저가양도 세무조사 피하는 법, 소명요청서 작성부터 절차까지 한눈에 보기

여러분이 부모님 아파트를 저가로 받으려면 어떤 준비와 주의가 필요할까요? 소명요청서 대응, 절차, 절세 효과까지, 쉽고 꼼꼼하게 안내해드릴게요.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://youtu.be/9Zgk3uViH-Q?si=WpYObH9yyKpVX6Bp

 

 

저가양도, 부동산 거래에서 소명요청서가 오는 이유와 대응법

 

최근 부동산 시장에서 가족 간 아파트 저가양도가 늘면서, 실제 거래 이후 한 달 만에 구청 등에서 부동산 거래 자금 소명요청서를 받는 사례가 증가하고 있다. 시세보다 낮은 가격에 아파트를 양도하면, 세금 절감 효과를 기대할 수 있지만, 거래가액이 시세와 크게 차이나거나 대금 지급 내역이 불분명할 경우, 세무조사나 소명요청이 들어올 확률이 매우 높다. 실제로 경기도 구청 등에서 부동산 거래 신고서를 제출한 뒤, 국토교통부로부터 저가거래 의심 물건으로 통보되어 추가 확인이 필요하다는 공문이 도착하는 경우가 많다. 이때 요구되는 자료는 부동산 매매계약서, 대금 지급 내역(거래일 전후 2주간 통장 내역), 매수인의 자금 조달 증빙, 매도인의 자금 수령 및 사용 내역 등으로, 만약 통장 내역이나 증빙이 불분명하다면 세무조사로까지 이어질 수 있다.

 

 

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      구분                                                                         주요 내용 및 절차세부 설명 및 주의사항관련 증빙 및 제출서류

 

저가양도 정의	시세보다 낮은 가격으로 부동산을 가족 등 특수관계자에게 양도하는 방식	절세 효과 기대 가능, 세법상 허용 범위 내에서만 가능	-
저가양도 시 세법	시가와 거래가액 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상일 경우 시가 기준 과세	특수관계자 간 거래 시 실제 거래가액이 아닌 시가로 양도세/취득세 산정	감정평가서, 시가확인서
저가양도 절차	1. 시가 산정 → 2. 계약서 작성 → 3. 실거래가 신고 → 4. 등기 이전 → 5. 양도세 신고	공인중개사 통한 계약, 자금조달계획서 제출(6억 원 이상 거래 시 의무), 등기 이전 시 법무사 이용	매매계약서, 자금조달계획서
소명요청 대상	저가거래 의심 시 구청, 국토부 등에서 소명요청서 발송	거래일 전후 2주간 통장 내역 등 자금 흐름 확인	거래계약서, 통장 내역, 자금 조달 증빙
소명요청 대응	소명요청서 수령 후 증빙자료 제출	통장 내역 불분명 시 세무조사로 이어질 수 있음	대금 지급/수령 내역, 자금 사용 내역
저가양도 장점	1세대 1주택 비과세 대상자에게 절세 효과	자녀가 부모로부터 적은 금액만 지급, 나머지 증여 효과 기대	-
저가양도 단점	비과세 대상이 아닐 경우 오히려 세금 부담 증가	양도세 신고 시 시가 기준으로 계산, 추후 자녀가 매도 시 취득가액 저가로 산정되어 차익 확대	-
주의사항	세법 규정 숙지, 전문가 상담, 증빙자료 꼼꼼히 준비	최신 신문, 방송, 전문가 칼럼 등 최신 정보 확인 필수	-

 

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실제 저가양도 사례와 세법상 리스크 분석

 

예를 들어, 시세가 4억 원인 아파트를 3억 원에 특수관계자(가족 등 4촌 이내 친족, 3촌 이내 인척)에게 양도할 경우, 세법상 저가양도 허용 범위 내에 들어갈 수 있다. 하지만, 시가와 대가의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상일 경우, 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 양도세 신고 시 시가를 기준으로 과세된다. 즉, 특수관계자 간 거래에서는 실제 거래가액이 아닌 시가로 양도소득세가 계산되며, 취득세 역시 시가로 신고해야 한다. 그럼에도 불구하고 저가양도는 자녀가 부모로부터 실제로는 적은 금액만 지급하고, 나머지는 증여 효과를 기대할 수 있다는 점에서 일부 절세 효과가 있다. 하지만, 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라면 오히려 양도세가 더 많이 나오는 경우도 있어, 상황에 따라 부담부 증여나 일반 증여가 더 유리할 수 있다.

