2025년 아파트 공시 가격 변동과 보유세 부담, 꼭 알아야 할 절세 팁

2025년 공동주택 공시가격이 전국 평균 3.65%, 서울은 7.86%나 올랐어요. 이로 인해 보유세 부담이 커질 수 있는데요, 과세기준일인 6월 1일을 피한 거래와 부부 공동명의 같은 절세 방법을 꼭 알아두세요. 이 글에서는 공시가격 상승 현황과 보유세 절세 전략을 쉽게 설명해 드립니다.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://www.homeknock.co.kr/web-front/community/insight/14192/

 

 

 

2025년 공동주택 공시가격 전국 평균 3.65% 상승, 수도권 집중 현상 두드러져

 

2025년 공동주택 공시가격(안)이 발표되면서 전국적으로 평균 3.65%의 상승률을 기록했습니다. 특히 서울은 7.86%로 전국에서 가장 높은 상승폭을 보였고, 경기도는 3.16%, 인천은 2.51% 상승해 수도권의 상승세가 두드러졌습니다. 반면, 지방에서는 전북이 2.24%, 충북 0.18%, 충남 0.01%로 상승폭이 크지 않았고, 일부 지역은 오히려 하락세를 나타냈습니다. 세종, 대구, 광주, 부산 등 지방 대도시의 공시가격은 줄줄이 하락해 수도권과 지방 간 부동산 시장의 온도차가 뚜렷하게 드러났습니다

 

 

지역별 2025년 공동주택 공시가격 상승률

서울: 7.86% 상승 서울은 전국에서 가장 많이 올랐어요. 특히 강남, 서초 등 중심지 아파트가 많이 올랐습니다. 경기: 3.16% 상승 경기도도 꽤 올랐지만, 서울보다는 낮은 편입니다. 인천: 2.51% 상승 인천은 수도권 중에서는 상승폭이 가장 낮아요. 전북: 2.24% 상승 지방에서는 전북이 비교적 많이 오른 편입니다. 충북: 0.18% 상승 거의 변동이 없다고 볼 수 있습니다. 충남: 0.01% 상승 사실상 지난해와 비슷한 수준입니다. 세종, 대구, 광주, 부산 등 일부 지방 대도시: 하락 수도권과 달리 지방 대도시는 오히려 공시가격이 내려간 곳도 많아요.

 

 

공시가격 상승, 보유세 부담 증가로 이어져…특히 서울 고가주택 타격 예상

 

공시가격은 부동산 보유세, 건강보험료, 국민주택채권 매입액 등 60여 개 행정 분야에서 기준이 되는 만큼, 이번 상승은 세금 부담에도 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 서울 중심지의 고가주택은 공시가격 상승률이 높아 올해 보유세 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 실제로 2025년 공시가격은 2024년 1월 1일 기준으로 산정됐으며, 정부는 시세반영률 69%를 유지해 현실화율을 조정하지 않았습니다. 1가구 1주택 종합부동산세(종부세) 대상은 전국 31만8천 가구로 집계됐고, 경기도 내 1억~3억 원 이하 공동주택이 210만2천698가구로 가장 많았습니다.

반갑습니다.

 

보유세 부담이 커지는 이유

공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 같이 올라갑니다. 특히 서울처럼 공시가격이 많이 오른 지역은 세금 부담이 훨씬 커집니다. 고가주택(비싼 집)일수록 세금이 더 많이 늘어날 수 있습니다.

