🏠 등록 임대 사업의 붕괴Episode 3 (完) ｜ 해법은 있는가 — 정책의 칼을 제대로 휘두르는 법

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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🎯 문제의 핵심

 

현 정부의 프레임

"다주택자 = 투기꾼 = 사회악"

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투기와 임대사업을 구분하지 않는다
15년 준법경영도 1년 단타도 똑같이 처벌한다

💥 결과: 준법 사업자 붕괴 + 세입자 피해

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🌍 해외는 어떻게 하나

📊 국가별 임대사업 정책 비교

🟢 독일 — 임대료 상한제 + 세제 혜택

항목	내용
📍 임대료 규제	• 지역별 임대료 상한 설정 (Mietpreisbremse) • 3년간 최대 15% 인상 제한
💰 세제 혜택	• 장기 임대 시 소득세 감면 • 건물 유지보수비 100% 공제
⚖️ 균형	규제 ↔ 혜택 균형 유지
📈 결과	민간 임대 비중 60% (세계 최고)

🔵 일본 — 장기 임대 우대 + 단기 중과세

항목	내용
📍 보유 기간 구분	• 5년 미만 매매: 양도세 39% • 5년 이상 보유: 양도세 20% • 10년 이상 보유: 추가 공제
💰 세제 혜택	• 10년 이상 임대 시 상속세 50% 감면 • 신축 임대주택 취득세 감면
⚖️ 차별화	투기 ≠ 장기임대 명확히 구분
📈 결과	전월세 시장 안정 유지

🟣 싱가포르 — 민간은 자유, 공공은 강력

항목	내용
📍 민간 임대	• 규제 거의 없음 • 시장 자율에 맡김
🏢 공공 임대	• HDB (공공주택) 82% 보급 • 저소득층 주거 국가가 책임
⚖️ 이원화	민간 자유 ↔ 공공 책임 분리
📈 결과	자가 보유율 90% (세계 최고)

🥧 한국 vs 해외 — 정책 접근법 비교

🟢 독일: 규제 + 혜택 균형

90% 만족도

장기 임대 장려 ↔ 임대료 상한 규제

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🔵 일본: 기간별 차등 과세

85% 만족도

투기 중과세 ↔ 장기 보유 우대

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🔴 한국: 무차별 규제

15% 만족도

투기 = 임대사업 = 다 같이 중과세

* 만족도는 임대사업자 대상 설문 기준

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💡 합리적 대안 3가지

🎯 대안 1: 투기와 임대사업 명확히 구분

🟢 장기 임대사업자 기준 (보호 대상)

• ✅ 5년 이상 계속 임대
• ✅ 임대료 5% 상한 준수
• ✅ 계약 갱신 청구권 보장
• ✅ 표준 계약서 사용

➡️ 이들에게는 세제 혜택 유지

🔴 단기 투기 기준 (강력 제재)

• ❌ 3년 미만 보유 후 매각
• ❌ 임대료 급등 (연 10% 이상)
• ❌ 계약 갱신 거부 반복
• ❌ 공실 유지하며 가격 상승 대기

➡️ 이들에게는 양도세 60% + 종부세 중과

📊 차등 과세 시뮬레이션

사례 A: 박준호 (15년 장기 임대)

• 보유 기간: 15년
• 임대료 인상률: 평균 3.2%
• 계약 갱신: 100% 보장

🟢 양도세: 20% (우대)

🟢 종부세: 50% 감면

➡️ 총 세 부담: 약 3억 원

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사례 B: 김투기 (3년 단타)

• 보유 기간: 3년
• 임대료 인상률: 평균 9%
• 계약 갱신: 70% 거부

🔴 양도세: 60% (중과)

🔴 종부세: 중과

➡️ 총 세 부담: 약 9억 원

💡 결과: 투기는 강력 제재, 임대사업은 보호

🎯 대안 2: 임대료 상한제 + 세제 혜택 패키지

📋 새로운 등록임대 제도 (개선안)

구분	현행 (2026 폐지 예정)	개선안
임대료 상한	연 5%	연 5% 유지 ✅
계약 기간	8~10년	최소 5년 (유연화)
세제 혜택	양도세·종부세 감면	조건부 유지 ✅
사후 관리	형식적	AI 모니터링 강화
위반 시	경고 후 말소	즉시 혜택 박탈 + 추징

💡 핵심:

• 혜택은 주되, 관리는 철저히
• 위반자는 가차없이 제재
• 준법자는 확실히 보호

🎯 대안 3: 공공 임대 확대 + 민간 자율 병행

🏢 공공 부문 (정부 책임 강화)

