가족 간 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 증여·양도 세금 체크포인트

가족 간 부동산 이전을 고민하는 분들을 위해 증여와 양도의 차이, 세금 부담, 그리고 절세 방법을 쉽게 풀어 설명합니다. 최근 세법 변화와 실제 사례를 바탕으로, 어떤 선택이 더 유리한지 꼼꼼히 따져보고 현명한 결정에 도움을 드립니다.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/51H5ssLuYpg?si=N6iiIhyWIkCcm6yZ

 

 

 

부동산 이전, 증여와 양도 무엇이 유리한가

 

최근 부동산 가격 상승과 세법 개정으로 인해 가족 간 부동산 이전 시 증여와 양도 중 어떤 방법이 더 유리한지에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 증여는 대가 없이 부동산을 이전하는 방식으로, 수증자가 증여세와 취득세를 부담합니다. 반면, 양도는 대가를 받고 부동산을 매매하는 것으로, 양도자는 양도소득세를 부담하게 됩니다. 최근에는 증여세 부담이 커지고, 가족 간 저가 양도 시 증여세 과세 기준이 엄격해지면서 양도를 선호하는 사례가 증가하고 있습니다.

 

 

증여	의미: 대가 없이 가족에게 부동산을 넘기는 것 세금: 증여세(최대 50%), 취득세(최대 12%) 세금 계산: 증여 금액에 따라 누진세율 적용 증여세 비과세 한도: 부모→자녀 10년간 5천만 원, 부부 간 6억 원 자금 소명: 필요 없음(받는 사람이 세금만 내면 됨) 특징: 세금이 많지만, 자녀가 돈이 없어도 가능 기타: 최근 증여세 부담이 커지고, 증여 후 10년간 처분 제한 등 규제 강화

 

 

증여세와 양도세, 세부담 비교

 

2025년 기준 증여세는 증여 금액 구간별로 10~50%의 누진세율이 적용되며, 1억 원 이하는 10%, 1억~5억 원은 20%(누진공제 1천만 원), 5억~10억 원은 30%(누진공제 6천만 원), 10억~30억 원은 40%(누진공제 1억 6천만 원), 30억 원 초과는 50%(누진공제 4억 6천만 원)입니다. 부모→자녀 증여 시 10년간 5천만 원까지 비과세, 부부 간은 6억 원까지 비과세가 적용됩니다[1]. 양도소득세는 매도 차익에 대해 보유 기간과 주택 수, 지역에 따라 6~45%(1가구 1주택 2년 이상 보유 시)에서 최대 70%(다주택자, 1년 미만 보유)까지 적용됩니다. 1가구 1주택자는 9억 원 이하 양도 시 비과세가 가능하지만, 다주택자나 고가 주택은 양도세 부담이 큽니다.

 

양도	의미: 가족끼리 사고파는 ‘매매’ 형식 세금: 양도소득세(최대 45~70%), 취득세 세금 계산: 매도 차익에 따라 세율 적용 비과세: 1가구 1주택 2년 이상 보유 시 12억 원까지 비과세 자금 소명: 자녀가 매매 대금을 마련한 근거 필요 특징: 시세보다 최대 30% 또는 3억 원 저렴하게 거래 가능 기타: 너무 싸게 팔면 초과분에 증여세 추가 부과

 

 

 

가족 간 저가 거래 시 주의점

 

가족 간 부동산 거래는 세법상 증여로 추정되기 때문에, 정상 시세보다 현저히 낮은 가격에 거래할 경우 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다. 현행법상 정상가격과 실제 거래가격의 차이가 정상가격의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하면 그 초과분에 대해 증여세가 과세됩니다. 예를 들어 시가 20억 원 아파트를 14억 원에 가족 간 직거래할 경우, 3억 원을 초과해 저가 양수로 인정되어 차액에 대해 증여세가 발생합니다. 이때 증여세는 매수자인 자녀가 부담해야 하며, 자금 출처에 대한 소명도 요구될 수 있습니다.

 

가족 간 저가 거래 시 주의점

시세보다 30% 또는 3억 원(둘 중 작은 금액) 이상 싸게 거래하면, 그 초과분에 대해 증여세가 부과됨 예시: 시세 20억 원 아파트를 14억 원에 팔면, 3억 원 초과분(3억 원 이상 싸게 판 부분)에 대해 증여세 발생 세금은 자녀(매수자)가 부담 자녀가 돈을 어떻게 마련했는지 자금 출처 소명 필요

 

 

 

증여와 양도, 선택의 기준

 

증여는 세금 부담이 크지만 자녀의 자금 조달 능력이 부족할 때 명확하고 안전한 방법입니다. 반면, 양도는 매매 형식을 취해 취득 자금 소명이 가능하고, 시세 대비 30% 또는 최대 3억 원까지 저가 거래가 허용되어 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고, 자녀가 자금 조달을 명확히 할 수 있는 경우에만 양도 방식이 유리합니다. 최근 세법 개정으로 증여 취득세가 시가 기준으로 오르고, 증여 후 10년 내 처분 시 이월과세 적용 등 규제가 강화된 점도 반드시 고려해야 합니다.

 

결론적으로, 가족 간 부동산 이전 시 증여와 양도 중 어느 쪽이 더 유리한지는 부동산 시세, 가족의 세금 부담 능력, 자금 조달 가능성, 보유 주택 수, 세법 개정 등 다양한 요소를 종합적으로 검토해야 하며, 사전에 전문가와 충분히 상담해 절세 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

 

어떤 방법이 더 유리할까?

증여: 자녀가 자금이 없고, 명확하게 증여하고 싶을 때 양도: 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고, 자녀가 자금 출처를 명확히 할 수 있을 때 최근에는 증여세 부담이 커져 양도 방식 선호 증가 하지만, 세법 개정과 규제가 많으니 전문가 상담이 필수

 

 

 

나의 한 문장

 

부동산을 가족에게 이전하는 일은 단순한 거래가 아니라 여러분의 소중한 자산과 가족의 미래가 걸린 중요한 결정입니다. 세금 부담, 자금 마련, 법적 절차 등 생각보다 꼼꼼히 따져야 할 부분이 많으니, 꼭 전문가와 상담해 신중하게 결정하시길 권합니다. 너무 서두르지 말고, 내 상황과 가족의 여건을 충분히 고려해 가장 안전하고 합리적인 방법을 선택하세요. 복잡하고 어려워 보여도, 한 걸음씩 차근차근 준비하면 분명 좋은 결과가 있을 거예요. 여러분의 현명한 결정을 응원합니다!