😱 경매로 3억 들여 낙찰받았는데 2억 손해! - 실패 사례로 배우는 부동산 투자 ②

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

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[실화를 바탕으로 재구성한 이야기입니다]

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💸 "낙찰! 그런데 왜 돈을 더 내야 하죠?"

2023년 겨울, 경기도 부천에 사는 B씨(48세, 자영업)는 인생 최악의 날을 맞이했습니다.

"축하합니다! 낙찰되셨습니다."

법원 경매에서 3억 원에 상가를 낙찰받은 B씨.

처음엔 기뻤습니다. 시세보다 싸게 샀다고 생각했거든요.

하지만...

"유치권자가 2억 원을 요구하고 있습니다. 안 주면 건물 비워드릴 수 없어요."

결국 B씨가 지불한 총 금액: 5억 원
시세: 4억 5천만 원

손해: 5천만 원 + 스트레스 무한대

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📉 어떻게 이런 일이?

2023년 봄, 경매의 유혹

B씨는 평소 부동산 투자에 관심이 많았습니다.

유튜브에서 "경매로 돈 버는 법" 영상을 수십 편 봤죠.

 

"경매는 시세보다 30% 싸게 살 수 있어요!"
"초보도 할 수 있습니다!"

 

어느 날, 부천의 한 상가 건물이 경매에 나왔습니다.

📋 경매 물건 정보

[물건명] 부천시 원미구 상가 1층
[감정가] 5억 원
[최저가] 3억 5천만 원 (1차)
[시세] 약 4억 5천만 원
[예상 수익률] 30%!

"이거다!"

B씨는 흥분했습니다.

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2023년 여름, 준비 부족한 입찰

B씨는 부랴부랴 준비했습니다.

✅ 법원 홈페이지에서 물건 명세서 다운로드
✅ 등기부등본 확인
✅ 현장 답사 (건물 외관만 봄)

"음... 건물은 깨끗하네? 위치도 괜찮고!"

 

하지만 B씨가 놓친 것:

• ❌ 권리분석 제대로 안 함
• ❌ 유치권 가능성 체크 안 함
• ❌ 임차인 면담 안 함
• ❌ 전문가 상담 안 함

"에이, 유튜브에서 본 대로만 하면 되지 뭐!"

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2023년 가을, 낙찰의 기쁨

입찰일.

최저가 3억 5천만 원에서 시작해, B씨는 3억 원에 낙찰받았습니다.

"야호! 시세보다 1억 5천만 원이나 싸게 샀다!"

B씨는 가족들에게 자랑했습니다.

"내가 경매로 대박 쳤어!"

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2023년 겨울, 악몽의 시작

명도 과정에서 문제가 터졌습니다.

현장에 가보니 1층 상가에 세입자가 있었어요.

 

"안녕하세요, 저 낙찰자인데요. 이제 비워주셔야죠?"

 

 

"아, 그거요? 저 유치권자입니다. 제가 이 건물 공사비 2억 원을 못 받았거든요. 돈 주시면 나가죠."

 

 

😱 유치권???

B씨는 유치권이라는 단어조차 처음 들었습니다.

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법률 상담 결과, 충격적인 사실

급하게 변호사를 찾아간 B씨.

 

"유치권은 등기부에 안 나타납니다. 그래서 경매로도 소멸 안 돼요."

 

 

"유치권자가 진짜인지 확인해야 하는데... 서류를 보니 공사 계약서도 있고, 공사비 미지급 증거도 있네요."

 

 

"법적으로 싸우면 2~3년 걸립니다. 합의하는 게 나을 것 같은데요..."

 

 

결론:

• 유치권자에게 2억 원 지불
• 총 투자 금액: 5억 원 (낙찰가 3억 + 유치권 2억)
• 시세: 4억 5천만 원
• 손해: 5천만 원

B씨는 울면서 돈을 지불했습니다.

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🚨 B씨는 어디서 실수했을까? - 5가지 치명적인 함정

❌ 함정 1: 권리분석을 안 했다

B씨가 본 것:

• 등기부등본만 대충 확인
• "근저당 있네? 경매로 없어지니까 상관없겠지!"

