기준시가로 상속세·증여세 절세하는 법 (feat. 재산정 신청 꿀팁)

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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3편: 기준시가 활용 전략 (실전편)

💡 이제 실전입니다!

✓ "기준시가, 어떻게 조회하지?"

✓ "상속세·증여세 계산할 때 어떻게 쓰지?"

✓ "기준시가가 너무 높게 나왔는데 어떻게 하지?"

기준시가를 실제로 활용하는 방법,
지금부터 단계별로 알려드립니다.

🔍 홈택스에서 기준시가 조회하기

누구나 쉽게 조회할 수 있습니다. 따라하세요!

 

📱 조회 방법 (PC·모바일 동일)

1단계: 홈택스 접속

• PC: www.hometax.go.kr

• 모바일: 손택스 앱

2단계: 메뉴 선택

상담·불복·제보 → 기타 → 기준시가 조회

3단계: 유형 선택

• 오피스텔 및 상업용 건물

• 일반 건물 (단독주택 등)

4단계: 정보 입력

• 주소 입력

• 건물명 또는 동·호수 입력

• 조회 버튼 클릭

5단계: 결과 확인

• 단위면적당 기준시가 (원/㎡)

• 전용면적 + 공용면적

• 총 기준시가 = 단가 × 면적

 

💡 조회 예시

서울시 강남구 논현동 ASTY 논현 501호

• 단위면적당 기준시가: 15,967,000원/㎡

• 전용면적: 59.92㎡

• 공용면적: 30.08㎡

• 합계 면적: 90㎡

→ 총 기준시가 = 15,967,000 × 90 = 14억 3,703만원

💰 상속세 계산 실전

상속세는 이렇게 계산합니다.

 

📐 상속세 계산 흐름

상속재산 평가 (기준시가)
↓
상속공제 차감
↓
과세표준 산출
↓
세율 적용 (10~50%)
↓
상속세 결정

 

📋 실전 사례: 오피스텔 상속

상황

• 아버지 사망 (2026년 3월)

• 상속재산: 강남구 오피스텔 1채

• 최근 매매 사례 없음 (시가 불명)

• 상속인: 배우자 + 자녀 2명

1단계: 기준시가 확인

• 2026년 1월 1일 기준시가: 10억원

• 사망일(3월) 기준시가: 10억원 적용

2단계: 상속공제 계산

• 배우자공제: 5억원

• 기초공제: 2억원

• 합계: 7억원

3단계: 과세표준

10억 - 7억 = 3억원

4단계: 상속세 계산

• 3억원 × 20% = 6,000만원

• 누진공제: 1,000만원

✅ 최종 상속세

6,000만원 - 1,000만원 = 5,000만원

🎁 증여세 계산 실전

증여세는 이렇게 계산합니다.

 

📋 실전 사례: 상가 증여

상황

• 부모가 자녀에게 상가 증여 (2026년 6월)

• 증여재산: 송파구 상가 1채

• 최근 매매 사례 없음 (시가 불명)

1단계: 기준시가 확인

• 2026년 1월 1일 기준시가: 8억원

• 증여일(6월) 기준시가: 8억원 적용

2단계: 증여공제 계산

• 성인 자녀 공제: 5,000만원

• (미성년 자녀는 2,000만원)

3단계: 과세표준

8억 - 0.5억 = 7.5억원

4단계: 증여세 계산

• 7.5억원 × 30% = 2억 2,500만원

• 누진공제: 6,000만원

✅ 최종 증여세

2억 2,500만원 - 6,000만원 = 1억 6,500만원

 

💡 증여세 절세 팁

• 기준시가가 낮은 시점에 증여 (지방 하락 지역)

• 10년 단위 분할 증여 (공제 반복 활용)

• 배우자 + 자녀 동시 증여 (공제 중복 활용)

• 부담부증여 활용 (대출 있는 경우)

📈 양도세 환산취득가액 계산

취득가액을 모를 때 사용합니다.

