🚨 긴급 특집 · 2026년 2월🏠 임대주택 먼저? 거주주택 먼저?

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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🚨 긴급 특집 · 2026년 2월 🏠 임대주택 먼저? 거주주택 먼저? 특집 2편 ｜ 매도 순서가 세금을 바꾼다

📌 1편 요약 주택임대사업자의 중과배제는 양도세 중과 유예 종료와 무관합니다. 자동말소된 임대주택은 현행법상 언제 팔더라도 중과배제를 받을 수 있습니다. 그렇다면 이제 핵심 질문은 이것입니다. "임대주택과 거주주택, 어느 것을 먼저 팔아야 세금이 적은가?"

📋 목차

1. 옵션 A — 임대주택을 먼저 파는 경우 2. 옵션 B — 거주주택을 먼저 파는 경우 3. A vs B 시뮬레이션 비교 4. 매수자 주의 사항 — 실거주·전입신고 의무 유예 5. 다주택자 매도 전략 — 연도 분산의 지혜 6. 실전 체크리스트

1. 옵션 A — 임대주택을 먼저 파는 경우

 

자동말소된 임대주택과 거주주택, 2채를 보유한 상태에서 임대주택을 먼저 매도하면 어떻게 될까요?

 

📊 STEP 1: 임대주택 먼저 양도
보유 현황	2주택 (임대주택 + 거주주택)
조정대상지역?	조정대상지역 소재
중과 여부	❌ 중과 배제 (소득세법상 장기임대주택 = 중과제외주택)
장특공제 특례	✅ 요건 충족 시 최대 50% 장기보유특별공제 적용 가능
결과	중과 없이 과세 + 장특공제 특례 가능

📊 STEP 2: 거주주택 나중에 양도 (1주택 상태)
보유 현황	1주택 (거주주택만 남음)
비과세 요건	2년 보유 + 2년 거주 (취득일에 조정대상지역이면 거주 요건 필수)
비과세 종류	✅ 오리지널 1세대 1주택 비과세
12억 초과분	양도가액 12억 초과분은 과세 (장특공제 최대 80%)
결과	12억까지 비과세 + 초과분 장특공제 80%

2. 옵션 B — 거주주택을 먼저 파는 경우

 

📊 STEP 1: 거주주택 먼저 양도 (2주택 상태)
보유 현황	2주택 (임대주택 + 거주주택)
비과세 종류	✅ 거주주택 비과세 특례 (2주택인데도 비과세 가능)
조건	2년 이상 거주 + 자동말소일로부터 5년 내 양도
⚠️ 핵심	자동말소 후 5년 초과하면 거주주택 비과세 특례 적용 불가!

📊 STEP 2: 임대주택 나중에 양도 (1주택 상태)
보유 현황	1주택 (임대주택만 남음)
비과세 가능?	✅ 2년 보유·거주 충족 시 비과세 가능, 단...
⚠️ 제한	전체 양도차익이 아닌, 거주주택 양도일 이후의 양도차익만 비과세
결과	거주주택 양도 전 양도차익 = 과세 / 양도 후 양도차익 = 비과세

📖 비과세 양도차익 안분 계산법
계산 방법	전체 양도차익 × (거주주택 양도일~임대주택 양도일 기준시가 상승분 ÷ 취득일~양도일 전체 기준시가 상승분)
⚠️ 기준	실거래가가 아닌 기준시가로 안분
과세 부분	과세되는 양도차익에 대해 장특공제 특례(50%) 적용 가능 (요건 충족 시)

3. A vs B 시뮬레이션 비교

 

📊 매도 순서별 세금 흐름 비교
구분	A. 임대주택 먼저	B. 거주주택 먼저
1번째 매도	임대주택: 중과 배제 + 장특공제 50%	거주주택: 비과세 특례 (5년 이내)
2번째 매도	거주주택: 오리지널 1주택 비과세	임대주택: 일부만 비과세 (안분 계산)
양도 기한	기한 없음	⚠️ 자동말소 후 5년 내
유리한 경우	거주주택 양도차익이 큰 경우	거주주택 양도차익이 작은 경우

💡 핵심 전략:

거주주택 양도차익이 크다면 → A (임대주택 먼저)
임대주택을 먼저 팔고, 거주주택을 1주택 비과세로 비과세 혜택을 극대화

거주주택 양도차익이 작다면 → B (거주주택 먼저)
거주주택 비과세 특례는 비과세 효과가 적으니, 차라리 5년을 넘겨서 특례를 안 받는 방법도 합법적 전략

→ 무조건 하나의 정답이 아닙니다. 두 주택의 양도차익을 비교하고 세금을 산정해서 유리한 순서를 선택하세요.

