취득세 계산법 2025 - 1·2·3주택자 세율 총정리 (실전 예시 5가지)

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.

 

 

💰 연구소에 취득세 계산 문의가 쏟아집니다

이번 주에만 취득세 관련 상담이 5건 넘게 들어왔어요. "집 샀는데 세금이 예상보다 2배나 나왔어요", "1주택자인데 왜 이렇게 많이 나와요?" 하시는 분들이 정말 많습니다.

2025년 11월 현재 부동산 취득세는 주택 수, 면적, 가격, 지역에 따라 1%에서 최대 12%까지 차이가 납니다. 3억 집을 샀는데 취득세만 300만원일 수도, 3,600만원일 수도 있다는 뜻이에요.

이 글에서는 연구소에서 정리한 2025년 최신 취득세 계산법과 주택 수별 세율, 감면 방법, 실제 계산 예시까지 3분 만에 이해할 수 있도록 설명하겠습니다.

 

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

정부 공식 사이트:

▪️ 위택스 (취득세 계산·납부): www.wetax.go.kr

▪️ 국토교통부 (조정지역 확인): www.molit.go.kr

▪️ 국세청 홈택스: www.hometax.go.kr

 

 

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📋 목차

 

1️⃣ 2025년 취득세 기본 정보

2️⃣ 주택 수별 취득세율

3️⃣ 취득세 계산법 3단계

4️⃣ 실제 계산 예시 5가지

5️⃣ 취득세 감면 받는 법

6️⃣ 자주 묻는 질문 FAQ

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1. 2025년 취득세 기본 정보

 

취득세란?

부동산을 취득(매매, 증여, 상속)할 때 납부하는 지방세입니다.

납부 기한

잔금일로부터 60일 이내 (중요!)

기한 넘으면 가산세 20% 추가

납부 방법

위택스 (www.wetax.go.kr) 온라인 신고·납부

관할 구청·시청 방문 납부

연구소 회원분 중에 60일 넘겨서 가산세만 500만원 낸 경우가 있었어요. 잔금 치르고 바로 신고하세요!

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2. 주택 수별 취득세율

 

1주택자 (생애 첫 주택 포함)

6억 이하: 1%

6억 초과~9억: 1-3% (구간별 차등)

9억 초과: 3%

2주택자

조정대상지역: 8%

비조정대상지역: 1-3%

3주택자 이상

조정대상지역: 12%

비조정대상지역: 8%

법인

무조건 12%

비조정대상지역 (2025년 11월 기준)

서울 일부, 경기 일부 제외한 대부분 지역

→ 국토부 사이트에서 확인 필수

지난달 연구소에 상담 온 분이 조정지역인지 모르고 2주택 샀다가 취득세만 2,400만원 나왔어요. 꼭 확인하세요!

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3. 취득세 계산법 3단계

 

1단계: 과세표준 확인

과세표준 = 실거래가 또는 시가표준액 중 높은 금액

실거래가: 실제로 사고판 금액 (계약서상)

시가표준액: 정부가 정한 기준 가격

보통은 실거래가가 과세표준이 됩니다.

2단계: 주택 수 확인

취득 후 내가 보유하게 될 주택 수

예시:

현재 1주택 보유 → 1채 더 사면 → 2주택자 세율 적용

3단계: 세율 적용

과세표준 × 세율 = 취득세

추가 세금:

지방교육세: 취득세의 10%

농어촌특별세: 상황에 따라 추가

최종 납부액

취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 = 총 납부액

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4. 실제 계산 예시 5가지

 

예시 1: 생애 첫 주택 (1주택, 4억, 비조정지역)

실거래가: 4억원

주택 수: 1주택

세율: 1%

계산:

취득세: 4억 × 1% = 400만원

지방교육세: 400만원 × 10% = 40만원

총 납부액: 440만원

 

예시 2: 1주택자가 7억 집 구매 (비조정지역)

실거래가: 7억원

주택 수: 1주택

세율: 1-3% (구간 차등)

계산:

6억까지: 6억 × 1% = 600만원

1억(초과분): 1억 × 2% = 200만원

취득세: 800만원

지방교육세: 80만원

총 납부액: 880만원

 

예시 3: 2주택자, 5억 집 구매 (조정지역)

실거래가: 5억원

주택 수: 2주택

지역: 조정대상지역

세율: 8%

계산:

