2025 전세 vs 월세 현실 | 서울 원룸 73만원 월세 시대, 급여 60% 주거비 쓰는 직장인들의 고백

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

여러분, 제 친구가 최근 서울로 이사 왔는데 월세가 무려 180만 원이래요. 관리비까지 하면 월급의 60퍼센트가 주거비로 나간다고 하더라고요. 이게 비단 한 사람의 이야기가 아니에요. 지금 서울에서 집 구하는 사람 10명 중 6명이 월세로 살고 있거든요. KB국민은행 데이터를 보니 2년 만에 월세가 24.8퍼센트나 올랐고, 전세사기 피해자는 3만 명을 넘었어요. 전세 매물은 23퍼센트나 줄었고요. 도대체 왜 이런 일이 벌어진 걸까요? 오늘은 월세 폭등의 세 가지 원인과 우리 삶에 미치는 영향, 그리고 전문가들이 제시하는 해법까지 생생한 이야기로 들려드릴게요.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

                                               월세 급등 현황 및 원인 분석

 

                                     구분                                                                     주요 내용

 

서울 아파트 월세 지수	124.8 (2022년 대비 24.8% 상승)
서울 아파트 평균 월세	144만 3000원 (역대 최고)
서울 원룸 평균 월세	73만 원 (전월 대비 7.9% 상승)
월세 계약 비율	61.4% (10명 중 6명 월세 거주)
전세 매물 감소율	22.9% (3만 1814건→2만 4542건)
전세사기 피해자 수	3만 3978명 (누적 인원)
전월세 전환율	지방 7.4%, 수도권 5.8%
빌라 인허가 감소	39000건→9000건 (전국 기준)
강동구 전세 매물 감소	75.4% 급감
광진구 전세 매물 감소	62.2% 급감
월세 급등 원인 1	전세사기 공포로 월세 수요 집중
월세 급등 원인 2	임대인의 수익률 계산 (은행이자 2~3% vs 월세 수익 5%)
월세 급등 원인 3	126% 룰로 인한 전세금 한도 제한
근본 원인	주택 공급 부족 및 공급 속도 지연
주거비 부담 사례	급여의 60% 주거비 지출
전문가 제시 해법	공급 활성화 및 재개발·재건축 속도 개선

 

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"전세사기? 그건 예고편이었어요"

 

제 친구 지수 있잖아요. 얼마 전에 전화가 왔는데 목소리가 완전 죽어있더라고요.

"야, 나 진짜 어떡해? 월세가 180만 원이래."

"뭐? 180만 원? 그게 무슨...?"

"관리비 포함하면 한 달에 220만 원 나가. 내 월급의 거의 60퍼센트야."

전화기 너머로 한숨 소리가 들렸어요. 지수는 일산에서 직장이랑 아이 교육 문제 때문에 서울로 이사를 왔거든요. 전세집? 찾아봤죠. 없어요. 요즘 전세집 구하는 게 하늘의 별 따기래요. 결국 어쩔 수 없이 월세로 간 건데...

"옷? 못 사. 외식? 꿈도 못 꿔. 애 데리고 놀러 가는 것도 이젠 사치야."

이게 2025년 대한민국 서울에서 평범한 직장인이 겪고 있는 현실이에요.

 

숫자가 말해주는 충격적인 진실

 

근데요, 이게 지수만의 이야기가 아니더라고요. 제가 자료를 찾아보니까 정말 깜짝 놀랐어요.

KB국민은행 데이터를 보니까 서울 아파트 월세 지수가 124.8이래요. 2022년을 100으로 봤을 때요. 무슨 말이냐고요?

여러분이 2년 전에 100만 원짜리 월세로 살았다면, 지금은 124만 8000원을 내야 한다는 거예요. 불과 2년 만에 24만 8000원이나 오른 거죠.

이거 실감 안 나시죠? 그럼 이렇게 생각해보세요. 여러분이 매일 먹던 만 원짜리 점심이 이제 12000원이 됐어요. 근데 점심값은 한 끼지만, 월세는 매달 나가는 돈이잖아요.

그리고 더 충격적인 건요, 지난달 서울 아파트 평균 월세가 144만 3000원까지 치솟았대요. 이게 15년 통계 작성 이후 역대 최고예요.

"야, 그럼 원룸이라도 가면 되잖아?"

원룸요? 7월 기준으로 서울 원룸 평균 월세가 73만 원이래요. 전월보다 7.9퍼센트나 올랐대요. 용산구는 더 심해요. 102만 원이래요. 원룸이 백만 원이 넘는다고요!

 

10명 중 6명이 월세로 산다는데, 여러분은 믿으시나요?