 

 

저가양도 절차와 소명요청 대응 전략

 

저가양도를 진행하려면, 먼저 시가를 정확히 산정해야 한다. 감정평가를 통해 시가를 확인하고, 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상이 되지 않도록 주의해야 한다. 양도계약서는 공인중개사를 통해 작성하는 것이 안전하며, 실거래가 신고 시 자금조달계획서를 반드시 제출해야 한다. 조정대상지역이 아니더라도 6억 원 이상 거래는 자금조달계획서 제출이 의무다. 등기 이전은 법무사를 통해 진행하며, 양도세 신고는 잔금 지급 또는 등기 이전일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 한다. 만약 소명요청이 들어온다면, 거래계약서, 통장 내역(거래일 전후 2주), 자금 조달 및 지급 내역, 자금 사용 내역 등 모든 증빙자료를 꼼꼼히 준비해 제출해야 한다. 통장 내역이 불분명하거나, 대금을 받아 다시 돌려준 정황이 포착되면 세무조사로 이어질 수 있으니 주의가 필요하다.

 

 

 

저가양도, 절세 효과와 주의해야 할 점

 

저가양도는 1세대 1주택 비과세 대상자에게는 절세 효과가 크지만, 그렇지 않은 경우 오히려 세금 부담이 커질 수 있다. 자녀가 부모로부터 아파트를 저가로 양수해도, 양도세 신고 시 시가로 계산되기 때문에 실제 세금 절감 효과는 제한적이다. 다만, 자녀가 실제로는 시가보다 적은 금액만 지급하고, 나머지는 증여 효과를 볼 수 있다는 점이 장점이다. 하지만, 나중에 자녀가 해당 아파트를 매도할 때 취득가액이 저가로 산정되어 양도차익이 커질 수 있으니, 이 점도 고려해야 한다. 저가양도는 반드시 세법 규정을 숙지하고, 세무 전문가와 상담 후 진행하는 것이 안전하다. 모든 증빙자료와 통장 내역을 꼼꼼히 준비해 소명요청에 대비하는 것이 중요하다. 최근 신문, 방송 자료, 전문가 칼럼 등에서도 저가양도에 대한 세무조사와 소명요청 사례가 자주 보도되고 있으니, 부동산 거래 시 반드시 최신 정보를 확인해야 한다.

 

 

 

나의 한 문장

 

가족 간 아파트 저가양도는 절세 효과도 있지만, 자금 출처와 증빙 준비가 매우 중요하다는 점을 최근 글과 영상을 통해 깊이 느꼈어요. 저는 부모님 집을 저가로 양수할 때, 계약서와 통장 내역을 꼼꼼히 챙기고, 세무 전문가와 상담하며 준비했어요. 특수관계자 간 거래는 세법상 예외 규정이 많으니, 반드시 최신 정보를 확인하고, 모든 증빙자료를 신뢰할 수 있게 관리하는 것이 핵심입니다.

이 제도의 주의사항으로는 시가와 거래가액 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상이 되지 않도록 주의하고, 자금 흐름이 불분명하면 세무조사로 이어질 수 있으니 꼼꼼히 기록해야 해요.
개선사항으로는 정책 변화가 잦으니, 정부와 세무사이트, 신문 등에서 최신 세법과 실무 사례를 꾸준히 확인하는 습관이 필요합니다.
여러분도 부모님 집을 저가로 받으려면, 절차와 증빙 준비를 철저히 하고, 전문가와 상담하며 안전하게 진행하시길 추천합니다.