서울 아파트 거래 시 꼭 알아야 할 자금 조달 계획서 제출과 차용증 작성 가이드

안녕하세요! 오늘은 서울 강남과 용산구 토지거래허가구역 지정 소식과 함께, 주택 구입 시 꼭 제출해야 하는 자금 조달 계획서 작성법, 그리고 가족 간 차용증 작성 시 꼭 알아야 할 실무 팁을 쉽게 풀어드릴게요. 복잡한 부동산 규제 속에서 어떻게 준비해야 세무조사 걱정 없이 안전하게 거래할 수 있는지, 꼭 필요한 핵심 정보를 친절하게 알려드립니다.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/UzFy61sTAQA?si=Lu6sjL3O3TSqtdkN

 

 

 

토지거래허가구역 지정과 해제의 반복, 부동산 시장 혼란 심화

 

서울시는 2025년 2월 13일 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 인근 4개 동에 대해 토지거래허가구역을 해제했으나, 한 달 만에 다시 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 내 모든 아파트 단지 2200여 곳을 포함하는 토지거래허가구역으로 지정했다. 이로써 서울시 내 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배 이상 확대되어 서울 전체 면적의 약 27%에 달한다[2][3][5]. 이 같은 조치는 해제 이후 강남권 아파트 가격과 거래량이 급등하면서 투기 우려가 커졌기 때문이다[3][4]. 특히 2년간 실거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해지며, 투기 수요를 차단하는 효과가 기대된다

 

 

토지거래허가구역 지정 현황

──────────────────────────── 내용                |                세부사항 ──────────────────────────── 최근 지정 지역 | 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구 아파트 단지 2200여 곳 포함 지정 면적 | 약 163.96㎢ (서울 전체 면적의 약 27%) 해제 후 재지정 이유 | 해제 후 강남권 아파트 가격 급등 및 거래량 증가에 따른 투기 우려 실거주 의무 | 2년 이상 실거주 의무 부과 (갭투자 제한)

 

 

 

자금 조달 계획서 작성 시 유의사항과 가족 간 차용증의 중요성

 

주택 구입 시 자금 조달 계획서 제출 대상이 확대되어 법인뿐 아니라 개인 매수인도 관할 지자체에 제출해야 하며, 제출 후 지자체에서 연락이 오면 적극적으로 대응해야 한다. 무신고 시 400만 원 과태료, 거짓 신고 시 취득가액의 2% 과태료가 부과될 수 있다[0:20~1:50]. 특히 가족 간 자금 거래는 세무 당국이 증여로 추정하기 때문에 차용증 작성이 필수적이며, 차용증은 제3자와 거래하는 것처럼 객관적이고 성실하게 작성해야 한다[0:55~3:50]. 예를 들어 1억 원을 30년 무이자로 빌리는 것은 현실적으로 불가능하므로, 이런 조건은 세무 조사에서 인정받기 어렵다. 차용증에는 대출 금액, 이자율(법정 이자율 4.6%), 변제 기간(5년 이내 권장), 변제 방법, 특약 사항 등을 구체적으로 명시해야 한다

 

자금 조달 계획서 제출 및 과태료

내용          /     세부사항 ──────────────────────────── 제출 대상 | 법인 및 개인 매수인 모두 제출 기관 | 주택 소재지 관할 지자체 과태료 | 무신고 시 400만 원, 거짓 신고 시 취득가액의 2% 대응 방법 | 지자체 연락 시 적극 대응 필요 (세무 조사로 이어질 수 있음)

 

 

 

차용증 작성 시 구체적 조건과 증거 확보가 핵심

 