 

더 놀라운 건 이거예요. 올해 1월이랑 2월에 집 계약한 사람들 중에서요, 무려 61.4퍼센트가 월세로 계약했대요.

처음으로 60퍼센트를 넘긴 거예요. 2021년 같은 기간이랑 비교하면 20퍼센트 이상 급등한 수치래요.

쉽게 말해서요, 지금 집 구하는 사람 10명 중 여섯 명은 월세로 살고 있다는 이야기예요. 그것도 엄청나게 비싼 월세로요.

제 후배 민준이도 비슷한 상황이에요. 신혼인데 전세집을 못 구해서 월세 150만 원짜리 아파트에서 신혼 살림을 꾸렸대요. 행복 주택 신청하려고 했는데 경쟁률이 장난 아니래요.

"형, 솔직히 말하면요. 결혼은 했는데 아이 낳을 생각은 못 하겠어요. 집값도 집값이지만, 이 월세 내는 것만으로도 벅차거든요."

 

광진구 부동산에서 들은 충격적인 이야기

 

제가 직접 서울 광진구에 있는 부동산에 전화를 한번 해봤어요.

"사장님, 요즘 월세 찾는 분들 많으세요?"

"많죠! 전세사기 문제 터진 이후로 완전 폭발했어요. 근데요..."

"네?"

"막상 가격 듣고 나면 다들 깜짝 놀라세요. 자양동이나 구의동 쪽 방 두 개짜리 아파트요? 예전엔 보증금 5000만 원에 월세 100만 원 안팎이었거든요. 지금은요? 150만 원에서 200만 원 넘는 것도 흔해요."

"200만 원요?"

"네. 강남 출퇴근하는 직장인들이 많이 찾는 동네라서 그래요. 수요는 폭발하는데 물건은 없으니까요."

전화를 끊고 나서 한참을 멍하니 있었어요.

 

"도대체 왜 이렇게 된 거야?"

 

제가 며칠 동안 자료를 찾아봤어요. 밤새서요. 근데 원인이 딱 하나가 아니더라고요. 여러 가지가 복잡하게 얽혀있어요.

 

원인 1: 전세사기 공포, 모두를 월세로 내몰다

2023년 6월부터 현재까지 전세사기 피해자로 인정받은 사람이 무려 3만 3978명이래요. 그중에서 20대와 30대가 75퍼센트를 차지한대요.

제 대학 동기 수진이도 피해자 중 한 명이에요. 보증금 8000만 원을 날렸대요.

"오빠, 나 정말 전세는 다시는 안 해. 무서워서 못 해."

수진이만 그런 게 아니에요. 뉴스에서 전세사기 이야기 나올 때마다 사람들은 생각하는 거죠.

"전세? 위험해. 보증금 날릴 수도 있어. 차라리 월세가 낫지."

그래서 사람들이 전부 월세로 몰린 거예요. 특히 시세가 불투명한 빌라보다는 아파트 쪽으로요. 수요가 폭발하니까 가격이 오를 수밖에 없죠.

 

원인 2: 집주인들도 계산기를 두드리기 시작했다

제 삼촌이 집을 두 채 가지고 계세요. 한 채는 본인이 살고, 한 채는 전세를 놨었거든요. 그런데 얼마 전에 전화가 왔어요.

"얘야, 삼촌이 그 집 월세로 돌릴까 봐."

"왜요? 전세 세입자분이 나가시나요?"

"아니, 계약 끝나면 말이야. 계산을 해보니까 월세가 훨씬 이득이더라고."

삼촌 말씀을 들어보니 이렇대요. 전월세 전환율이 지방은 7.4퍼센트, 수도권은 5.8퍼센트래요.

"삼촌이 전세금을 은행에 넣으면 이자가 2~3퍼센트 나오잖아. 근데 월세로 받으면 수익률이 5퍼센트 이상이야. 거의 두 배야, 두 배."

그러니까 집주인 입장에서는 당연히 월세를 선호하게 되는 거죠. 합리적인 선택인 거예요.

 

원인 3: 126퍼센트 룰의 역설

이건 좀 복잡한데요, 쉽게 설명해볼게요.

정부에서 세입자를 보호하려고 보증보험 한도를 만들었어요. 집의 공식 가격 126퍼센트까지만 보증해준다는 거죠.

"좋은 거 아니야?"

처음엔 저도 그렇게 생각했어요. 근데 반전이 있더라고요.

집주인 입장에서는 보증 한도를 넘는 전세금을 받기 어려워진 거예요. 그럼 어떻게 할까요? 부족한 부분을 월세로 받는 거죠.

세입자 보호하려던 안전장치가 오히려 전세를 월세로 바꾸는 촉매제가 된 거예요. 역설적이죠?

