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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
📌 들어가며
"계약 끝났는데 보증금을 안 줘요. 근데 이사는 가야 하는데... 어떡하죠?"
2025년 상반기, 임차권등기명령 신청 건수가 역대 최고치를 경신했습니다.
전세사기, 역전세난... 뉴스에서만 보던 일이 이제는 누구에게나 일어날 수 있는 현실이 되었어요.
오늘은 43,400원으로 내 전세금을 지키는 방법, 그리고 임대인이 꼭 알아야 할 임차권등기의 무서운(?) 효과까지 2025년 최신 정보로 완벽 정리해드리겠습니다!
부제: 전세금 못 받고 이사 가야 한다면? 43,400원으로 내 권리 지키는 법
🔴 CASE 1: 보증금 못 받고 이사 갔다가 날린 3억
"집주인이 '다음 세입자 들어오면 바로 준다'고 했는데... 1년이 지나도 연락이 없어요"
서울 송파구 B씨(38)의 실제 사례입니다.
2년 계약이 끝났는데 집주인이 보증금 3억 원을 돌려주지 못했어요. "다음 세입자 구하는 대로 바로 드릴게요!"라는 말만 믿고 이사를 나갔죠.
그런데...
6개월이 지나도 소식이 없었어요. 연락하니 "아직 세입자를 못 구했다"는 말만 반복하더군요.
그 사이 B씨가 살던 집은 경매로 넘어갔고, 선순위 채권이 많아 B씨가 받을 수 있는 돈은... 0원!
만약 임차권등기명령만 해뒀어도 3억 원을 지킬 수 있었습니다.
💡 교훈: 보증금 못 받고 이사 갈 때는 무조건 임차권등기명령을 하세요!
✅ 임차권등기명령이란? (초보자도 이해하는 설명)
🏠 쉽게 말하면?
"보증금을 못 받았어도 이사 갈 수 있게, 내 권리를 등기부에 올려주는 제도"
일반적으로 전세 계약에서는:
- ✅ 집에 살면서 (점유)
- ✅ 전입신고를 해야 (주민등록)
- ✅ 대항력과 우선변제권이 생깁니다
문제는? 이사를 가면 이 권리가 사라진다는 것!
해결책? 법원에 임차권등기명령을 신청하면, 등기부에 내 권리가 기록돼서 이사를 가도 권리가 유지됩니다!
📋 2025년 임차권등기명령 완전 가이드
1️⃣ 신청 요건 (이것만 확인하세요!)
체크사항 설명
| ✅ 임대차 계약 종료 | 기간 만료 or 해지 통보 |
| ✅ 보증금 미반환 | 전액 or 일부라도 못 받은 경우 |
| ✅ 등기가능 주택 | 등기부등본이 있는 집 |
📍 꿀팁:
- 묵시적 갱신 중에도 해지 통보 후 3개월 지나면 가능!
- 다가구주택의 일부분만 빌린 경우도 가능!
- 대항력 상실했어도 가능! (단, 양수인 대상은 불가)
2️⃣ 신청 비용 (2025년 기준)
💰 총 43,400원 (임대인 1명, 임차인 1명 기준)
항목 금액
| 인지대 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 3,000원 |
| 송달료 (6회분) | 31,200원 |
| 등록면허세 | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
🎯 중요!
- 이 비용은 나중에 임대인에게 청구 가능합니다!
- 법무사 수수료(30~40만 원)는 별도입니다
3️⃣ 신청 절차 (셀프로 하는 방법)
🖥️ 온라인 신청: 전자소송 홈페이지 (ecfs.scourt.go.kr)
【단계별 가이드】
STEP 1: 서류 준비 (30분)
- 임대차 계약서 사본
- 확정일자 받은 증빙
- 주민등록등본 or 초본
- 계약 종료 증빙 (계약서, 내용증명, 카톡 캡처 등)
STEP 2: 전자소송 사이트 접수 (1시간)
- 회원가입 → 임차권등기명령 신청서 작성 → 서류 업로드
STEP 3: 법원 심사 (7~14일)
- 보정 명령 올 수도 있음 (서류 보완 요청)
STEP 4: 등기 완료 확인 (2~5일)
- 임대인에게 결정문 송달 후 등기소에서 등기 처리
- 인터넷등기소에서 확인 가능!
STEP 5: 이사 GO!
- 등기 완료 확인 후 이사하세요!
🚨 주의사항:
- 등기가 완료되기 전에는 절대 이사 가면 안 됩니다!
- 보통 2주 정도 걸리지만, 임대인이 송달을 피하면 3~4개월 걸릴 수도...