 

 

 

보유세 절세 전략, 과세기준일과 명의 선택이 핵심

 

보유세를 줄이기 위해서는 과세기준일인 6월 1일을 주목해야 합니다. 주택을 보유한 상태에서 6월 1일 이전에 매도하면 해당 연도 보유세를 내지 않아도 되며, 매수자는 6월 1일 이후에 매수해야 그 해 보유세 부담을 피할 수 있습니다. 또, 주택 수가 1채 또는 2채 이내라면 부부 공동명의가 절세에 유리할 수 있습니다. 1주택의 경우, 공동명의로 특례 신청 시 고령자/장기보유 세액공제도 받을 수 있고, 일반적으로 단독명의의 12억 원 공제보다 공동명의(각 9억 원씩)로 18억 원까지 공제가 가능합니다. 2주택의 경우에도 여러 시뮬레이션 결과 공동명의가 보유세 부담을 줄이는 데 더 효과적이라는 분석이 나왔습니다

 

보유세 줄이는 방법

6월 1일 이전에 집을 팔면 그 해 보유세를 내지 않아도 됩니다. 집을 살 계획이라면 6월 1일 이후에 사면 그 해 보유세를 피할 수 있습니다. 집이 1채나 2채라면 부부 공동명의로 하면 세금이 줄어드는 경우가 많습니다. 1채를 공동명의로 하면 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원까지 세금 공제가 가능합니다. 2채도 공동명의가 단독명의보다 세금 부담이 적은 경우가 많으니, 상황에 따라 계산해보는 게 좋습니다.

 

 

 

실거래가 반영 수준의 공시가격, 시장 영향은 제한적…그러나 미실현 이익 과세에 주의 필요

 

전문가들은 2025년 공동주택 공시가격이 실거래가 상승분을 비교적 정확히 반영했다고 평가합니다. 서울은 실거래가 기준 지난해 8% 상승, 경기와 인천은 1~2%대 상승을 기록했고, 이번 공시가격도 이와 유사한 수준으로 책정됐습니다. 다만, 2021~2022년처럼 보유세 부담이 급격하게 늘지는 않았기 때문에, 당장 매물이 대거 쏟아질 가능성은 낮다는 의견이 많습니다. 그럼에도 불구하고 공시가격이 미실현 이익에 대해 과세하는 구조인 만큼, 보유세 부담이 커질 수 있는 지역이나 고가주택 소유자는 매년 발표되는 공시가격 변동률을 면밀히 살피고, 현금흐름 관점에서 신중하게 자산 보유와 매각 시점을 결정해야 할 필요가 있습니다

 

2025년 공동주택 공시가격(안)은 3월 14일부터 4월 2일까지 소유자 열람 및 의견청취 절차를 거쳐 4월 30일 최종 확정될 예정입니다. 올해 공시가격 변동이 내 자산과 세금에 어떤 영향을 미치는지 반드시 확인하고, 필요하다면 전문가 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

 

내 집 공시가격, 꼭 확인해야 하는 이유

공시가격은 실제 집값과 달리 정부가 정하는 기준 가격이에요. 이 가격을 기준으로 세금, 건강보험료, 각종 부담금이 정해집니다. 매년 3월~4월에 공시가격(안)이 나오고, 4월 말에 확정됩니다. 내 집의 공시가격이 얼마나 올랐는지 꼭 확인해서, 세금이 얼마나 늘어날지 미리 계산해보세요.

 

실생활에 미치는 영향

공시가격이 오르면 세금뿐 아니라 건강보험료, 각종 부담금도 같이 오를 수 있습니다. 집을 팔거나 살 계획이 있다면, 세금이 언제, 얼마나 나오는지 미리 따져보고 결정해야 합니다. 미실현 이익(집을 팔지 않았는데도 오른 집값에 대해 세금이 부과되는 것)에 주의해야 합니다

 

 

 

나의 한 문장

 

이번 공시가격 인상 소식에 마음이 무거우실 수 있지만, 너무 걱정하지 마세요. 세금이 오르는 만큼 미리 준비하고, 내 상황에 맞는 절세 방법을 찾아보면 충분히 대응할 수 있습니다. 중요한 건 내 집의 공시가격과 세금 변화를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가 상담도 받아보는 거예요. 부동산 정책은 매년 바뀌니, 꾸준히 관심을 갖고 정보를 챙기는 습관이 무엇보다 중요합니다. 변화에 당황하지 말고, 차분하게 준비해 나가면 분명 좋은 결과가 있을 거예요.