4. 매수자 주의 사항 — 실거주·전입신고 의무 유예

 

이번 정부 발표에는 매수자를 위한 내용도 포함되어 있습니다. 다주택자의 임대주택을 매수할 때 적용됩니다.

 

📖 매수자 실거주·전입신고 의무 유예
기존 원칙	토지거래허가구역 내 주택 취득 시, 허가일로부터 4개월 내 전입·실거주
변경 내용	임대 중인 주택 취득 시, 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무 유예
전입신고 의무	주담대 실행 시 원래 6개월 내 전입 필수 → 임대차 종료 + 1개월까지 유예

🚨 적용 대상 — 반드시 확인
매도자 조건	다주택자가 보유한 조정대상지역 소재 주택
매수자 조건	무주택자만 적용
적용 불가	매도자가 1주택자이거나, 매수자가 유주택자(1주택 포함)이면 유예 미적용 → 허가일로부터 4~6개월 내 실거주·전입 필수

예를 들어, 다주택자가 자동말소된 임대주택을 매도하고, 무주택자가 이를 매수하는 경우를 보겠습니다.

 

📊 사례: 임대차 잔여기간 1년 6개월인 주택 매수
기존 규정 (유예 전)	허가일로부터 4개월 내 전입·실거주 → ❌ 임차인 있으면 불가능
변경 후 (유예 적용)	임대차 종료(1년 6개월 후)까지 실거주 유예 + 종료 후 1개월 내 전입 → ✅ 가능
효과	임차인 있는 주택도 매수 가능해짐 → 다주택자 매도 활성화

5. 다주택자 매도 전략 — 연도 분산의 지혜

 

📖 매도 전략 핵심 포인트
①	한 해에 여러 채 매도 금지: 같은 연도에 여러 주택을 팔면 양도소득이 합산되어 누진세율이 적용됩니다. 연도를 나누면 세금이 크게 줄어듭니다.
②	여러 채면 1년에 2채까지: 불가피하게 여러 채를 처분해야 한다면, 1년에 최대 2채까지로 분산합니다.
③	법 개정 동향 주시: 자동말소 임대주택의 양도기한 제한, 1주택 장특공제율 변경 등 논의 중. 현행법 기준으로 계획하되, 변경 시 즉시 대응.
④	종합부동산세도 고려: 종부세 역시 다주택자 강화 추세. 양도세뿐 아니라 보유세까지 종합적으로 판단해야 합니다.

⚠️ 현재 상황 정리 (2026년 2월):

• 자동말소된 임대주택 → 현행법상 양도기한 제한 없음, 언제 팔아도 중과배제
• 정부에서 양도기한 제한 논의 중이나, 아직 법 개정 안 됨
• 1주택 장특공제 80% 축소 논의도 있으나, 아직 확정 안 됨
• 현행 세법 기준으로 매도 계획 수립, 법 개정 시 즉시 대응

6. 실전 체크리스트

 

✅ 매도 순서 결정 — 점검 체크리스트
No.	점검 항목	체크
1	거주주택과 임대주택 각각의 양도차익을 산정했는가?	☐
2	양도차익이 큰 쪽이 어디인가? (거주주택 > 임대주택이면 A 유리)	☐
3	거주주택 비과세 특례 기한(자동말소 후 5년) 내인가?	☐
4	거주주택이 취득일 기준 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 충족했는가?	☐
5	임대주택의 장특공제 특례(50%) 요건을 충족했는가?	☐
6	같은 연도에 2채 이상 매도하지 않도록 계획했는가? (누진세율 주의)	☐
7	세무사와 상담하여 두 시나리오 세금을 비교 산정했는가?	☐

💡 결론: 주택임대사업자의 중과배제는 이번 유예 종료와 무관합니다. 하지만 유예가 끝나면서 주임사의 세제 혜택이 더욱 부각되고 있고, 동시에 정부의 제한 논의도 진행 중입니다. 현행법을 최대한 활용하되, 법 개정에 빠르게 대응할 수 있도록 준비하세요. 매도 순서 하나로 세금이 수천만 원 달라질 수 있습니다. 반드시 세무사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

긴급 특집 완결 🏠 양도세 중과 유예 종료 × 주택임대사업자 특집 1편: 중과배제 요건 총정리 특집 2편: 매도 순서가 세금을 바꾼다 "순서가 전략이다. 세금은 아는 만큼 줄어든다."

 

※ 본 글은 2026년 2월 현행 세법 기준으로 작성된 교육·정보 제공 목적의 콘텐츠입니다.
개인 상황에 따라 적용이 달라지므로 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

※ 참고: 세무법인 가감 지병근 세무사 해설 영상 (2026.02)

※ 정부 정책 변경·법 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.