2026년 DSR 3단계 시행 6개월, 달라진 대출 한도 완벽 정리

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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2025년 7월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계.
벌써 6개월이 지났습니다.
지금 대출받으려는 분들, 정확히 알고 계신가요?

🤔 "DSR 3단계가 뭐가 달라진 건가요?"
🤔 "수도권은 스트레스 금리 3%라던데?"
🤔 "내 대출 한도 얼마나 줄었나요?"

 

오늘은 2026년 1월 현재 기준으로
DSR 3단계 완벽 정리와 실전 대출 한도 계산법을 알려드립니다.

 

1️⃣ DSR 3단계, 정확히 뭐가 달라졌나?

DSR(총부채원리금상환비율)이란?
내 연소득 대비 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금의 비율입니다.

📊 DSR 계산 공식

DSR = (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예시:
• 연봉: 6,000만원
• 주택담보대출 연간 상환액: 1,800만원
• 신용대출 연간 상환액: 600만원
→ DSR = (2,400만원 ÷ 6,000만원) × 100 = 40%

 

💡 핵심!

은행 대출은 기본적으로 DSR 40%를 넘을 수 없어요.
즉, 연봉 6,000만원이면 연간 상환액이 2,400만원까지만 가능!

⚠️ 스트레스 DSR이란?

"미래에 금리가 오를 수 있으니, 미리 대비하자!"
이게 스트레스 DSR의 핵심입니다.

 

구분	일반 DSR	스트레스 DSR
계산 금리	현재 금리 (예: 4.5%)	현재 금리 + 스트레스 금리 (예: 4.5% + 1.5% = 6.0%)
대출 한도	많음	줄어듦
실제 대출금리	변동 없음 (스트레스 금리는 한도 계산용일 뿐!)

 

⚠️ 중요!

스트레스 금리는 실제 대출금리가 아닙니다!
대출 한도를 계산할 때만 가산되는 가상의 금리예요.

실제로 내는 이자는 변동 없어요!

 

2️⃣ DSR 3단계, 이렇게 달라졌다!

2024년 2월 1단계부터 시작해서
2025년 7월 1일 3단계 완성!

📅 단계별 변화 한눈에 보기

 

단계	시행일	적용 대상	스트레스 금리
1단계	2024.2.1	• 은행권 주택담보대출	0.38%
2단계	2024.8.1	• 은행권: 주담대 + 신용대출 • 2금융권: 주담대	0.75% (수도권 주담대 1.2%)
3단계	2025.7.1	• 전 금융권 모든 가계대출 (주담대+신용대출+기타대출)	1.5% (지방 0.75%*)

*지방 주담대 유예: 서울·경기·인천 제외 지역은 2025년 12월까지 0.75% 적용

 

🎯 3단계 핵심 변화 3가지

DSR
3단계

 

 

적용 범위 확대 (거의 모든 대출)

스트레스 금리 상승 (1.5%)

대출 한도 감소 (최대 15% 하락)

 

3️⃣ 🚨 2025년 10월 15일, 수도권 충격!

3단계 시행 후 3개월 만에
정부가 긴급 추가 규제를 발표했습니다!

 

📢 10.15 부동산 대책

2025년 10월 16일부터
수도권 및 규제지역 주택담보대출
스트레스 금리 3%로 대폭 인상!

📍 2026년 1월 현재 지역별 스트레스 금리

 

지역	스트레스 금리	시행일
수도권 (서울·경기·인천)	3.0%	2025.10.16~
규제지역 (투과·조정·토재)	3.0%	2025.10.16~
지방 (수도권 제외)	0.75%	2025.12월까지 (이후 1.5%)

 

⚠️ 충격적인 변화!

7월: 스트레스 금리 1.5%
10월: 스트레스 금리 3.0%

단 3개월 만에 2배 상승!
수도권 대출 한도가 다시 한번 급감했어요.

 

4️⃣ 💰 내 대출 한도, 얼마나 줄었나? (실전 계산)

연봉 1억원 직장인 기준으로 비교해볼게요!
(30년 만기, 원리금균등상환, 현재 금리 4.5% 가정)

📊 연봉 1억원 대출 한도 변화

 

 

6.6억 5.5억 4.4억 3.3억 2.2억 1.1억 0

6.58억

 

규제 전

6.30억
(-0.28억)

 

1단계
(0.38%)

5.56억
(-1.02억)

 

3단계
(1.5%)

5.01억
(-1.57억)

 

수도권
(3.0%)

 

💸 연봉별 대출 한도 비교 (2026년 1월 현재)

 

연봉	DSR 규제 전	3단계 (1.5%)	수도권 (3.0%)	감소폭
6,000만원	3억 9,500만원	3억 3,400만원	3억 100만원	-9,400만원 (-24%)
8,000만원	5억 2,600만원	4억 4,500만원	4억 100만원	-1억 2,500만원 (-24%)
1억원	6억 5,800만원	5억 5,600만원	5억 100만원	-1억 5,700만원 (-24%)

※ 주의: 위 금액은 주택담보대출 기준이며, 신용대출 등 다른 대출이 있으면 한도가 더 줄어듭니다.

