임대사업자라면 꼭 알아야 할 6월 4일 보증보험 산정 기준 대변화! 내 계약에 영향 주는 포인트 공개

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

올해 임대사업자 보증보험 기준이 크게 바뀐다는 소식 들으셨나요? 새롭게 적용되는 주택가격 산정방식과 감정평가 기준, 그리고 전세금 대비 보증보험 한도까지 꼼꼼하게 정리해 드릴게요. 복잡한 표와 변화점을 한눈에 보기 쉽게 안내하고, 기존 임대사업자와 신규 등록자 모두 꼭 챙겨야 할 포인트만 쏙쏙 알려드립니다. 이 내용을 읽으면 앞으로 계약이나 보증보험 준비할 때 훨씬 수월해질 거예요!

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://youtu.be/17qHs1DBszw?si=tNFhkpolrFS2A2f7

 

                    구분                                              변경 전 기준                                                                               2025년 6월 4일 이후 변경 기준설명

 

공시가격 반영 비율	공동주택: 150~130% 단독주택: 190~160% 오피스텔: 120%	공동주택: 145%(9억 미만), 130%(9~15억), 125%(15억 이상) 단독주택: 190%(9억 미만), 170%(9~15억), 160%(15억 이상) 오피스텔: 120%	공시가격에 곱해 산정하는 비율이 더 세분화되고, 전반적으로 낮아짐
부채비율 한도	100%	90%	보증보험 가입 시, 주택가격 대비 부채(보증금+채무) 총액이 90% 넘으면 불가
감정평가액 우선순위	임대인 의뢰 감정평가액 1순위로 인정	허그(HUG)에서 인정한 감정평가액만 사용 가능, 2순위로 적용	예전엔 임대인과 평가회사 합의로 부풀릴 수 있었으나, HUG 감정만 보완 수단으로 제한
신규적용 시점	모든 임대사업자 동일	2025년 6월 4일 이후 신규등록 임대사업자에 바로 적용 기존 임대주택은 2026년 6월 30일까지 유예	신규 임대사업자는 즉시, 기존 임대사업자는 충분한 유예기간 후에 새로운 기준을 따라야 함
전세보증금 반환보증	모든 유형 140% × 90% =126%	변동 없음	임차인 가입 전세보증금 반환보증 기준은 그대로, 공시가의 126% 이상 전세보증금 가액이면 가입 불가
보증보험 가입 영향	-	임대사업자의 보증보험 가입이 더욱 쉬워짐	특히 비아파트(다세대, 단독 등) 임대주택에 유리, 시장 안정 효과 기대

 

표 참고 TIP

• 굵은 글씨 부분만 골라 읽어도 핵심 파악 가능
• 적용 시기, 유형별 비율 차이, 감정평가 방식이 이번 변화의 포인트
• 반드시 임대차 계약 전 변경된 기준 체크 필요

 

 

변경된 적용 기준, 왜 중요할까?

 

2025년 6월 4일부터 임대사업자 보증보험의 가입 기준이 크게 변화한다. 기존에는 주택 유형과 가격에 따라 공동주택은 150~130%, 단독주택은 190~160% 등 공시가격에 곱하는 비율이 달랐다. 하지만 이제는 공시가격에 곱하는 비율이 구간별로 낮아지고, 특히 공동주택 9억 미만은 145%, 9억~15억 미만은 130%, 15억 이상은 125%로 조정된다. 단독주택도 일부 구간이 소폭 조정되며, 임대보증금과 근저당권 등 채무 총액이 주택가격의 90%를 초과할 수 없게 바뀐다. 그동안 아파트 등 일부 주택의 공시가격 대비 전세 비율이 높아 보증 가입이 어려웠던 문제를 완화하는 동시에, 실수요자 보호와 전세사기 방지를 위해 조정한 것이다.

 

 

 

누가 언제부터 적용되나?

 

이 개정안은 신규 임대사업자 등록과 신규 임대차 계약부터 곧바로 적용된다. 즉, 2025년 6월 4일 이후 임대사업자 등록을 하고 보증 가입을 신청하는 경우 변경된 기준이 곧장 적용된다. 다만, 기존에 이미 임대사업자로 등록되어 있던 주택은 충분한 적응 기간을 두어 2026년 6월 30일까지는 종전의 산정 기준을 그대로 사용할 수 있다. 2026년 7월 1일 이후 새 계약 체결·갱신 시부터 바뀐 산정 방식을 따라야 한다는 점을 기억해야 한다.

 

 

 

적용 산정 방식, 어떻게 바뀌나?

 

이전까지는 감정평가액을 우선 적용하거나, 임대인과 감정평가사가 짬짬이로 가격을 높게 책정할 수 있는 구조였다. 이제부터는 1순위로 ‘공시가격 × 해당 비율’을 적용, 산정 금액이 실제보다 과도하게 부풀려지는 것을 막는다. 감정평가는 허그(HUG) 주택도시보증공사가 직접 인정한 감정평가액만 한시적으로 ‘보완 수단’으로 사용 가능하다. 임대사업자의 보증보험용 주택가격 산정 기준이 좀 더 공정하고 투명하게 바뀐 셈이다.

 

 

 

주택 유형별 변화는 무엇?

 

안녕히 계세요

공동주택 9억 원 미만 구간이 145%로 책정되어, 예전보다 낮아진 반면 일정 부분에서는 여전히 기존 산정액보다 여유가 있다. 단독주택은 9억 미만 190% 유지, 9억~15억은 170%로 다소 하향된다. 오피스텔은 기존처럼 120%가 그대로 적용된다. 임차인이 가입하는 전세보증금 반환보증은 모든 주택유형에서 ‘공시가격 140% × 부채비율 90%’가 동일하게 적용되어, 전세가가 공시가의 126%를 넘을 수 없는 것도 변함없다.

 

 

 

시장 영향은?

 

이번 개정으로 임대사업자가 보증보험 가입 시 좀 더 유연한 기준을 적용받고, 무자본 갭투자 같은 이상 과열 현상이나 전세사기 위험도 줄어든다. 하지만 비아파트, 즉 다세대와 단독주택 중심 임대사업자들은 여전히 주택가격 상승, 전세가율 하락에 주의가 필요하다. 이미 등록된 임대주택의 경우 보증보험 신규·갱신까지 충분한 유예 기간이 주어진 만큼 변경사항에 맞춰 미리 준비해야 시장 충격을 최소화할 수 있다. 꼭 알아둘 점 2025년 6월 4일 이후 신규 임대사업자는 바뀐 기준 곧바로 적용 기존 임대사업자는 2026년 6월 30일까지 종전 기준 사용 가능 주택가격 산정 시 공시가 적용 비율, 각 유형별 구간별로 조정 모든 유형 보증보험, 부채비율 90% 초과 불가 감정평가액 산정 방식 한층 엄격해짐 전세보증금 반환 보증에는 ‘140% × 90% = 126%’ 불변

 

마지막으로, 이런 변화가 시장의 안정성 확보와 임대주택 공급 구조 개선에 어떤 긍정적 영향을 미칠지 주목해볼 필요가 있다. 임대인, 임차인 모두 꼼꼼하게 새로운 기준을 숙지하고, 계약 전에 반드시 변경된 산정 표와 비율, 적용시점 등을 점검하는 것이 안전하다.