2편: 2026년 기준시가 변동 분석 (현황편) : 오피스텔과 상업용 건물

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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2편: 2026년 기준시가 변동 분석 (현황편)

💡 2026년 1월 1일, 무슨 일이?

✓ "우리 동네 오피스텔 기준시가가 올랐을까?"

✓ "서울만 올랐다는데 진짜야?"

✓ "지방은 왜 내렸을까?"

국세청이 발표한 2026년 기준시가,
전국 249만 호의 변동 현황을 완벽 분석해드립니다.

📊 2026년 전국 평균 변동률

2년 연속 하락세가 이어지고 있습니다.

 

구분	2026년 변동률	2025년 변동률	추세
오피스텔	-0.63%	-0.30%	하락폭 확대
상업용 건물	-0.68%	+0.51%	상승→하락 전환

🎯 핵심 포인트

• 오피스텔: 하락폭이 2배 이상 확대 (-0.30% → -0.63%)

• 상업용 건물: 전년 상승에서 하락으로 전환 (+0.51% → -0.68%)

• 고금리·경기침체·공실률 증가가 주요 원인

🗺️ 지역별 변동률 완전 분석

서울 vs 지방, 극명하게 갈렸습니다.

 

지역	오피스텔	상업용 건물	특징
서울	+1.10%	+0.30%	유일한 상승 지역
경기	-1.10%	-1.15%	수도권 내 양극화
인천	-2.45%	-1.93%	수도권 최대 하락
대구	-3.62%	-2.39%	광역시 최대 하락
부산	-1.72%	-0.74%	상대적 선방
대전	-0.15%	+0.15%	미미한 변화
광주	-2.68%	-1.18%	지속 하락
울산	-3.43%	-2.97%	공급과잉
세종	-2.96%	-4.14%	상가 최대 하락
전남	-5.75%	-	전국 최대 하락
충남	-3.48%	-	높은 하락률

📊 오피스텔 지역별 변동률 비교

상승 vs 하락 지역 한눈에 보기

 

0%

서울

 

+1.10%

대전

-0.15%

 

경기

-1.10%

 

부산

-1.72%

 

인천

-2.45%

 

광주

-2.68%

 

세종

-2.96%

 

울산

-3.43%

 

충남

-3.48%

 

대구

-3.62%

 

전남

-5.75%

 

🔥 서울만 상승한 이유

왜 서울만 유일하게 올랐을까요?

 

📈 서울 오피스텔 +1.10% 상승 요인

1️⃣ 아파트 대체 효과

• 아파트 가격 상승으로 오피스텔로 수요 이동

• 실거주 목적 수요 증가

2️⃣ 역세권 중심 상승

• 강남역, 논현역 등 핵심 역세권 집중

• 출퇴근 편의성 중시

3️⃣ 중대형 위주 선호

• 전용면적 60㎡ 이상 중대형 강세

• 1~2인 가구 실거주 수요

 

📈 서울 상가 +0.30% 상승 요인

1️⃣ 강남 오피스 수요 증가

• 대형 빌딩 임대료 상승

• 중소형 오피스 빌딩 선호

2️⃣ 재개발·재건축 기대감

• 강남·강동·송파 재개발 지역 상승

• 보상 기대심리 작용

3️⃣ 외국인 관광객 증가

• 명동·강남 상권 활성화

• 음식점·소매점 임대 수요 증가

📉 지방은 왜 하락했나?

지방 하락의 3가지 핵심 원인

 

📉 지방 하락 요인

1️⃣ 고금리 장기화

• 기준금리 3.0% 유지

• 대출 부담 증가로 매수 심리 위축

• 투자 수요 급감

2️⃣ 경기 침체

• 지방 제조업 위축

• 일자리 감소로 인구 유출

• 실수요 감소

3️⃣ 공실률 증가

• 오피스텔 공실률 20% 이상 (전남·전북)

• 상가 공실률 15% 이상 (세종·울산)

• 공급 과잉 지속

🏆 최고가 오피스텔·상가 순위

2026년 기준시가 전국 TOP 5

 

📍 오피스텔 단위면적당 기준시가 TOP 5

 

순위	소재지	명칭	기준시가 (만원/㎡)
1	서울 강남구 논현동	ASTY 논현	1,597
2	서울 강남구 청담동	논현동 상지카일룸 M	1,477
3	서울 강남구 역삼동	THE POEM	1,446
4	서울 강남구 청담동	더 리버스 청담	1,311
5	서울 송파구 잠실동	롯데월드몰 월드타워동	1,084

📍 상업용 건물 단위면적당 기준시가 TOP 5

순위	소재지	명칭	기준시가 (만원/㎡)
1	서울 송파구 잠실동	잠실주공5단지 종합상가	2,812
2	서울 종로구 종로6가	동대문종합상가 디동	2,188
3	서울 강남구 대치동	은마상가 에이동	2,062
4	서울 송파구 문정동	올림픽훼밀리타운 상가1	2,014
5	서울 서초구 서초동	진흥상가	1,987

 

💡 TOP 5 공통점

• 모두 서울에 집중 (강남·송파·종로)

• 역세권 또는 핵심 상권

• 오피스텔은 강남3구, 상가는 잠실·동대문 강세

📌 핵심 정리

🎯 2026년 기준시가 변동 핵심

✓ 전국 평균: 오피스텔 -0.63%, 상가 -0.68%

✓ 서울만 유일하게 상승 (아파트 대체효과)

✓ 지방은 전반적 하락 (고금리·경기침체)

✓ 최대 하락: 전남 -5.75%, 세종 상가 -4.14%

✓ 최고가: 강남 논현동 ASTY 논현 1,597만원/㎡

 

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1️⃣ 서울 오피스텔·상가 보유자

• 상승한 만큼 증여세·양도세 부담 증가

• 세금 계산 시 반드시 확인

2️⃣ 지방 오피스텔·상가 보유자

• 하락한 만큼 세금 부담 감소

• 증여 타이밍 고려 가능

3️⃣ 매수·매도 예정자

• 지역별 기준시가 추세 확인

• 향후 변동 방향 예측

 

📢 다음 편 예고

3편: 기준시가 활용 전략 (실전편)

✅ 홈택스에서 기준시가 조회하는 법

✅ 상속·증여 시 기준시가 활용 전략

✅ 양도세 환산취득가액 계산 실전

✅ 기준시가 재산정 신청 방법

기준시가로 세금 줄이는 방법!
다음 편에서 공개합니다!