부동산 저가양도 절차와 세법 기준, 소명요청 시 꼭 알아야 할 실무 가이드

여러분, 가족 간 부동산 저가양도가 절세에 도움이 될까요? 저가양도 절차와 소명요청, 세무조사 대응법까지 현실적인 정보와 주의사항을 쉽게 설명해드릴게요.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/9Zgk3uViH-Q?si=QW44oralmvD7lS1_

 

 

 

가족 간 저가양도, 소명요청서와 세무조사 실전 대응법

 

최근 가족 간 부동산 저가양도가 절세 전략으로 주목받으면서, 실제로 많은 분들이 한국부동산원이나 구청 등 행정기관으로부터 부동산 거래 신고 소명요청서를 받고 있다. 예를 들어, 4억 원 시세의 아파트를 자녀에게 3억 원에 저가양도한 경우, 거래일 전후 2주간의 통장 내역, 계약서, 자금 조달 계획서, 자금 지급 방법 등 다양한 증빙자료를 요구받는 상황이 발생한다. 실제로 2024년 2월, 출처부족액이 크지 않은 사례에도 소명요청이 들어왔다는 실제 사례가 있다. 이처럼 모든 거래가 소명 대상이 되는 것은 아니지만, 시세보다 현저히 낮거나 자금 출처가 불분명한 경우, 또는 특수관계인 간 거래라면 소명요청을 받을 확률이 매우 높다. 특히, 가족 간 저가양도는 국세청이나 부동산원에서 조세 회피 가능성이 높다고 판단해 세무조사로까지 이어질 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.

 

 

---

            구분                                                                                           상세 내용

 

가족 간 저가양도 동향	최근 가족 간 부동산 저가양도가 절세 전략으로 주목받고 있음 시세 4억 원 아파트를 3억 원에 저가양도하는 사례 등 시가와 거래대가 차이가 크거나, 자금 출처 불분명 시 소명요청 및 세무조사 위험 특수관계인 간 거래는 증여로 추정될 수 있음
저가양도 기준과 세법	시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액 이내에서만 저가양도 인정 예시: 시가 4억 원의 5%는 2천만 원, 3억 원보다 작으므로 2천만 원이 기준 차액이 초과하면 시가로 양도세 재계산 대금 지급 증빙이 불명확하면 증여세 부과 가능
소명요청 대응 절차	소명요청이 들어오면 계약서, 통장 내역, 자금 조달 계획서, 자금 지급 방법 등 제출 거래일 전후 2주간 입출금 내역 반드시 포함 자금 흐름 불투명 시 세무조사로 확대 공인중개사 거래 시 중개계약서, 중개수수료 영수증도 제출
저가양도 절세 효과와 한계	1세대 1주택 비과세 대상일 경우 절세 효과 그 외에는 오히려 세금 증가 가능 자녀가 아파트를 팔 때 취득가액이 낮아 양도차익 커질 수 있음 소명요청·세무조사 위험 항상 존재 전문가와 상담, 증빙자료 미리 준비 필요

 

---

 

 

저가양도 절차와 세법상 핵심 기준, 실무 팁

 

가족 간 저가양도는 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액 이내에서만 저가양도가 가능하다. 예를 들어, 시가 4억 원인 아파트를 3억 원에 양도했다면, 4억 원의 5%는 2천만 원, 3억 원과 비교하면 3억 원이 더 크므로 3억 원이 기준이 된다. 그러나 실제로는 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액이 기준이므로, 4억 원의 5%는 2천만 원, 3억 원보다 작으므로 2천만 원이 기준이 된다. 하지만 실제로는 시가와 대가의 차이가 2천만 원 이내가 아닌 경우가 많으므로, 이 기준을 반드시 명확히 확인해야 한다. 만약 시가와 거래대가의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액을 초과하면, 부당행위계산 부인 규정에 따라 양도세는 시가로 재계산된다. 즉, 실제로는 3억 원에 거래했더라도 양도세 신고는 4억 원으로 해야 한다. 또한, 특수관계인 간 거래는 증여로 추정될 수 있으므로, 대금 지급 증빙이 불명확하거나 자금 흐름이 불투명하면 증여세가 부과될 수 있다. 실제로 부모로부터 아파트를 시세보다 낮게 받은 A씨는 국세청으로부터 증여세를 부과받은 사례가 있다.