 

😱 충격적인 감소폭!

연봉 1억원 직장인 기준
규제 전: 6억 5,800만원
수도권 현재: 5억 100만원

1억 5,700만원 감소! (-24%)

연봉이 높을수록 감소 금액도 커집니다!

 

5️⃣ 📋 어떤 대출에 적용되나?

거의 모든 대출에 적용되지만,
일부 예외도 있어요!

✅ 스트레스 DSR 적용 대상

 

대출 종류	적용 여부	비고
주택담보대출	✅ 적용	전 금융권
신용대출	✅ 적용	잔액 1억 초과 시
기타대출 (마이너스, 할부 등)	✅ 적용	전 금융권
전세자금대출	❌ 미적용	제외 대상
서민금융상품	❌ 미적용	햇살론, 안심대출 등

 

💡 신용대출 1억 이하는?

신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만
스트레스 DSR이 적용돼요.

예) 9,000만원 신용대출 → 스트레스 DSR 미적용
예) 1억 2,000만원 신용대출 → 스트레스 DSR 적용

 

6️⃣ ⏰ 경과 조치 (이미 계약한 사람)

"저는 2025년 6월에 이미 계약했는데요?"
걱정 마세요! 경과 조치가 있어요.

 

계약 시점	적용 규정
2025년 6월 30일까지 • 입주자모집공고 시행된 집단대출 • 부동산 매매계약 체결된 일반 주담대	2단계 규정 적용 (스트레스 금리 0.75%)
2025년 7월 1일 이후 신규 대출	3단계 규정 적용 (스트레스 금리 1.5~3.0%)

 

⚠️ 중요!

기존 대출은 영향 없어요!
7월 1일 이후 신규 취급 대출만 적용됩니다.

단, 기존 대출 증액이나 재약정 시에는
새로운 규정이 적용될 수 있어요.

 

7️⃣ 🔮 2026년 DSR, 앞으로 어떻게 될까?

지금은 DSR 3단계 완성 단계!
앞으로는 어떻게 될까요?

📊 2026년 전망

 

✅ 확정 사항

• 지방 주담대 스트레스 금리: 2025년 12월 말 유예 종료
• 2026년 1월부터 지방도 1.5% 적용 예정
• 단, 가계부채 상황에 따라 재조정 가능

 

🤔 불확실 사항

• 수도권 스트레스 금리 3% 유지 여부
• 금리 인하 시 스트레스 금리 조정 가능성
• 전세대출 DSR 포함 여부 (아직 미포함)

 

💡 전문가 의견

"DSR 3단계는 이제 기본 규제로 자리잡았습니다.
앞으로는 금리 변동에 따라
스트레스 금리가 조정될 가능성이 높습니다.

금리가 하락하면 스트레스 금리도 낮아질 수 있어요!"

 

✅ 2026년 DSR 핵심 정리

🎯 꼭 기억하세요!

1. 적용 시기: 2025년 7월 1일부터
2. 적용 범위: 전 금융권 거의 모든 대출
3. 스트레스 금리:
• 수도권·규제지역: 3.0%
• 지방: 0.75% (2025년 말까지, 이후 1.5%)
4. 대출 한도 감소: 평균 15~24%
5. 전세대출: 아직 미적용

2026년 대출 계획 중이라면
미리 정확한 한도를 계산해보세요!

📋 체크리스트

체크	확인 사항
☐	내 지역 스트레스 금리 확인 (수도권 3%, 지방 0.75%)
☐	현재 대출 잔액 확인 (신용대출 1억 초과 여부)
☐	예상 대출 한도 계산 (은행 상담 필수)
☐	고정금리 vs 변동금리 검토
☐	자금 계획 재수립 (한도 감소 반영)

 

📢 다음 편 예고

2편: DSR 3단계 1인 가구 대출 한도 실전 계산 (2026년 기준)

✅ 1인 가구 연봉별 실제 대출 한도
✅ 지역별 한도 차이 비교
✅ 신용대출 포함 시 한도 계산
✅ 대출 한도 늘리는 5가지 방법

다음 편에서는 1인 가구에 특화된 실전 계산법을
상세하게 알려드립니다!

 

 

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