💡 2025년 개선사항:
최근 법이 개선되어 임대인 송달 전에도 먼저 등기 가능하도록 바뀌었어요! 과거보다 훨씬 빨라졌습니다!
4️⃣ 임차권등기의 효과 (이것 때문에 하는 겁니다!)
✅ 임차인에게 좋은 점
- 대항력 & 우선변제권 유지
- 이사 가도 권리가 사라지지 않음!
- 집이 경매 가도 우선적으로 보증금 받을 수 있음
- 월세 납부 의무 면제
- 등기 완료 후부터는 월세 안 내도 됨!
- 지연손해금 청구 가능
- 보증금에 대한 이자 청구 가능 (연 12%)
- 비용 청구 가능
- 임차권등기 비용 + 법무사 수수료 모두 임대인에게 청구!
❌ 임대인에게 나쁜 점 (무서운 효과!)
🚨 임대인 여러분, 이것 때문에 무서워해야 합니다!
- 신규 임차인 구하기 어려움
- 등기부에 "임차권등기명령" 기록 → 누가 봐도 문제 있는 집!
- 전세 구하려는 사람들이 꺼림
- 매매가 하락
- 선순위 임차권이 있다는 것 = 위험 부담
- 집을 팔려고 해도 가격 깎임
- 추가 비용 부담
- 임차권등기 비용 (4만 원대)
- 법무사 수수료 (30~40만 원)
- 지연손해금 (연 12%!)
- 모두 임대인이 부담해야 함
- 대출 어려움
- 임차권등기 있으면 은행에서 대출 안 해줌
- 담보 가치 하락
💡 임대인 입장에서의 교훈:
보증금을 제때 못 돌려줄 것 같으면, 임차인과 협상해서 분할 지급이라도 합의하는 게 낫습니다. 임차권등기가 올라가면 그때부터 정말 골치 아파집니다!
🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자를 안 받았는데도 임차권등기명령 할 수 있나요?
A. 아니요! 확정일자는 필수입니다. 확정일자를 먼저 받고 임차권등기명령을 신청하세요.
Q2. 주민등록을 안 옮겼는데 괜찮나요?
A. 주민등록 전입도 필수입니다. 대항력이 있어야 임차권등기의 의미가 있어요.
Q3. 계약 기간이 아직 안 끝났는데 집주인이 보증금을 못 준다고 하면?
A. 계약 기간이 종료되거나 해지 통보 후에만 신청 가능합니다. 미리는 안 돼요!
Q4. 임차권등기 후에도 보증금을 못 받으면?
A. 임차권등기는 권리를 지키는 것일 뿐, 돈을 받는 건 아닙니다. 추가로 보증금반환청구 소송 또는 지급명령 신청을 해야 합니다.
Q5. 법무사 안 쓰고 혼자 할 수 있나요?
A. 네! 전자소송 사이트에서 셀프로 가능합니다. 단, 서류 준비와 절차가 복잡해서 시간이 좀 걸려요. 급하거나 복잡한 경우엔 법무사 추천!
Q6. 임차권등기 후 이사 가면 전입신고도 빼야 하나요?
A. 네! 등기가 완료된 후에는 전입신고를 빼도 권리가 유지됩니다.
Q7. 임대인이 송달을 일부러 안 받으면?
A. 법원에서 재송달, 특별송달을 하고, 그래도 안 되면 공시송달로 진행합니다. 시간이 좀 걸릴 뿐, 결국 등기는 됩니다!
💪 체크리스트: 보증금 못 받고 이사 가기 전에
□ 임대차 계약 종료 확인 (계약서, 해지 통보서)
□ 확정일자 받았는지 확인
□ 전입신고 되어 있는지 확인
□ 임차권등기명령 신청 (전자소송 or 법무사)
□ 등기 완료 확인 (인터넷등기소)
□ 이사!
□ 보증금반환청구 소송 or 지급명령 준비🎯 마무리: 임차인과 임대인 모두에게
📢 임차인에게:
보증금을 못 받고 이사를 가야 한다면, 절대 그냥 가지 마세요!
43,400원으로 내 전세금을 지킬 수 있습니다. 법원 절차가 어렵게 느껴지시면 법무사에게 맡기세요. 30~40만 원의 비용도 나중에 임대인에게 청구할 수 있으니까요!
📢 임대인에게:
임차권등기가 올라가면 집의 가치가 떨어지고, 신규 임차인 구하기도 어렵고, 매매도 힘들어집니다.
보증금을 제때 못 돌려줄 것 같으면, 임차인과 미리 협상하세요. 분할 지급이라도 약속하고 지키는 게, 임차권등기가 올라가는 것보다 훨씬 낫습니다!
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✍️ 글: 머니500연구소 팀장
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