임대차 계약서에 꼭 피해야 할 5가지 무효 특약, 법적으로 효력 없다!

이 글에서는 임대차 계약서에 아무리 기재해도 법적으로 효력이 없는 5가지 특약에 대해 설명합니다. 강행규정의 개념을 바탕으로, 임대인이 주의해야 할 무효 특약들을 소개하며, 계약서 작성 시 법적 문제를 피하기 위한 조언을 제공합니다.

 

 

◆ 보도자료 : 임대차 계약서에 있어도 무효! '효력 없는' 특약 5가지 ◆

 

이번에는 아무리 계약서에 빼곡히 적어도 법적으로 아무런 효력이 없는 ‘유명무실한’ 특약들에 대해 살펴보겠습니다. 많은 임대인이 계약서에 다양한 특약을 추가하려 하지만, 이러한 특약들이 법적인 효력을 가지지 못하는 이유는 바로 강행규정이라는 법적 개념 때문입니다.

 

강행규정이란 무엇인가?

 

강행규정이란 법률에서 약자, 즉

임차인을 보호하기 위해 정해진 규정으로, 이 규정을 위반하여 임차인에게 불리한 특약은 법적 효력이 없습니다.

 

강행규정은 임차인에게 유리한 조건을 보장하기 위해 마련된 법적 보호 장치입니다. 즉, 임대인과 임차인이 합의한 특약이라 하더라도 법에서 정한 임차인의 권리를 침해하는 내용이라면, 이는 무효로 간주됩니다. 이는 임차인을 보호하고, 임대차 계약에서 발생할 수 있는 불공정한 조건을 방지하기 위함입니다

 

임대인이 계약서에 특정 특약을 추가하기 전에, 그 특약이 임차인의 권리를 침해하거나 법에서 정한 조건을 위반하지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 해당 특약이 강행규정을 위반한다면, 이는 계약서에 포함되어 있어도 법적 효력을 가지지 않게 됩니다.

 

 

▶ 효력이 없는 5가지 특약 ◀

 

1. 세입자는 1년 뒤 퇴거한다	계약서에 세입자가 1년 뒤 퇴거한다고 명시했더라도, 이 특약은 법적으로 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 최소 2년 동안 거주할 권리를 보장하고 있습니다. 법적으로 계약기간을 2년 미만으로 정했다 하더라도, 임차인은 2년간 거주할 수 있는 권리를 가지며, 1회에 한해 2년 동안의 계약 갱신을 요구할 수도 있습니다. 따라서 사실상 임차인은 최대 4년간 거주할 수 있는 권리를 가지는 것입니다. 임대인은 계약서에 1년 뒤 퇴거하라는 특약을 기재할 수 있지만, 이는 법적으로 효력이 없기 때문에 임차인이 이를 준수할 의무는 없습니다. 오히려 임차인은 본인의 선택에 따라 1년만 거주하고 퇴거할 수 있는 반면, 임대인은 이를 강제할 수 없습니다.
2. 보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올린다	보증금이나 월세를 매년 시세에 맞춰 올린다는 특약은 법적으로 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에서는 임대료 인상은 2년마다 5% 이내에서만 가능하며, 이 또한 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임차인이 동의하지 않을 경우, 임대인은 경제 사정 변동 등의 사유를 입증해야 하며, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원 소송을 통해서만 인상이 가능합니다. 임대료를 매년 인상하는 특약은 임차인에게 불리하게 작용하므로 법적 효력이 없습니다. 반대로, 임대료를 올리지 않는다는 불증액 특약은 임차인에게 유리한 조항이기 때문에 법적 효력을 가지게 됩니다.
3. 세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다	월세 연체 시 임대인이 임차인의 짐을 마음대로 처분할 수 있다는 특약은 효력이 없습니다. 법적으로 세입자가 월세를 두 달 연체한 경우, 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있지만, 세입자의 물건을 처분하거나 주거지에 무단으로 들어가는 것은 불법입니다. 만약 임대인이 이러한 행위를 할 경우, 주거침입죄나 재물손괴죄로 처벌받을 수 있습니다. 세입자를 집에서 내보내려면 법에서 정한 절차에 따라 명도소송을 제기해야 합니다. 이 과정을 무시하고 특약을 근거로 행동한다면, 법적 문제에 직면할 수 있습니다.
4, 주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다	주택 매매로 임대인이 변경되었을 경우 기존 임대차 계약이 승계되지 않는다는 특약은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 주택이 매매되더라도 기존 임차인은 남은 계약 기간 동안 동일한 조건으로 거주할 권리를 보장받습니다. 새로운 임대인은 이전 임대차 계약을 승계할 의무가 있으며, 이는 법적 보호를 받습니다. 주택이 매매되더라도 임차인은 동일한 조건으로 계속 거주할 수 있으며, 임대인은 이를 강제할 수 없습니다. 만약 임대차 계약을 해지하고 싶다면, 임차인의 동의가 필요합니다.
5. (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다	상가 임대차 계약에서 권리금을 인정하지 않는다는 특약은 효력이 없습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호합니다. 계약 종료 6개월 전부터 계약 종료 시점까지 기존 임차인은 자신과 권리금 계약을 맺은 신규 임차인을 소개해 계약이 체결될 수 있도록 할 수 있습니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나, 과도한 월세나 보증금을 요구해 계약이 성사되지 않을 경우, 기존 임차인은 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가 임대차 계약에서 권리금을 인정하지 않는다는 특약은 법적 효력이 없습니다. 임대인은 이 특약을 통해 임차인의 권리를 제한할 수 없으며, 만약 이를 강행하려 한다면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

이러한 특약들은 계약서에 아무리 적어도 법적으로 무효화됩니다. 따라서 임대인은 계약서 작성 시 임차인의 권리를 침해하지 않도록 주의해야 하며, 법에서 정한 규정을 준수하는 것이 중요합니다.

 

 

 

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