⚠️ 감정가 139% 고가 낙찰 속출, 지금 서울 경매 뛰어들면 안 되는 이유

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

 혹시 요즘 부동산 규제 때문에 답답하셨나요? 그런데 경매시장만큼은 완전 다른 세상이더라고요! 서울 아파트 낙찰가율이 3년 4개월 만에 102.3%를 찍었어요. 토지거래허가도 필요 없고 실거주 의무도 없다는 사실! 광진구 청구아파트는 27명이 몰려서 감정가보다 4억이나 높게 낙찰됐답니다. 하지만 무작정 뛰어들면 위험할 수 있어요.

 

 

 

 

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                    📊 서울·경기 아파트 경매시장 핵심 분석표

 

                    구분                                                                                      핵심 내용

 

📈 서울 낙찰가율	102.3% 기록 (2022년 6월 이후 3년 4개월 만에 100% 돌파) 🔥 2022년 6월 당시 110.0% 이후 최고치
💰 경기 12개 지역 낙찰가율	97.9% 달성 (9월 94.4% 대비 상승) ⬆️ 경기 전체 평균 87.3%보다 10%포인트 이상 높음
🏆 TOP 3 낙찰가율 지역	성남 분당구 105.6% (1위) 📍 하남시 102.9% (2위) 안양 동안구 102.3% (3위)
🔥 최고 낙찰 사례 (서울)	광진구 청구아파트 60㎡: 감정가 대비 139.73% (27명 경쟁) 🏅 광진구 현대6차 60㎡: 감정가 대비 130.8% (19명 응찰) 성동구 금호동한신휴플러스 60㎡: 감정가 대비 130.85% (39명 몰림)
💎 경기 대표 낙찰 사례	성남 분당구 봇들마을 84.7㎡: 감정가 15억 8,000만원 → 18억 5,999만 9,999원 낙찰 (9명 경쟁, 117.2%) ✨
📅 주요 일정	10월 15일: 주택시장 안정화 대책 발표 10월 20일: 토지거래허가구역 확대 시행 (서울 전역 + 경기 12개 지역)
🎯 3중 규제 지역	조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 서울 전역 + 경기 12곳 (과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남) 🚨
✅ 경매 낙찰의 장점	토지거래허가 불필요 (일반 매매와 차별화) 💡 2년 실거주 의무 없음 주택담보대출 미사용 시 즉시 전세 가능 (갭투자 가능)
⚠️ 주의사항	주택담보대출 시 실거주 의무 부여 (6·27 가계대출 관리 강화) ⛔ 투기과열지구 LTV 40%로 강화 (자기자본 부담 증가) 한강벨트 vs 외곽 초양극화 현상 심화
📌 투자 포인트	인기 주거지 저평가 단지 중심 투자 수요 집중 🎯 감정가와 실거래가 괴리 큰 물건 선호 무리한 고가 낙찰 신중한 접근 필요 (집값 하락 시 리스크)

 

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서울 아파트 경매시장, 3년 4개월 만에 대반전 📈

 

여러분, 혹시 요즘 경매시장 분위기 아세요? 제가 이번 달 경매 데이터를 보고 깜짝 놀랐어요. 서울 아파트 경매 낙찰가율이 **102.3%**를 찍었거든요! 😮

"어, 그게 뭐가 대단해?" 하실 수도 있는데요. 이게 얼마만인지 아세요? 무려 2022년 6월 이후 3년 4개월 만이에요. 그때 110.0%를 기록한 이후로 쭉쭉 떨어지기만 하던 낙찰가율이 다시 100%를 넘어선 겁니다.

지난 10월, 경매장에는 특별한 긴장감이 감돌았어요. 평소와는 뭔가 달랐죠. 사람들이 감정가보다 더 높은 가격을 써내기 시작한 거예요. 왜 이런 일이 벌어진 걸까요? 🤔 답은 10월 15일에 있었습니다. 바로 그날 발표된 주택시장 안정화 대책이 모든 걸 바꿔놓았거든요.

 

 

"경매라면 규제를 피할 수 있다고?" 🔍

 

서울 전역이 3중 규제로 묶였다는 소식, 들으셨죠? 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역까지. 일반 매매시장은 완전히 얼어붙었어요. 관청 허가도 받아야 하고, 2년 실거주 의무까지 생겼으니까요.

그런데 말이죠, 여기서 반전이 있었어요! 경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가가 필요 없다는 거예요. 실거주 의무도 없고요! 💡

"진짜요? 그럼 바로 전세 놓을 수 있다는 거예요?" 맞습니다! 주택담보대출만 받지 않으면 낙찰 후 즉시 전세를 놓을 수 있어요. 이른바 갭투자가 가능한 거죠. 투자자들 입장에서는 "이거다!" 싶었던 거예요.

