1편: 기준시가란 무엇인가? (기초편)

 

부동산과 경제공부로 월 500 현금흐름을 만들어가는 '머니500연구소' 팀장입니다!

 

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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251231국세청, 26년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣ 및 ｢건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시.pdf

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1편: 기준시가란 무엇인가? (기초편)

💡 이런 경험 있으신가요?

✓ "오피스텔 상속받았는데 세금이 얼마나 나올까?"

✓ "기준시가? 시가표준액? 뭐가 다른 거야?"

✓ "부모님께 상가 증여받으려는데 어떻게 계산하지?"

2026년 1월 1일, 국세청이 새로운 기준시가를 발표했습니다.
지금부터 기준시가의 모든 것을 알려드립니다.

📊 기준시가란 무엇인가?

기준시가는 국세청이 매년 발표하는 부동산의 공식 가격입니다.

🎯 기준시가 정의

국세청장이 부동산의 종류·규모·위치 등을 고려하여

매년 1월 1일에 고시하는 가격

※ 법적 근거: 상속세 및 증여세법 제61조, 소득세법 제99조

📌 기준시가 고시 대상

구분	대상	고시 범위
오피스텔	전국 모든 오피스텔	133만 호
상업용 건물	수도권·광역시·세종시 일정 규모 이상 (3,000㎡ 또는 100호)	116만 호
일반 건물	단독주택, 근린생활시설 등 (오피스텔·상가 제외)	계산방법 고시

⚖️ 기준시가 vs 시가표준액, 뭐가 다른가?

많은 분들이 헷갈려하는 두 가지 가격, 이제 확실히 구분하세요!

 

구분	기준시가	시가표준액
발표 기관	국세청	행정안전부
발표 시기	매년 1월 1일	매년 1월 1일
적용 세금	상속세·증여세·양도세	재산세·종부세
기타 용도	-	건강보험료 산정
시세 반영률	시세의 70~80%	시세의 60~70%

 

🎯 한 줄 정리

기준시가 = 국세청 발표 = 상속·증여·양도세

시가표준액 = 행정안전부 발표 = 재산세·종부세·건강보험료

💰 기준시가, 어디에 쓰이나?

기준시가는 3가지 세금 계산에 활용됩니다.

📊 기준시가 활용 분야

 

상속세

사망 시
재산 이전

증여세

생전
재산 이전

양도세

부동산
매각

 

1️⃣ 상속세 계산

📌 원칙

상속개시일(사망일) 현재의 '시가'로 과세

📌 예외

'시가'를 알 수 없는 경우 → 기준시가 활용

💡 실전 예시

부친 사망 시 강남구 오피스텔 상속

• 매매 실거래가 없음 (시가 불명)

→ 2026년 1월 1일 기준시가로 상속세 신고

 

2️⃣ 증여세 계산

📌 원칙

증여일 현재의 '시가'로 과세

📌 예외

'시가'를 알 수 없는 경우 → 기준시가 활용

💡 실전 예시

부모님이 자녀에게 상가 증여

• 최근 거래 사례 없음

→ 증여일 기준시가로 증여세 계산

 

3️⃣ 양도소득세 계산

📌 활용 방법

취득 당시 실거래가를 모를 때 → 환산취득가액 계산

📐 환산취득가액 공식

환산취득가액 = 양도가액 × (취득당시 기준시가 ÷ 양도당시 기준시가)

💡 실전 예시

2010년 증여받은 오피스텔 2026년 양도

• 증여 당시 취득가액 불명

• 2010년 기준시가: 300만원/㎡

• 2026년 기준시가: 600만원/㎡

• 2026년 양도가액: 10억원

→ 환산취득가액 = 10억 × (300÷600) = 5억원

❌ 기준시가가 적용되지 않는 곳

많은 분들이 착각하는 부분입니다. 기준시가는 다음 세금에는 사용되지 않습니다.

 

세금 종류	적용 가격	발표 기관
재산세	시가표준액	행정안전부
종합부동산세	시가표준액	행정안전부
건강보험료	시가표준액	행정안전부

 

⚠️ 주의사항

• 재산세 고지서에 나오는 금액 ≠ 기준시가

• 종부세 계산 시 시가표준액 사용

• 건강보험료도 시가표준액 기준

📅 2026년 기준시가 적용 일정

⏰ 주요 일정

2026년 1월 1일 (수)

• 새로운 기준시가 고시

• 홈택스에서 조회 가능 (09:00부터)

2026년 1월 2일 (목) ~ 2월 2일 (월)

• 기준시가 재산정 신청 기간

• 이의가 있는 경우 신청 가능

2026년 2월 27일 (금)

• 재산정 결과 통지

✅ 기준시가 조회 방법

홈택스에서 간단하게 확인할 수 있습니다.

 

🔍 홈택스 조회 경로

홈택스 (www.hometax.go.kr)
↓
상담·불복·제보
↓
기타
↓
기준시가 조회
↓
오피스텔 및 상업용 건물

 

💡 조회 시 필요한 정보

• 건물 소재지 (주소)

• 건물명 또는 동·호수

• 전용면적 (㎡)

📌 핵심 정리

🎯 이것만은 꼭 기억하세요!

✓ 기준시가 = 국세청 발표 = 상속·증여·양도세

✓ 시가표준액 = 행정안전부 = 재산세·종부세·건강보험료

✓ 매년 1월 1일 새로운 기준시가 고시

✓ 홈택스에서 간편하게 조회 가능

✓ 이의 있으면 재산정 신청 가능 (1.2~2.2)

 

✅ 지금 당장 확인할 것

1️⃣ 내 오피스텔·상가 기준시가 확인

• 홈택스 접속해서 2026년 기준시가 조회

2️⃣ 전년 대비 변동률 체크

• 올랐는지? 내렸는지?

• 내 지역 평균과 비교

3️⃣ 상속·증여 계획 있다면

• 기준시가 기준으로 대략적인 세금 계산

• 필요시 재산정 신청 검토

📢 다음 편 예고

2편: 2026년 기준시가 변동 분석 (현황편)

✅ 전국 오피스텔 -0.63% 하락, 왜?

✅ 서울만 유일하게 상승한 이유

✅ 지역별 상승·하락 완벽 분석

✅ 최고가 오피스텔·상가 순위

내 지역은 올랐을까? 내렸을까?
다음 편에서 확인하세요!