2억 다운계약서 썼다가 국세청 세무조사·벌금까지 피하는 법

안녕하세요, 여러분. 아파트 분양권 거래할 때 ‘다운계약서’ 작성 고민 많으시죠? 2억 원 프리미엄을 숨기려다 세금 폭탄과 벌금, 가산세까지 한꺼번에 맞는 사례가 많습니다. 이 글에서는 국세청 조사 방식부터 실제 부담 세금, 벌금까지 자세히 알려드리고, 안전한 절세 방법도 함께 소개해 드릴게요. 꼭 읽고 현명한 선택 하시길 바랍니다!

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/UZMU85mKayU?si=CCBQfqQqNsITGKTo

 

 

 

다운계약서, 정상거래, 증여 후 양도 방법 비교
다운계약서 작성 시	거래 구조: 계약금 1억 원, 프리미엄 2억 원을 현금으로 따로 지급(총 3억 원 시세지만 1억 원에 거래 신고) 적발 시 세금: 양도소득세 1억 4천만 원(2억 원 × 70%) 가산세 6,700만 원(40% 적용) 지방소득세 1,470만 원(총 세금의 10%) 벌금 및 과태료: 조세포탈 벌금 최대 7,000만 원(산출세액의 50%) 지방자치단체 과태료 최대 3,000만 원(취득가액의 10%) 총 부담액: 약 2억 9,700만 원 추가 위험: 비과세 혜택 제한, 세무조사 시 가족·지인 계좌까지 조사, 탈세 제보 가능성
정상거래 시	거래 구조: 계약금 1억 원, 프리미엄 2억 원 모두 계약서에 명시(총 3억 원에 거래 신고) 세금: 양도소득세 1억 5,400만 원 가산세 없음 벌금 없음 총 부담액: 1억 5,400만 원 추가 위험: 없음, 비과세 혜택 정상 적용
증여 후 양도 방법	거래 구조: 아버지가 며느리에게 3억 원 분양권을 증여, 며느리가 제3자에게 3억 원에 양도 세금: 증여세 약 5,000만 원(증여 공제 1천만 원 가정) 양도세 없음(시세차익 없음) 총 부담액: 약 5,000만 원 주의사항: 증여 후 일정 기간 보유 권장(즉시 양도 시 세무서에서 부당 계산 부인 규정 적용 가능) 증여받은 사람이 실제로 이익을 가져야 함(돈을 다시 돌려주면 안 됨) 배우자·직계존비속은 2월과세 규정 적용, 며느리 등 특수관계인 활용 필요 추가 위험: 세무서에서 집중 검토 가능, 전문가 상담 필수 이렇게 정리하면, 다운계약서는 세금과 벌금, 과태료까지 합치면 오히려 3억 원 가까운 부담이 생기고, 정상거래는 세금 부담이 크지만 불이익이 없으며, 증여 후 양도는 조건만 맞으면 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 다운계약서는 절대 해서는 안 되는 위험한 방법이고, 합법적인 절세 방법을 고민하는 것이 현명하다는 점을 꼭 기억하세요.

 

 

 

다운계약서의 위험성: 2억 원 다운 시 3억 원 세금 폭탄의 현실

 

아파트 분양권 거래 시 계약금 1억 원에 프리미엄 2억 원이 붙어 시가 3억 원인 경우, 다운계약서 작성으로 1억 원에 거래하는 사례가 많습니다. 하지만 국세청은 매도인과 매수인의 계좌 내역을 철저히 조사하여 현금 거래 내역을 포착할 수 있습니다. 실제로 2억 원 프리미엄 현금이 매도인에게 분할 입금되면, 시가보다 낮은 계약 금액으로 신고한 저가 양도 혐의로 조사가 시작됩니다. 이 경우 세무조사 후 적정 계약서 제출을 요구받고, 세금 폭탄과 벌금, 가산세가 부과될 위험이 큽니다. 특히 2024년 11월 개정된 기획 지정부 예규로 인해 손해 보는 프리미엄 거래에 대한 세금 부담이 거의 두 배로 증가해 다운계약서 유혹이 더욱 커졌지만, 이는 매우 위험한 선택입니다.

 

 

 

세금 부담과 벌금: 2억 원 다운 계약 시 발생하는 총 비용

 

2억 원의 다운계약을 했을 때 발생하는 세금 부담은 매우 큽니다. 1년 미만 거래 시 양도소득세율이 70%에 달해 2억 원에 대한 산출세액이 1억 4천만 원이며, 여기에 40%의 가산세 6,700만 원과 납부 지연 가산세가 추가됩니다. 지방소득세 10%까지 포함하면 총 부담 세액은 약 2억 원을 넘게 됩니다. 여기에 조세 포탈 행위로 인정되면 산출세액의 최대 50%에 해당하는 벌금도 부과되어 7천만 원 이상의 벌금을 내야 할 수도 있습니다. 지방자치단체 과태료까지 합치면 2억 9,700만 원에 이르는 막대한 비용이 발생해, 2억 원 다운으로 아끼려던 세금보다 훨씬 큰 부담을 지게 됩니다.

 

 

 

다운계약서 대안: 증여를 통한 합법적 절세 방법

 

다운계약서 대신 사용할 수 있는 대안으로는 특수관계인을 활용한 증여 후 양도가 있습니다. 예를 들어, 3억 원 분양권을 아버지가 며느리에게 증여하면 증여세는 약 5천만 원으로, 직접 3억 원에 양도할 때 내야 하는 1억 5,400만 원보다 훨씬 적은 세금을 부담할 수 있습니다. 이후 며느리가 정상가액인 3억 원에 제3자에게 양도하면 양도세 부담이 없습니다. 다만, 이 방법은 증여 후 즉시 양도하지 않고 일정 기간 간격을 두는 것이 권장되며, 증여세 및 양도세 관련 법률과 국세청의 검토가 엄격하므로 전문가 상담이 필수입니다. 이처럼 다운계약서의 불법 위험을 피하면서도 합법적인 절세가 가능한 방법이 있으니 무리한 다운계약서 작성은 피하는 것이 현명합니다.

 

 

 

다운계약서 작성은 피하고 합법적 절세 방법을 선택하세요

 

아파트 분양권 거래 시 세율이 66~77%에 달하는 현실에서 다운계약서를 통해 세금을 줄이려는 유혹이 크지만, 국세청의 강력한 조사 능력과 막대한 벌금, 가산세 부과 위험을 감안하면 매우 위험한 선택입니다. 다운계약서 작성 시 세금과 벌금, 과태료를 합하면 2억 원 다운 계약으로 약 3억 원에 달하는 부담을 질 수 있습니다. 따라서 세법의 허점을 연구한 합법적인 증여 후 양도 방법 등 안전한 절세 전략을 활용하는 것이 바람직합니다. 국세청 22년 근무 경험을 바탕으로 한 이 조언은 여러분의 재산을 지키는 데 큰 도움이 될 것입니다. 절세는 법을 준수하면서 현명하게 해야 한다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.