서울 집값·전세가 왜 오를까? 거래절벽·공급부족·대출규제까지, 실수요자의 선택법

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

요즘 부동산 시장이 눈에 띄게 얼어붙었다는 소식, 다들 한 번쯤 들어보셨죠? 거래는 거의 끊겼는데, 이상하게도 집값과 전세값은 오히려 더 올라 걱정이 큽니다. 저는 오늘 실제 매물 부족, 강화된 대출 규제, 그리고 앞으로의 시장 변화를 사람들이 궁금해하는 최신 트렌드와 함께 쉽고 구체적으로 풀어드릴게요. 이 내용 하나면 최근 부동산 변화와 대응법까지 한 번에 정리하실 수 있습니다!

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://youtu.be/nwEw3VrBhmU?si=Cv3UnKHN_YRMNqkR

 

 

 

 

    구분                        현상                                                                                     내용핵심 설명

 

거래 현황	거래량 감소, 매물 부족	실제 거래 자체가 크게 줄었고, 매물도 찾기 어렵다. 하지만 사려는 사람은 무리해서라도 매수에 나선다. 매수·전세 둘 다 공급이 부족해 가격은 계속 오르는 현상.
가격 동향	집값, 전세값 모두 상승세	인기 지역 아파트 평당 가격이 여전히 높고, 전세도 단기간에 급등했다. 매수가 어렵지만 호가만 오르고 있다.
공급 상황	아파트 입주 물량 급감	서울·수도권 신규 아파트 입주가 크게 줄고, 앞으로도 최저 수준이 예상된다. 공급 부족이 가격 상승에 직접 영향.
정책 변화	대출, 전세 규제 강화	주택담보대출·전세대출 한도 축소, 대출 자격 조건 엄격해져 실수요자 부담 가중. 투자수요 차단과 동시에 건설사 신규공급도 위축됨.
세입자 상황	전세대출 한도 축소, 월세·반전세 전환	세입자는 대출 한도 축소로 이사 및 전세 마련이 더 힘들어졌고, 점점 월세·반전세로 옮겨가는 비율이 늘고 있다.
시장 전망	불확실성 확대, 신중한 계획 필요	공급 부족과 정책 변화, 변수 많은 시장. 현금흐름·계획 꼼꼼히 챙기고, 무리한 거래 아닌 신중한 대처가 중요하다.

 

 

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최근 부동산 시장, 거래는 사라졌는데 집값·전세는 왜 오를까?

 

 오늘은 요즘 부동산 시장에서 사람들이 가장 궁금해하는 ‘매매∙전세 거래 급감’과 ‘가격 상승’의 이유를 심층적으로 파헤쳐볼까 해요. 직접 부동산 상담을 해보거나, 뉴스를 찾아봐도 ‘왜 이러지?’ 싶은 분들이 많으시죠.

 

 

거래 실종, 하지만 매물 부족으로 가격은 상승

 

먼저 요즘 부동산 시장 분위기를 느껴보자면, “정말 거래가 없다”라는 말이 실감날 정도로 한산합니다. 부동산 거래량이 작년 같은 기간보다 절반 이상 줄었어요. 그 이유는? 내놓는 집 자체가 워낙 드물기 때문입니다. 인기 지역이나 대단지 아파트 평당 가격은 강남권을 기준으로 아직도 2억대를 기록 중이고, 전세 역시 1~2달새 1억원 가까이 뛴 곳도 많습니다. 서울 전세수급지수가 145를 넘을 정도로 매물이 부족하다 보니, “사는 사람만 산다”, “가뭄에 콩 나듯 거래가 이뤄진다”는 말이 절로 나올 정도입니다. 여기서 포인트! 거래가 줄었는데 가격은 쑥쑥 올랐다는 점은 결국 ‘살 수 있는 사람만 비싸게 사간다’는 흐름이란 거, 기억해두세요.

 

 

 

아파트 입주 물량 감소, 대출 규제 강화가 만든 연쇄효과

 

이런 분위기는 공급 부족과 정책 규제에서 비롯된 겁니다. 2025년 하반기 서울 신규 아파트 입주 예정 물량이 1만4천 가구 수준으로 상반기보다 20% 넘게 줄어들 예정이에요. 더 심각한 건 2026년엔 물량이 반 토막날 전망이라는 점이죠. 시장에서는 “역대 최저 수준의 입주”라고까지 말하는 상황이에요. 이에 더해, 정부가 가계부채 증가와 투기 과열을 차단하려고 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 전세대출 보증비율도 80%로 축소했습니다. 세입자 대출도 소유권 이전 전에는 금지됐죠. 이런 조치들은 일시적으로 투기수요는 막을 수 있지만, 대출 받기 어려워서 실수요자도 집을 사거나 전세로 옮기는 게 점점 힘들어졌답니다.

 

 

 

세입자들은 더 두려워진 전세시장, 월세·반전세 전환 늘고 있다

 

대출 규제의 가장 직접적인 피해자는 세입자입니다. 전세대출 보증 한도가 80%로 줄고 전세퇴거자금 대출도 1억원까지만 나오니, 이사할 때 필요한 목돈을 마련하는 게 한층 어려워졌죠. 기존 세입자는 계약갱신을 노리며 버티고, 신규로 들어가는 분들은 ‘더 비싸도 울며 겨자 먹기’로 계약하게 됩니다. 그러다 보니 반전세, 월세 계약 건수도 꾸준히 증가하는 상황이에요. 실제로 공인중개사들도 “전세뿐만 아니라 반전세, 월세도 매물 자체가 부족하다”고 한 목소리입니다.

 

시장에서는 금리 변화, 추가 대출 규제, 공급정책 발표에 따라 언제든 분위기가 뒤집힐 수 있다는 우려와 기대가 공존하고 있습니다. 입주 물량은 계속 줄고 있고, 규제는 더 강화됐지만, 반대로 만약 미국 중앙은행이 금리를 인하하거나 국내 정책에 변화가 생기면 단기간에도 시장 분위기는 요동칠 수 있다 보니, 앞으로의 불확실성이 너무도 큰 상황이죠. 그래서 예비 매수자들이나 세입자들은 지금 이 시기에 더 신중하게, 현금흐름 관리와 중장기 계획을 세우는 게 핵심입니다. 무턱대고 시장에 뛰어들기보단, 실제 내 자금 상황과 거주 요건, 각종 대출 정책 변화를 매번 정확히 파악하고 확인하는 일이 필수라는 걸 꼭 말씀드리고 싶어요.

 

 

 

나의 한 문장

 

오늘 정리한 내용처럼, 시장의 흐름을 이해하고 그에 맞게 내 상황을 점검해보는 게 무엇보다 중요합니다. 소문이나 겉모습에만 휩쓸리는 것보다, 우리 가족의 실생활에 맞는 전략을 세워보는 게 진짜 내 집 마련의 시작 아닐까요? 여러분 모두 현명한 선택 하시길 응원할게요!