📈 공공임대 비중 목표

현재: 8%

8%

2030 목표: 15%

15%

독일 수준: 30%

30%

구체적 실행:

• LH·SH 공공임대 연 10만 호 공급 (현재 5만 호)
• 청년·신혼부부 우선 공급
• 월세 시세의 70% 수준 책정

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💼 민간 부문 (시장 자율 존중)

• 등록임대: 임대료 5% 상한 + 세제 혜택
• 비등록임대: 규제 없음, 혜택 없음
• 선택권은 임대인에게

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💬 전문가 의견

김경제 교수 (서울대 부동산학과)

"현 정부의 정책은 '칼'을 휘두르되, 누구를 베어야 할지 구분하지 못하고 있습니다. 투기꾼을 잡으려다 15년 준법경영한 임대사업자까지 베어버렸어요.

독일은 민간 임대 비중이 60%입니다. 어떻게 가능할까요? 규제와 혜택의 균형입니다. 임대료 상한을 지키면 세제 혜택을 줍니다. 위반하면 가차없이 제재합니다. 명확합니다.

일본은 보유 기간으로 구분합니다. 5년 미만은 투기, 10년 이상은 임대사업. 양도세율이 2배 차이 납니다. 역시 명확합니다.

한국은요? 15년이든 1년이든 똑같이 중과세입니다. 이게 말이 됩니까?

정책의 칼은 예리해야 하지만, 무차별해서는 안 됩니다."

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🎯 정책 제언 — 실행 가능한 로드맵

📅 3단계 실행 계획

🟢 1단계: 즉시 (2026년 상반기)

• ✅ 등록임대 제도 폐지 중단
• ✅ 기존 등록임대 혜택 3년간 유지 보장
• ✅ 투기 vs 임대사업 구분 기준 마련

🔵 2단계: 중기 (2026~2027년)

• ✅ 새 등록임대 제도 시행 (조건부 혜택)
• ✅ AI 기반 임대료 모니터링 시스템 구축
• ✅ 공공임대 연 10만 호 공급 시작

🟣 3단계: 장기 (2028~2030년)

• ✅ 공공임대 비중 15% 달성
• ✅ 전월세 안정화 (연 인상률 3% 이내)
• ✅ 임대사업 선진화 (독일·일본 수준)

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📌 최종 정리

🎯 우리가 요구하는 것

1. 투기와 임대사업을 구분하라

15년 준법경영과 1년 단타를
똑같이 처벌하지 마라

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2. 세입자 보호 장치를 유지하라

임대료 5% 상한, 계약 갱신권은
폐지가 아니라 강화해야 한다

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3. 정책의 일관성을 지켜라

2014년 장려한 제도를
2026년 적폐로 만들지 마라

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💔 칼을 휘두르되, 제대로 휘두르라

"정책은 칼이다.
잘 쓰면 사회를 보호하지만,
잘못 쓰면 무고한 사람을 베어버린다."

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에필로그 — 2026년 3월, 그 후

박준호는 계산기를 내려놓았다. 3개월간 고민 끝에 결정을 내렸다. 등록을 유지하기로. 제도가 폐지되더라도, 끝까지 버티기로.

"정부가 약속을 버렸어도, 나는 내 원칙을 버리지 않는다."

세입자 김민지는 여전히 그의 원룸에 산다. 박준호는 이번 달에도 월세를 5%만 올렸다. 법이 사라져도, 양심은 사라지지 않는다.

2026년 3월, 청와대 국민청원이 10만 명을 돌파했다. 정부는 아직 답변하지 않았다. 하지만 거리의 목소리는 점점 커지고 있다.

"투기는 잡되, 임대사업은 보호하라."

"세입자의 권리를 지켜라."

"정책의 칼을 제대로 휘두르라."

이 싸움은 끝나지 않았다. 이제 시작이다.

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📚 시리즈 완결

Episode 1 ｜ 15년 준법경영, 하루아침에 투기꾼 되다

Episode 2 ｜ 세입자의 비명 — 제도 폐지 후 무슨 일이 벌어지나

Episode 3 ｜ 해법은 있는가 — 정책의 칼을 제대로 휘두르는 법 ✅

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※ 본 시리즈는 실제 뉴스를 기반으로 한 경제 분석 콘텐츠입니다.

※ 정책 대안은 해외 사례와 전문가 의견을 참고했습니다.

※ 본 콘텐츠는 특정 정치적 입장을 대변하지 않으며, 균형잡힌 시각을 추구합니다.

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