 

"그래도 진짜 문제는 따로 있어"

 

근데요, 이 세 가지 원인보다 더 근본적인 문제가 있어요.

바로 공급이에요.

부동산 정보 업체 아실 자료를 보니까요, 서울 전세 매물이 올해 1월 1일에는 3만 1814건이었는데, 10월에는 2만 4542건으로 22.9퍼센트나 줄었대요.

구별로 보면 더 심각해요. 강동구는 75.4퍼센트, 광진구는 62.2퍼센트나 감소했어요.

"새 집이 안 지어지고 있다는 거야?"

맞아요. 빌라 인허가 실적을 보면 정말 충격적이에요. 2022년 전국 기준으로 39000건이던 게 지금은 9000건이래요. 서울만 보면 14000건에서 2444건으로 급감했대요.

마치 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼, 전세 시장이 쪼그라들면서 월세 시장이 빠르게 커가고 있는 거예요.

 

"오피스텔이나 빌라로 가면 되잖아?"

 

제 후배가 그러더라고요.

"형, 아파트가 비싸면 오피스텔이나 빌라로 가면 되지 않아요?"

저도 처음엔 그렇게 생각했어요. 근데 알아보니까요...

전세사기 사건 이후로 임대인들도 빌라나 오피스텔 사서 임대 사업하기를 극도로 꺼려하고 있대요. 공사비는 폭등했고, 건설 경기는 엉망이고요.

결과는요? 아파트의 대체재인 빌라나 오피스텔 공급이 거의 전멸 상태래요. 그러니까 이쪽 가격은 더 크게 올라가고 있는 거예요.

 

"해법은 정말 없는 거야?"

 

밤새 자료를 찾다가 전문가 인터뷰도 좀 봤어요. 해법은 크게 두 가지더라고요.

하나는 공급 활성화예요. 우리나라 임대 주택의 92퍼센트를 개인이 공급하는 민간 시장이 차지하는데, 이 민간 시장이 공급을 틀어막고 있다는 거예요.

"그럼 다주택자 규제 풀어야 한다는 거야?"

"그렇게 하면 투기만 조장하는 거 아니야?"

맞는 말이에요. 근데 지금처럼 공급 자체가 말라버린 상황에서는 고민이 필요하다는 거죠.

다른 하나는 공급 속도 개선이에요. 재개발이나 재건축이 인허가 받는 데 한 10년씩 걸린대요. 이걸 확 줄여야 한다는 거예요.

"앞으로 새 집이 많이 나오겠구나" 하는 심리적 안정감을 줘야 수요를 진정시킬 수 있다는 거죠.

 

"이건 단순히 집 문제가 아니에요"

 

제 친구 지수 기억하시죠? 월급의 60퍼센트를 주거비로 쓰는 그 친구요.

며칠 전에 또 전화가 왔어요.

"야, 나 이번 달에 친구 결혼식 못 가. 축의금 낼 돈도 없어."

"..."

"외식? 한 달에 한 번 하면 다행이야. 문화생활? 그게 뭐야?"

이게 단순히 한 사람의 이야기가 아니에요. 주거비가 소득의 대부분을 차지하면 어떻게 될까요?

외식도 줄이고, 쇼핑도 줄이고, 문화생활도 줄이게 돼요. 그럼 어떻게 될까요? 시중에 돈이 안 돌아요. 우리나라 경제 전체에 활력이 떨어지는 거죠.

더 심각한 건요, 젊은 사람들이 결혼이나 출산을 망설이게 된다는 거예요.

"형, 솔직히 아이 낳을 생각 못 하겠어요."

민준이 말이 계속 귓가에 맴돌아요.

 

"우리는 지금 거대한 변화의 한가운데에 있어요"

 

올 1월부터 4월까지 전체 전월세 계약 중에서 월세가 차지한 비율이 무려 60퍼센트를 넘었어요. 사상 처음이래요.

이게 무슨 의미냐고요?

우리 주거문화의 패러다임이 전세에서 월세로 빠르게 바뀌고 있다는 증거예요.

전세 시대가 저물고 있는 거예요.

그래서 정부의 공급 노력과 함께 우리 각자도 월세 시대에 맞는 새로운 주거 전략을 고민해봐야 할 것 같아요.

지금 당장은 정말 힘든 시기예요. 하지만 문제를 정확히 파악하고 함께 목소리를 내면 분명 조금씩 나아질 수 있을 거라 믿어요.

안전을 위해 치른 비용이 생존을 위협하는 족쇄가 되어버린 지금, 여러분은 어떻게 생각하시나요?

여러분은 이 월세 대란을 겪고 계신가요? 주변에 비슷한 상황에 있는 분들이 있나요? 댓글로 여러분의 이야기를 들려주세요. 함께 나누면 힘이 될 거예요. 💪