 

 

소명요청 대응과 절차, 실무에서 주의할 점

 

소명요청이 들어오면, 계약서, 통장 내역, 자금 조달 계획서, 자금 지급 방법 등 다양한 증빙자료를 제출해야 한다. 특히, 통장 내역은 거래일 전후 2주간의 입출금 내역을 반드시 제출해야 하며, 만약 제출하지 않으면 세무조사로까지 이어질 수 있다. 매수인은 자금을 어떻게 마련했는지, 매도인은 자금을 어떻게 받았는지, 그리고 그 자금을 어디에 사용했는지까지 소명해야 하는 경우도 있다. 예를 들어, 아파트를 팔고 받은 돈을 다른 부동산 구입이나 채무 변제에 사용했다면, 그 내역까지 증빙해야 한다. 공인중개사를 통한 거래라면 중개계약서와 중개수수료 영수증도 제출해야 한다. 소명요청을 받았을 때 미리 준비된 자료가 없다면 혼란스러울 수 있으므로, 거래 전부터 자금 흐름을 꼼꼼히 관리하고 증빙자료를 미리 준비하는 것이 중요하다. 실제로, 소명요청을 받고 제출한 자료가 충분하다면 문제없이 거래가 마무리되지만, 자료가 부족하거나 불명확하면 세무조사로 이어질 수 있다.

 

 

저가양도, 절세 효과와 한계, 그리고 실생활 적용법

 

저가양도는 절세 효과가 있지만, 무조건 세금이 줄어드는 것은 아니다. 1세대 1주택 비과세 대상이라면 저가양도로 절세 효과를 볼 수 있지만, 그렇지 않으면 오히려 세금이 더 많이 나올 수 있다. 예를 들어, 시가 4억 원을 3억 원에 저가양도하면 자녀는 1억 원을 덜 지급하는 효과가 있지만, 양도세 신고는 시가인 4억 원으로 해야 하므로 실제 세금 절감 효과는 제한적이다. 또한, 나중에 자녀가 아파트를 팔 때 취득가액이 3억 원으로 되어 양도차익이 커질 수 있으니 장기적인 관점에서도 꼼꼼히 검토해야 한다. 저가양도는 절세 전략이지만, 소명요청과 세무조사 위험이 항상 있으므로 전문가와 충분한 상담을 통해 절차와 증빙자료를 미리 준비하는 것이 중요하다. 실생활에서 저가양도를 고려한다면, 시가 산정, 자금 조달, 세액 계산 등 모든 절차를 꼼꼼히 확인하고, 소명요청에 대비해 증빙자료를 미리 준비하는 습관이 필요하다. 저가양도가 내게 약이 될지 독이 될지, 반드시 전문가와 상담 후 결정하는 것이 현명하다.

 

 

 

나의 한 문장

 

여러분, 저도 가족 간 저가양도에 대해 공부하면서 많은 걸 깨달았어요.

절세 효과를 기대하더라도, 반드시 법적 기준과 증빙자료를 꼼꼼히 확인해야 한다는 점이 정말 중요하다는 걸 느꼈습니다.
실제로 시가와 거래가격 차이가 크거나, 자금 흐름이 불분명하면 소명요청이나 세무조사가 불가피하다는 사실도 알게 됐어요.
따라서, 거래 전에는 계약서, 통장 내역, 자금 조달 계획서를 미리 준비하고,
혹시라도 소명요청이 들어오면 바로 대응할 수 있도록 증빙자료를 체계적으로 관리하는 것이 현명합니다.
대금 지급 증빙이 불분명하거나, 시가와 거래가격 차이가 기준을 초과하면 양도세·증여세 부과 위험이 큽니다.
정부는 가족 저가양도 기준을 더 명확히 안내하고, 소명요청 절차와 제출서류를 간소화해 국민이 쉽게 이해하고 준비할 수 있도록 해야 합니다.