 

📐 환산취득가액 공식

환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)

 

📋 실전 사례: 오피스텔 양도

상황

• 2015년 증여받은 오피스텔 2026년 매도

• 증여 당시 취득가액 불명

• 2026년 양도가액: 12억원

1단계: 기준시가 확인

• 2015년 1월 1일 기준시가: 4억원

• 2026년 1월 1일 기준시가: 10억원

2단계: 환산취득가액 계산

12억 × (4억 ÷ 10억) = 4억 8천만원

3단계: 양도차익

12억 - 4.8억 = 7.2억원

4단계: 양도소득세 계산

• 양도차익: 7.2억원

• 장기보유특별공제: 30% (10년 이상)

• 과세표준: 7.2억 × 70% = 5억 400만원

• 세율: 38% (기본세율)

✅ 양도소득세 (개략)

약 1억 9,000만원

※ 실제는 필요경비, 지방세 등 추가 고려

✏️ 기준시가 재산정 신청 방법

기준시가가 너무 높다면? 재산정을 신청하세요!

 

📌 재산정 신청 대상

• 주변 시세보다 기준시가가 과도하게 높은 경우

• 건물 노후·하자로 실제 가치가 낮은 경우

• 공실률이 높아 실거래가가 낮은 경우

• 기타 합리적 이유가 있는 경우

 

📝 재산정 신청 절차

1단계: 신청 기간 확인

• 2026년 1월 2일 ~ 2월 2일

2단계: 홈택스 접속

• www.hometax.go.kr

• 기준시가 조회 화면 하단 배너 클릭

3단계: 신청서 작성

• 인터넷 신청 또는 서식 다운로드

• 건물 정보 입력

• 재산정 사유 기재

4단계: 증빙자료 제출

• 최근 감정평가서 (있는 경우)

• 인근 실거래 사례

• 건물 하자 사진 (해당시)

• 공실 현황 (해당시)

5단계: 결과 확인

• 2026년 2월 27일까지 통지

• 인정되면 기준시가 하향 조정

 

⚠️ 재산정 주의사항

• 단순 불만은 인정 안 됨 (객관적 근거 필요)

• 전문가(감정평가사) 의견 첨부 시 유리

• 재산정 결과에 불복 시 이의신청 가능

• 문의: 국세청 전용 안내센터 1644-2828

🎯 2026년 대응 전략

지역별·상황별 맞춤 전략입니다.

 

📍 서울 오피스텔·상가 보유자

현황

• 기준시가 상승 (+1.10%, +0.30%)

• 세금 부담 증가 예상

대응 전략

• 상속·증여 계획 있다면 세금 재계산

• 양도 예정이면 환산취득가액 확인

• 필요시 재산정 신청 검토

 

📍 지방 오피스텔·상가 보유자

현황

• 기준시가 하락 (-1% ~ -5%)

• 세금 부담 감소

대응 전략

• 증여 타이밍으로 적합 (기준시가 낮을 때)

• 상속 대비 미리 준비

• 추가 하락 예상 지역은 조금 더 대기

 

🎁 증여 예정자

최적 타이밍

• 기준시가 하락 지역: 2026년 상반기

• 기준시가 상승 지역: 재상승 전 신속 진행

• 10년 단위 분할 증여 계획 수립

 

📈 양도 예정자

주의사항

• 환산취득가액 미리 계산

• 기준시가 상승 = 환산취득가액 하락 = 세금 증가

• 취득가액 증명서류 확보 최우선

• 증명 안 되면 환산취득가액 사용

📌 핵심 정리

🎯 실전 활용 핵심

✓ 홈택스에서 쉽게 조회 (5단계)

✓ 상속세·증여세는 기준시가로 계산

✓ 양도세는 환산취득가액 활용

✓ 기준시가 높으면 재산정 신청 (1.2~2.2)

✓ 지역별 변동 추세 확인 후 증여·양도 타이밍 결정

 

✅ 지금 당장 할 일

1️⃣ 내 부동산 기준시가 조회

• 홈택스 접속

• 오피스텔·상가·건물 모두 확인

2️⃣ 전년 대비 변동률 확인

• 올랐는지? 내렸는지?

• 내 지역 평균과 비교

3️⃣ 세금 영향 계산

• 상속·증여 예정이면 세금 재계산

• 양도 예정이면 환산취득가액 확인

4️⃣ 재산정 필요성 판단

• 기준시가가 과도하게 높은가?

• 2월 2일까지 신청 (놓치지 마세요!)

5️⃣ 전문가 상담

• 복잡한 경우 세무사 상담

• 국세청 안내센터: 1644-2828

 

🎉 기준시가 시리즈 완결!

1편: 기준시가란 무엇인가 (기초편)

2편: 2026년 변동 분석 (현황편)

3편: 활용 전략 (실전편) ✅

이제 기준시가를 완벽하게 활용하세요!