B씨가 안 본 것:

• ❌ 물건 명세서 정밀 분석
• ❌ 배당표 시뮬레이션
• ❌ 임차인 현황
• ❌ 유치권 가능성

교훈:

✅ 등기부등본의 을구(근저당), 병구(가압류) 모두 확인
✅ 물건 명세서의 특이사항, 참고사항 정독
✅ 임차인 목록 확인 (확정일자, 전입일)
✅ 최소 3번 현장 답사 (평일/주말, 낮/밤)

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❌ 함정 2: 유치권을 몰랐다

유치권이란?

건물주가 공사비를 안 줬을 때, 공사업자가 "돈 받을 때까지 건물 안 비켜줄게!"라고 할 수 있는 권리

 

유치권의 무서운 점:

• 📕 등기부등본에 안 나타남
• 📕 경매로 소멸 안 됨
• 📕 법적 다툼 시 2~3년 소요
• 📕 낙찰자가 떠안아야 함

유치권이 생기는 경우:

1. 건물 공사비 미지급
2. 인테리어 비용 미지급
3. 임차인이 건물 개보수 후 미정산
4. 불법 유치권 (가짜 공사 서류!)

교훈:

✅ 경매 전 반드시 임차인/점유자 면담
✅ 공사 흔적 있으면 공사업체 확인
✅ "유치권 주장 가능성" 항목 체크
✅ 의심되면 입찰 포기!

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❌ 함정 3: 현장 조사를 대충 했다

B씨의 현장 답사:

• 1회 방문 (토요일 오후)
• 건물 외관만 봄
• 사진 몇 장 찍고 끝

제대로 하는 현장 조사:

□ 최소 3회 방문 (평일/주말, 낮/밤)
□ 주변 상권 분석
□ 임차인 직접 면담
□ 건물 내부 상태 확인
□ 공사 흔적 체크
□ 이웃 상가 인터뷰
□ 주차장, 엘리베이터 상태
□ 누수, 곰팡이, 균열 확인

 

교훈:

✅ 현장 답사 = 최소 3회 (다른 시간대)
✅ 임차인 면담 시 신분 확인 + 녹음
✅ 건물 하자 발견 시 수리비 계산
✅ 주변 부동산에 임대료, 공실률 확인

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❌ 함정 4: 전문가 상담을 안 했다

B씨의 생각:

• "경매는 혼자 할 수 있어!"
• "상담료 아까워..."
• "유튜브면 충분하지!"

현실:

• 유치권 분쟁으로 5천만 원 손해
• 변호사 비용 500만 원 추가
• 스트레스로 1년간 고생

전문가 상담했다면:

• 경매 컨설팅 비용: 30~50만 원
• 유치권 위험 사전 발견
• 5천만 원 손해 예방

교훈: ✅ 첫 경매는 반드시 전문가 동행
✅ 복잡한 물건은 권리분석 대행 (10~30만 원)
✅ 법무사/변호사 사전 상담
✅ 경매 스터디 모임 참여

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❌ 함정 5: "싸다"는 착각

B씨의 계산:

낙찰가 3억 원 < 시세 4억 5천만 원
→ 1억 5천만 원 이득! 😄

현실:

낙찰가 3억 원
+ 유치권 2억 원
+ 취득세 900만 원
+ 법무사 비용 200만 원
+ 명도 비용 300만 원
+ 리모델링 500만 원
─────────────────
= 총 5억 1,900만 원

시세: 4억 5천만 원
→ 손해 6,900만 원! 😱

 

교훈:

✅ 숨은 비용 꼼꼼히 계산
✅ 낙찰가의 20% 추가 비용 예상
✅ "너무 싼 물건"은 의심!
✅ 안전마진 30% 이상 확보

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✅ 이렇게 하면 B씨는 5천만 원을 지킬 수 있었다

📋 경매 입찰 전 필수 체크리스트

1단계: 서류 분석 (집에서)

□ 물건 명세서 정독 (특이사항, 참고사항)
□ 등기부등본 분석 (근저당, 가압류, 가처분)
□ 임차인 목록 확인 (확정일자, 전입일)
□ 배당표 시뮬레이션
□ 토지이용계획 확인
□ 건축물대장 확인

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2단계: 현장 조사 (최소 3회)

□ 1차 방문: 평일 낮 (주변 상권, 유동인구)
□ 2차 방문: 평일 밤 (치안, 소음)
□ 3차 방문: 주말 (임차인 면담)
□ 건물 내외부 상태 사진 촬영 (100장 이상)
□ 공사 흔적, 인테리어 상태 확인
□ 주변 부동산 3곳 이상 방문 (시세 확인)
□ 이웃 상가 인터뷰

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3단계: 임차인/점유자 면담 (필수!)