실제로 실거래가는 계속 올랐는데 감정가는 그대로니까, 경매 물건들이 저평가된 것처럼 보였거든요. 똑똑한 투자자들이 이걸 놓칠 리 없었죠. 경기도 12개 지역도 마찬가지였어요. 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시까지 3중 규제로 묶이자 10월 평균 낙찰가율이 **97.9%**까지 올라갔습니다. 9월의 94.4%와 비교하면 확 뛴 거예요. 경기도 전체 평균 87.3%보다 무려 10%포인트나 높은 수치랍니다! 📊

 

 

경매장의 하루, 그곳에선 무슨 일이? 😱

 

자, 이제 실제 경매장 이야기를 들려드릴게요. 지난달 27일 광진구 광장동 청구아파트 전용 60제곱미터 경매가 열렸어요. 첫 경매였죠.

경매장에 들어선 사람들 숫자가 어땠을 것 같아요? 27명이에요! 한 물건에 27명이 몰린 거예요. 다들 입찰서를 작성하면서 속으로 계산했겠죠. '얼마까지 써야 이길 수 있을까?' 🔥

감정가는 10억 1,000만원이었어요. "10억이면 적당한데?" 싶으시죠? 그런데 최종 낙찰가를 들으면 깜짝 놀라실 거예요. 14억 1,123만원! 감정가의 **139.73%**에 낙찰된 겁니다. 4억원이나 더 높은 가격이에요!

"설마 그것만 그랬겠어요?" 아니요, 더 있어요. 같은 날 바로 옆 동네 자양동 현대6차 전용 60제곱미터도 비슷했어요. 19명이 몰려서 감정가 9억 6,000만원의 **130.8%**인 12억 5,897만 7,777원에 낙찰됐죠. 저 끝자리 7777 보이세요? 행운의 숫자를 노린 건지, 최선을 다한 입찰가였던 거예요.

가장 치열했던 곳은 어디였을까요? 성동구 금호동3가 금호동한신휴플러스였습니다. 2회차 경매였는데도, 아니 오히려 2회차라서 더 기회라고 생각했는지 39명이나 몰렸어요! 거의 40명이 한 아파트를 놓고 경쟁한 거예요. 감정가 9억 2,700만원의 **130.85%**인 12억 1,300만원에 최종 낙찰됐습니다. 한강이 보이는 아파트의 위력을 실감할 수 있는 순간이었죠. 🏙️

"경기도는 좀 덜하겠죠?" 천만에요! 성남시 분당구를 보세요. 재건축 호재까지 있는 봇들마을 전용 84.7제곱미터가 첫 경매에 9명이 달려들었어요. 감정가 15억 8,000만원이었는데, 낙찰가는 18억 5,999만 9,999원! 감정가의 **117.2%**예요. 저 끝자리 9999 보이시죠? 19억을 찍기 직전까지 간 거예요. 분당구의 10월 평균 낙찰가율은 **105.6%**로 경기 12개 지역 중 당당히 1위를 차지했답니다. 하남시 102.9%, 안양시 동안구 102.3%도 100%를 훌쩍 넘어섰고요.

 

 

그래서, 지금 뛰어들어도 될까요? 🤷‍♂️

 

솔직히 말씀드릴게요. 지금 경매시장은 뜨겁습니다. 정말 뜨거워요. 서울 지난달 낙찰가율 상위 10위 아파트 중 6건이 10월 20일 토지거래허가구역 확대된 이후에 낙찰됐어요. 광진구, 성동구 같은 한강 벨트 지역 3개 단지가 낙찰가율 130% 넘기며 상위 1~3위를 싹쓸이했고요.

"그럼 지금 경매 하면 대박 아니에요?" 잠깐만요! 조심하셔야 할 게 있어요. 💰

 

6월 27일에 발표된 가계대출 관리 강화 방안 기억하세요? 수도권에서 주택담보대출 받으면 실거주 의무가 생겨요. 그리고 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 **40%**로 뚝 떨어졌죠. 자기 돈이 많이 필요하다는 얘기예요.

지금은 토지거래허가구역으로 일반 거래량이 줄었는데 호가는 여전히 강세예요. 그러다 보니 인기 지역과 외곽 지역의 초양극화 현상이 벌어지고 있어요. 한강 보이는 아파트는 하늘 높은 줄 모르고 치솟는데, 외곽은 썰렁하죠.

"그럼 어떻게 해야 해요?" 냉정하게 판단하세요. 앞으로 집값이 조정을 받으면 경매시장도 식을 수 있어요. 감정가의 140% 가까이 주고 낙찰받았는데, 집값이 떨어지면 어떻게 되겠어요? ⚠️

 

지금 당장은 경매로 규제를 피할 수 있다는 메리트가 있지만, 무리한 고가 낙찰은 위험할 수 있습니다. 투자는 언제나 냉정한 머리로 해야 하니까요. 여러분의 소중한 자산, 신중하게 결정하시길 바랄게요!