부동산 다운계약, 걸리면 어떻게 되나? 세금·벌금·조사 리스크와 합법적 대안 한눈에!

여러분, 분양권이나 부동산 거래할 때 세금이 너무 부담스러워서 다운계약을 고민해본 적 있으신가요? 저 역시 주변에서 이런 고민을 자주 듣습니다. 하지만 실제로 다운계약을 했다가 국세청에 적발되면 세금과 벌금, 심지어 형사처벌까지 받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이 글에서는 실제 사례와 함께 다운계약의 위험, 국세청의 조사 방식, 그리고 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법까지 알기 쉽게 정리해드렸습니다. 여러분의 소중한 재산을 지키는 데 꼭 도움이 되길 바랍니다.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/UZMU85mKayU?si=AAYxEfvBA4nkJGZY

 

 

다운계약 위험성: 2억 다운계약 시 최대 3억 세금폭탄 가능성

 

부동산 거래 시 취득세와 양도세를 절감하기 위해 실제 거래가보다 낮게 계약서를 작성하는 '다운계약'은 심각한 위험을 초래할 수 있습니다. 특히 분양권 거래에서 프리미엄을 현금으로 주고받는 경우, 국세청의 조사에 걸릴 가능성이 매우 높습니다. 예를 들어 시가 3억 원의 분양권을 1억 원으로 다운계약 했다가 적발될 경우, 1년 미만 거래 시 세율 70%가 적용되어 산출세액 1억 4천만 원에 가산세 6,700만 원이 추가됩니다. 여기에 지방세 10%와 조세포탈에 따른 벌금(최대 산출세액의 50%)까지 합하면 총 부담액이 2억 9,700만 원에 달할 수 있습니다. 2억 원을 아끼려다 오히려 3억 원 가까운 세금폭탄을 맞게 되는 셈입니다.

 

 

다운계약 사례	실제 분양권 시가 3억 원 계약서는 1억 원에 작성 프리미엄 2억 원은 현금으로 주고받음 매수인은 현금 2억 원을 여러 번에 걸쳐 인출 매도인은 현금 2억 원을 여러 번에 걸쳐 입금 국세청은 거래 후 1~2년 뒤에도 조사 가능
세금 및 벌금 부담	1년 미만 보유 시 양도세율 70% 2억 다운계약 부분에 대한 산출세액 1억 4천만 원 과소신고 가산세 40% 6,700만 원 지방소득세 10% 1,400만 원 조세포탈 벌금 최대 7천만 원 지방자치단체 과태료 최대 3천만 원 총 부담액 약 2억 9,700만 원 2억 아끼려다 오히려 3억 가까운 세금·벌금 발생
국세청 적발 방식	매수인, 매도인 계좌 모두 조사 현금 인출·입금 내역, 연결계좌까지 추적 친척·지인 계좌 사용해도 결국 추적 가능 탈세 제보 시 세금의 20% 포상금 지급 적발 시기: 거래 후 바로가 아니라 1~2년 뒤에도 가능
다운계약의 추가 불이익	매수인은 다운계약한 부분에 대해 비과세 혜택 못 받음 조세포탈 행위로 형사처벌 대상 지방자치단체에서 취득가액의 최대 10% 과태료 부과 정상거래자와 비교해도 장기적으로 더 큰 손해
합법적 절세 대안	예시: 아버지가 며느리에게 분양권 증여 증여세 약 5천만 원 며느리가 3억 원에 양도하면 양도세 0원 증여 후 양도 시 실질 귀속과 시간적 간격 필요 배우자·직계존비속에게 증여 시 2월과세 규정 적용 주의 편법보다는 합법적 절세가 장기적으로 안전
정리	다운계약은 단기적 유혹이 크지만 적발 시 세금·벌금·형사처벌 등 위험이 큼 국세청의 조사력과 정보력, 탈세 제보 시스템이 매우 강력 합법적 절세 방법(증여 등)도 있으니 전문가 상담 필수 다운계약은 결국 더 큰 손해와 위험으로 돌아옴

 

 

 

 

국세청 조사방식과 적발 가능성

 

국세청은 다운계약 의심 거래에 대해 철저한 조사를 진행합니다. 시가보다 현저히 낮은 거래가액이 확인되면 '저가양도' 혐의로 조사를 시작하며, 매도인과 매수인의 계좌를 모두 조사할 수 있습니다. 현금 인출과 입금 내역, 관련 연결계좌까지 모두 추적하며, 친척이나 지인을 통한 우회 거래도 충분히 적발 가능합니다. 특히 탈세 제보가 들어올 경우 세금의 20%를 포상금으로 지급하기 때문에 제보 가능성도 있습니다. 조사는 거래 직후가 아닌 1-2년 후에 이루어질 수도 있어, 일시적으로 숨기더라도 장기적으로 적발될 위험이 큽니다.

 

 

 

분양권 세금 부담과 합법적 절세 방안

 

분양권 거래 시 세금 부담이 큰 것은 사실입니다. 1년 미만 보유 시 지방소득세 포함 77%, 1년 이상 보유 시에도 66%의 높은 세율이 적용됩니다. 과거에는 '손피거래'(손해보는 프리미엄 거래)를 통해 세금 부담을 줄이는 방법이 있었으나, 2024년 11월 기획재정부 예규 변경으로 이마저도 어려워졌습니다. 다만 다운계약 대신 특수관계인을 활용한 합법적 방안도 있습니다. 예를 들어 직계존속이 며느리에게 분양권을 증여(증여세 약 5천만 원)한 후 며느리가 양도하면, 증여세와 양도세 합계가 원래 내야 할 양도세(1억 5,400만 원)보다 적을 수 있습니다. 단, 이 경우 증여받은 금액이 실질적으로 며느리에게 귀속되어야 하며, 증여와 양도 사이에 적절한 시간적 간격을 두는 것이 권장됩니다.

 

 

 

다운계약의 추가 불이익과 주의사항

 

다운계약은 세금 문제 외에도 추가적인 불이익이 있습니다. 매수인의 경우 나중에 해당 부동산을 팔 때 다운계약한 부분에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 또한 다운계약은 조세포탈 행위로 간주되어 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 지방자치단체에서는 취득가액의 최대 10%까지 과태료를 부과할 수 있습니다. 부동산 시장에서 세금 부담이 크다는 이유로 다운계약을 고려하는 경우가 많지만, 장기적으로 더 큰 손실을 가져올 수 있습니다. 세금 문제는 반드시 전문가와 상담하여 합법적인 방법으로 해결하는 것이 바람직합니다. 높은 세율로 인해 다운계약의 유혹이 있을 수 있으나, 결국 더 큰 세금과 벌금으로 돌아오는 위험한 선택임을 명심해야 합니다.

 

 

 

나의 한 문장

 

다운계약은 단기적으로 세금을 아끼는 것 같아 보여도, 결국에는 훨씬 더 큰 세금과 벌금, 심지어 형사처벌까지 감수해야 하는 위험한 선택입니다. 국세청의 조사 시스템과 정보력은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 정교하고 강력합니다. 세금 문제는 반드시 정직하고 합법적인 방법으로 접근해야 하며, 전문가의 상담을 통해 내 상황에 맞는 절세 방안을 찾는 것이 현명합니다. 혹시 실수나 유혹에 흔들렸던 분이 있다면, 지금이라도 올바른 방향으로 바로잡으시길 진심으로 응원합니다. 여러분의 소중한 재산과 미래를 지키는 길은 언제나 정직함과 신중함에 있다는 점, 꼭 기억하세요.