취득세: 5억 × 8% = 4,000만원

지방교육세: 400만원

농어촌특별세: 일부 추가

총 납부액: 약 4,400만원

 

예시 4: 3주택자, 3억 집 구매 (비조정지역)

실거래가: 3억원

주택 수: 3주택

지역: 비조정대상지역

세율: 8%

계산:

취득세: 3억 × 8% = 2,400만원

지방교육세: 240만원

총 납부액: 2,640만원

 

예시 5: 법인이 5억 집 구매

실거래가: 5억원

법인

세율: 12%

계산:

취득세: 5억 × 12% = 6,000만원

지방교육세: 600만원

농어촌특별세: 추가

총 납부액: 약 6,600만원

연구소에서 계산해드린 케이스 중에 3주택인 줄 모르고 샀다가 충격받으신 분이 많았어요. 꼭 미리 계산하고 계약하세요!

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5. 취득세 감면 받는 법

 

감면 1: 생애 최초 주택 구입

조건:

• 생애 처음 주택 구입
• 부부 합산 소득 7천만원 이하
• 주택 가격 12억원 이하
• 전용면적 85㎡ 이하

감면:

취득세 200만원 한도 면제

 

감면 2: 신혼부부 주택 구입

조건:

• 혼인신고일로부터 5년 이내
• 부부 합산 소득 7천만원 이하
• 주택 가격 12억원 이하
• 생애 최초 주택

감면:

취득세 50% 감면 (최대 500만원)

 

감면 3: 다자녀 가구

조건:

• 자녀 3명 이상
• 주택 가격 9억원 이하
• 전용면적 85㎡ 이하

감면:

취득세 50% 감면

 

감면 4: 농어촌주택 구입

조건:

• 읍·면 지역
• 1억원 이하
• 85㎡ 이하

감면:

취득세 50% 감면

 

감면 신청 방법

1. 위택스 접속
2. 취득세 신고 시 감면 신청 선택
3. 증빙서류 업로드 (가족관계증명서, 소득 증명 등)
4. 심사 후 승인

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6. 자주 묻는 질문 FAQ

 

Q1. 취득세 계산 시 주택 수는 언제 기준인가요?

A: 취득일(잔금일) 기준입니다. 잔금 치르는 날 내가 보유하게 될 주택 수로 계산합니다. 예를 들어 기존 1주택 보유 중 → 새 집 잔금 → 2주택자 세율 적용됩니다.

 

Q2. 실거래가와 시가표준액 중 어느 것으로 계산하나요?

A: 둘 중 높은 금액이 과세표준이 됩니다. 보통은 실거래가가 더 높아서 실거래가로 계산됩니다.

 

Q3. 60일 넘으면 어떻게 되나요?

A: 가산세 20%가 추가됩니다. 400만원 취득세면 → 80만원 가산세 → 총 480만원 납부해야 합니다.

 

Q4. 증여나 상속도 취득세 내나요?

A: 네. 증여는 무상 취득이므로 별도 세율(3.5% 또는 12%) 적용되고, 상속은 2.8% 또는 2.3% 적용됩니다.

 

Q5. 분양권도 취득세 내나요?

A: 네. 분양권 전매 시 전매 시점에 취득세 납부하고, 입주 시에도 다시 취득세 납부합니다. (이중 과세 논란 있음)

 

Q6. 생애 최초 감면과 신혼부부 감면 중복 가능한가요?

A: 아니요. 둘 중 하나만 선택해야 합니다. 본인에게 유리한 것 선택하세요.

 

Q7. 조정대상지역은 어디서 확인하나요?

A: 국토교통부 홈페이지 (www.molit.go.kr) → 부동산 → 규제지역 확인. 수시로 변경되므로 계약 전 반드시 확인하세요.

 

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💡 나의 한 문장: 계약 전에 먼저 계산하세요

연구소에서 상담하면서 느낀 건, 대부분 계약하고 나서 취득세 계산해보고 충격받으신다는 거예요.

특히 2주택, 3주택으로 넘어가는 분들은 세금이 몇 배로 뛰기 때문에 계약 전에 반드시 계산해봐야 합니다.

"이 정도면 괜찮겠지"가 아니라 정확한 숫자로 확인하세요. 위택스에서 미리 계산해볼 수 있고, 복잡하면 세무사나 연구소에 문의하시면 됩니다.

몇백만원, 몇천만원이 달린 문제니까 귀찮아하지 마시고 꼭 미리 확인하세요.

 

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