차용증 작성 시 이자 지급은 반드시 해야 하며, 이자율은 법정 이자율 4.6%를 기준으로 하되, 연간 1% 이상의 차액이 발생하지 않도록 주의해야 한다. 예를 들어 2억 원 대출 시 1% 이자 지급은 세무상 문제가 없으며, 이자 지급 내역은 계좌 이체 시 메모에 기록하여 증거로 남겨야 한다[8:10~9:10]. 원금 상환도 가능하면 1년에 일정 금액 이상 상환하는 것이 신뢰를 높인다. 만약 30년 무이자 차용증과 이자 미지급 상태라면 세무 당국이 증여로 판단할 가능성이 크다[9:30~10:00]. 증거 확보를 위해 공증은 선택 사항이나, 문자, 카톡, 내용증명 등 객관적 기록을 남기는 것이 중요하다

 

 

가족 간 차용증 작성 핵심 사항

항목        |            설명 ──────────────────────────── 차용증 작성 목적 | 가족 간 거래 시 증여 추정 방지 및 세무 조사 대비 작성 방식 | 제3자와 거래하는 것처럼 객관적이고 성실하게 작성 대출 금액 및 이자율 | 법정 이자율 4.6% 기준, 연간 1% 이상 차액 발생 금지 변제 기간 | 5년 이내 권장, 10년 초과는 부적절 이자 지급 | 반드시 해야 하며 계좌 이체 시 메모 기록 필수 원금 상환 | 가능하면 연 1회 이상 일부 상환 권장 증거 확보 방법 | 공증 선택 사항, 문자·카톡·내용증명 등 객관적 기록 보관

 

 

부동산 시장 안정화를 위한 정부와 서울시의 대응과 전망

 

서울시와 국토교통부는 토지거래허가구역 지정 확대와 함께 이상 거래 및 집값 담합에 대한 합동 점검을 실시하고, 금융권에서는 주택담보대출 관리를 강화하고 있다. 시장 과열이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정과 조정대상지역, 투기과열지구 지정도 검토 중이다[3][4]. 이러한 조치는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장 안정화를 목표로 한다. 그러나 규제의 잦은 변경과 확대 지정은 시장에 혼란을 야기하고 있어, 향후 부동산 정책의 일관성과 투명성이 요구된다

 

요약하면, 토지거래허가구역 지정과 해제가 반복되면서 서울 강남 3구와 용산구 아파트 시장에 큰 영향을 미치고 있으며, 주택 구입 시 자금 조달 계획서 작성과 가족 간 차용증 작성은 세무 조사 대비에 매우 중요하다. 차용증은 실제 거래 조건에 맞게 구체적이고 성실하게 작성하고, 이자 지급과 원금 상환 내역을 꼼꼼히 기록해 증거를 확보해야 한다. 정부와 서울시는 시장 과열을 막기 위한 강력한 규제와 점검을 지속할 계획이다.

 

정부 및 서울시 부동산 정책 방향

──────────────────────────── 내용         |    세부사항 ──────────────────────────── 규제 강화 | 토지거래허가구역 확대 지정, 이상 거래 합동 점검 대출 관리 | 금융권 주택담보대출 관리 강화 추가 지정 검토 | 인근 지역 추가 지정, 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 가능성 목표 | 투기 수요 억제, 실수요자 중심 시장 안정화 과제 | 규제 잦은 변경으로 인한 시장 혼란 해소 및 정책 일관성 확보 ────────────────────────────

 

 

 

나의 한 문장

 

여러분, 부동산 거래와 자금 조달은 단순한 돈 거래가 아닙니다. 특히 가족 간 거래일수록 세무 당국의 눈길이 까다롭기 때문에 차용증을 꼼꼼히 작성하고, 이자 지급과 원금 상환 기록을 반드시 남겨야 해요. 무심코 지나치면 큰 불이익을 당할 수 있으니 절대 소홀히 하지 마세요. 그리고 정부의 규제는 시장 안정화를 위한 조치인 만큼, 불안해하지 말고 차분히 대응하는 것이 중요합니다. 무엇보다 투명하고 정직한 거래가 여러분의 가장 든든한 방패가 될 거예요. 어려운 시기지만 함께 지혜롭게 이겨내길 응원합니다.