리 (각자 계산)

주의: 지분 이전 시 증여세 고려 필요

 

📌 방법 ③ 증여 (타이밍이 생명)

증여는 언제, 누구에게 하느냐가 핵심입니다.

 

증여 대상	추천도	이유
성년 자녀 (만 19세 이상)	★★★★★	• 공제 5,000만원 • 명의신탁 회피 • 향후 상속세 절감
소득 있는 자녀	★★★★★	• 자금출처 문제 없음 • 보유세 분산 • 양도세도 유리
미성년 자녀	★☆☆☆☆	• 명의신탁 의심 • 향후 추징 위험 • 절대 비추천!

 

⚠️ 증여 시 주의사항

1️⃣ 너무 어릴 때 증여 금지
2️⃣ 조정지역 3억 초과 시 취득세 12%
3️⃣ 증여 후 5년 내 매도 시 양도세 불리
4️⃣ 증여계약서 + 신고 필수

 

📌 방법 ④ 저가양수도 절대 주의!

"시세보다 싸게 팔면 취득세 절세 된다?"
❌ 완전히 잘못된 생각입니다!

 

🚨 위험한 사례

상황: 시세 10억 아파트
계약: 자녀에게 7억에 매도
의도: 7억 × 12% = 8,400만원 취득세

❌ 현실:
국세청이 시세 10억 전체를 증여로 판단
→ 10억 × 12% = 1억 2,000만원 증여취득세!
→ 오히려 더 많이 낸다!

 

거래 형태	취득세 과세표준
정상 거래 (시세대로)	실제 거래가
저가 거래 (시세의 70~80% 이하)	시가 전액 (증여로 간주)

 

💡 올바른 방법

저가 거래는 절대 하지 마세요!
대신 정상 가격으로 거래하거나
증여세 신고 후 증여하는 것이 안전합니다.

가격은 넉넉하게 책정하세요.

 

📌 방법 ⑤ 보유세 경비처리 (고급 기법)

대상: 고액연봉자 (종합소득세율 38~45%)
핵심: 주택임대소득 마이너스를 종합과세로 활용

 

💼 작동 원리

1️⃣ 주택 임대 등록 (전세도 가능)
2️⃣ 임대소득 발생
3️⃣ 보유세, 이자, 수선비 등 경비 처리
4️⃣ 임대소득 마이너스 발생
5️⃣ 근로소득과 합산 (종합과세)
6️⃣ 세금 환급!

 

사례: 연봉 2억 직장인
임대수입	2,000만원 (전세 이자)
경비	• 보유세: 500만원 • 대출이자: 2,000만원 • 수선비: 300만원 • 기타: 200만원 합계: 3,000만원
임대소득	-1,000만원
절세 효과	1,000만원 × 45% = 450만원 환급!

 

⚠️ 주의사항

1️⃣ 임대사업자 등록 필수
2️⃣ 세무사 상담 필수
3️⃣ 연봉 높을수록 유리
4️⃣ 실제 임대 증빙 필요
5️⃣ 복잡하니 전문가 도움 받으세요

 

✅ 보유세 대응 체크리스트

🎯 핵심 메시지

2026년 보유세 폭탄, 지금 준비하세요!
5가지 방법 중 자신에게 맞는 것을 선택하고
2026년 5월~6월 전에 실행하세요.

📋 실행 가이드

체크	해야 할 일
☐	2026년 예상 보유세 계산 (시세 상승률 고려)
☐	매각 vs 보유 판단 (2026년 5월 9일 전 결정)
☐	공동명의 검토 (1주택이면 거의 100% 유리)
☐	증여 계획 있으면 성년 자녀·소득 있는 자녀에게
☐	저가 거래 절대 금지! 정상가로 거래
☐	고액연봉자면 보유세 경비처리 검토
☐	세무사 상담 (복잡한 경우 필수)

 

📢 다음 편 예고

4편: 양도 단계 최적화 (매도편)

✅ 양도세 절세 3단계 체크리스트
✅ 비과세 가능성 검토 7가지 유형
✅ 일반과세 vs 중과 계산법
✅ 2026년 5월 9일 데드라인 의미

다음 편에서는 양도세를 최소화하는 실전 전략을
7가지 비과세 유형과 함께 공개합니다!

 

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