전세 품귀·월세시대 본격화! 서울 부동산 변화, 주거 양극화까지 읽는다

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

지금 서울과 수도권의 전세·월세 시장, 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는지 궁금하지 않으세요? 직접 시장 현장 분위기부터 정책, 실수요자 고민, 앞으로의 집값 변화까지 요즘 사람들이 검색에서 궁금해하는 모든 트렌드를 쉽고 친근하게 풀어봤어요. 급변하는 부동산 시장에서 실질적으로 어떤 선택을 해야 할지, 꼭 확인해 주세요.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://youtu.be/bhNifU2RlvI?si=SHRB2x0URM4hQx1-

 

 

 

전세 매물 실종, 서울 아파트 대란의 시작

 

2025년 들어 서울 아파트 전세 시장에 정말 큰 변화가 생겼어요. 최근 부동산 플랫폼 데이터를 보면 5월 기준 서울 아파트 전세 매물은 약 2만5,942건으로, 세 달 전보다 10%, 한 달 전보다 5% 줄었어요. 매물 부족이 현실로 다가오면서 전셋값은 9개월 연속 오르고 있고, 2월 이후로 4개월 연속 전셋값이 뛰고 있습니다. 서울 일부 지역에선 전세가 아예 구하기 힘든 상황까지 나타나고 있죠. 매매를 포기한 수요가 전세로 몰리면서 전세 매물은 점점 사라지고, 기존 세입자들도 "이 기회에 계속 눌러 살자"는 분위기가 퍼지고 있어요.

 

 

 

공급절벽과 정책 변화, 월세 시장의 급부상

 

이번 전세대란의 뿌리는 한두 가지가 아닙니다. 먼저, 2024년 서울 신규 아파트 입주물량이 4만가구였는데 2025년엔 2만5,000가구로 급감할 전망이에요. 신규 분양, 재건축·재개발 모두 속도가 늦어지면서 ‘공급절벽’이라는 말이 등장했죠. 임대차2법의 효과로 기존 계약이 장기화되고, 정부의 6·27 대출 규제 때문에 내 집 마련 대신 전세로, 전세도 안 되면 월세로 돌아서는 흐름이 심해지고 있습니다. 한편, 임대인 쪽에선 수익 제한과 전세사기, 보증보험 조건 강화 등으로 전세를 꺼려 월세전환이 가속화되고 있어요.

 

실제로, 2025년 상반기 서울의 임대차 거래를 보면 월세 비중이 63.7%를 기록, 전세(36.3%)를 훌쩍 넘었습니다. 월세 매물은 같은 기간 1만9,400건으로 석 달 전보다 9.2% 늘었고, 전월세전환율도 5% 중반에서 6% 이상까지 오르고 있는 상황이에요. 이젠 전세가 귀해지고 월세 시대가 현실로 다가왔다는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다.

 

 

서울 집값, 이 흐름이 어디까지 갈까

 

이런 변화가 집값에는 어떤 영향을 줄까요? 신규 공급이 줄고, 인기 지역에선 매물 희소성이 커지면서 강남·용산·마포 등에서는 가격 재협상이나 계약 취소까지 속출하고 있어요. 일부 전문가는 올해 하반기와 내년에도 서울 아파트 입주물량이 1만가구도 안 될 거라고 전망합니다. 그러다 보니 실수요자, 투자자 모두 매수 타이밍을 저울질하는 분위기이고, 전셋값 상승은 다시 매매가격 상승 압력으로 이어지는 구조가 생기고 있습니다.

 

하지만 이번에는 예전처럼 전세가격이 바로 매매가 상승으로 이어지는 ‘갭투자’ 구조는 강하게 제약받고 있어요. 수도권 외곽, 10억 이하 지역에서는 전세 상승이 매매를 밀어올리는 현상이 일부 남아 있지만, 서울 주요 지역에선 예전만큼 단순하지는 않습니다. 대신, 강남권 신축아파트와 같이 희소가치가 높은 곳에선 실거주 목적의 거래와 자산이동이 가격상승을 견인하는 모습이 나타나고 있죠.

 

 

 

구조 변화에 따른 주거 양극화, 그리고 과제

 

근본적으로 서울, 수도권 주요지의 주거 양극화가 더 심해지고 있어요. 전세 구하기는 점점 어려워지고, 월세 전환 가속화로 청년·신혼부부 같은 사회초년생들의 주거비 부담은 크게 늘었어요. 지금처럼 임대 시장이 월세 중심으로 빠르게 바뀌는 상황이라면 주거안정성 불안이 사회 전체로 확산될 수밖에 없겠죠.

 

결국 정책적으로는 더 실질적인 임대주택 공급, 임차인 보호 강화, 그리고 전세사기 등 부작용에 적극 대응하는 방향이 절실해 보입니다. 단순히 강남 집값만을 잡으려는 일시적 규제로는 전세대란도, 주거 양극화 문제도 해결할 수 없다는 게 올해 실물 데이터와 시장의 목소리입니다.

 

현장의 체감은 매일 바뀌니까, 각자 상황에 맞게 자산 이동이나 계약 전략을 꼼꼼히 챙기는 게 그 어느 때보다 중요해졌어요.