□ 신분증 확인 후 녹음 (동의 받고)
□ 질문 리스트:
   - "언제부터 사셨어요?"
   - "월세는 얼마예요?"
   - "보증금 못 받으신 거 있으세요?"
   - "건물에 공사한 적 있으세요?"
   - "공사비 못 받으신 분 계세요?"
   - "유치권 주장하실 거예요?"
□ 답변 내용을 기록하고 서명받기

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4단계: 전문가 상담

□ 경매 컨설팅 (30~50만 원)
□ 권리분석 대행 (10~30만 원)
□ 법무사 상담 (10~20만 원)
□ 세무사 상담 (취득세 계산)

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5단계: 총비용 계산

□ 낙찰가
□ 유치권 리스크 (의심되면 ×)
□ 취득세 (낙찰가의 약 4%)
□ 법무사 비용 (등기)
□ 명도 비용 (강제집행 시 500~1000만 원)
□ 리모델링 비용
□ 예비비 (10%)
─────────────────
= 총 투자액이 시세의 70% 이하인가?

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🚫 절대 입찰하면 안 되는 위험 물건

🔴 레드 카드 (입찰 금지!)

1. 유치권 의심 물건
   • 공사 중단 흔적
   • 임차인이 "돈 못 받았다" 언급
   • 물건명세서에 유치권 기재
2. 법정지상권 위험
   • 토지와 건물 소유자가 다름
   • 건물만 경매 나온 경우
3. 재개발/재건축 지역
   • 조합원 입주권 문제
   • 관리처분계획 미확인
4. 불법건축물
   • 무허가 증축
   • 용도 위반
5. 종중/공유지분
   • 명의 복잡
   • 합의 어려움

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💡 2025년 경매, 이것만은 꼭 기억하세요!

🟢 초보자를 위한 안전 물건

1. 아파트 (가장 무난)
   • 권리관계 단순
   • 시세 확인 쉬움
   • 명도 간단
2. 입찰자 많은 물건
   • 여러 사람이 검토 = 안전
   • 단, 과열 입찰 주의
3. 1순위 전세권 있는 아파트
   • 세입자가 알아서 명도
   • 추가 비용 없음

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🟡 중급자용 (경험 쌓인 후)

1. 상가, 오피스텔
   • 수익형 부동산
   • 권리분석 필수
2. 다가구/다세대
   • 여러 임차인 관리 필요

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🔴 전문가용 (초보 금지)

1. 공장, 창고
2. 토지
3. 재개발 지역
4. 유치권 의심 물건

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📢 B씨의 마지막 한마디

"유튜브만 보고 경매 시작했다가 인생 최악의 실수를 했습니다.
30만 원만 투자해서 전문가 상담 받았어도...
여러분은 제 전철을 밟지 마세요.
경매는 생각보다 어렵습니다."

 

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🔗 시리즈 예고

다음 편에서는...

"재개발 투자의 함정 - 20년을 기다린 C씨"

• 2005년 재개발 투자, 2025년에도 진행 중?
• 조합원 분담금 폭탄의 공포
• 재개발 투자, 이것만은 확인하세요

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📚 시리즈 다시 보기

👉 ①편: 전세 사기로 5억 날린 A씨 이야기
👉 임차권등기명령 완전 정리 (2025)

 

💬 경매 실패 경험이 있으신가요?
댓글로 여러분의 이야기를 공유해주세요.

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✍️ 글: 머니500연구소 | 실패 사례로 배우는 부동산 투자 시리즈
🔄 시리즈 ②편