머니 오백 연구소 팀장입니다.
노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.
실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.
투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.
🏠 부동산 이슈 브리핑 — Vol. 15 편
오늘 만난 할아버지가 너무 불쌍했어요 🌙
— 중과 복귀 이후 현장, 세 전문가의 또 다른 심야 좌담
🔥 한 줄 요약
"5월 10일 양도세 중과 복귀 이후 현장에서 실제 피해가 속출. 세무사도 상담을 중단하고, 76세 노부부는 1억 예상이 10억으로 돌아왔다. '둑보다 높은 댐'을 쌓아 놓은 정책 설계가 모두를 가두고 있다."
🌙 오늘의 배경
저녁 8시. 카페 마감 30분 전. 한정숙 세무사가 오늘도 피곤한 얼굴로 들어온다. 평소보다 더 무거운 표정. 박종순 공인중개사와 유단비 금융 컨설턴트가 자리에서 일어나 맞이한다. 한정숙이 자리에 앉자마자 한숨부터 쉰다. "오늘 상담 한 번 더 이야기 좀 들어주실래요..."
☕ 장면 1. "15일만 당기지 않았으면 됐는데..."
👩💼 한정숙 세무사
두 분... 오늘 상담한 분 중에 76세 할아버지 한 분이 계셨어요. 사모님도 같이 오셨는데, 두 분 다 얼굴이 완전히 무너져 있었어요. 사연 듣는데 제가 다 눈물이 날 뻔했어요. 😔
🏠 박종순 공인중개사
무슨 일이셨어요?
👩💼 한정숙 세무사
은퇴하시면서 홍대 앞 건물을 40억에 매각하셨어요. 그 돈으로 천호동 12억짜리 아파트 사시고, 차액은 자녀들께 좀 나눠드리고 본인들 노후자금으로 쓰실 계획이셨어요. 너무 합리적인 계획 아니에요?
💰 유단비 금융 컨설턴트
합리적이죠. 일시적 1세대 2주택 활용해서 양도·취득 잔금을 같은 날에 맞추셨던 거죠?
👩💼 한정숙 세무사
그렇죠. 같은 날로 딱 맞춰놨어요. 그런데 아파트 파는 분이 잔금을 15일만 당겨달라고 부탁하셨대요. 중개사님께 문의하니 "일시적 1세대 2주택이니까 영향 없어요, 당겨주세요" 하셔서 그대로 당기셨어요.
🏠 박종순 공인중개사
그 15일이 문제가 됐네요...?
👩💼 한정숙 세무사
얼마 후 세무서에서 연락이 왔어요. "귀하는 1세대 3주택자라 비과세 안 됩니다." 사모님이 화실로 쓰시던 2억 3천짜리 오피스텔이 있었는데, 거기에 관리인이 거주하고 있었던 거예요. 그게 주택으로 분류돼서 3주택이 된 거죠.
💰 유단비 금융 컨설턴트
오피스텔에 사람이 거주하면 주택수에 들어간다... 이걸 일반인이 어떻게 알아요?
👩💼 한정숙 세무사
두 분이 원래 예상했던 세금은 1억 정도였어요. 근데 결과는... 처음엔 다주택자 중과세까지 적용되어 16~17억이 나왔어요. 다행히 3년간 소송해서 "투기 목적 아님" 인정받아 10억 정도로 줄였지만... 2억 3천짜리 오피스텔 때문에 세금만 10억이에요. 😰
| 항목 |
내용 |
| 매각 자산 |
홍대 건물 40억 |
| 문제의 화실 |
오피스텔 2억 3천 (관리인 거주 → 주택 분류) |
| 결정적 실수 |
매수자 요청으로 잔금 15일 당김 |
| 예상 세금 |
약 1억 |
| 실제 부과 세금 (소송 후) |
약 10억 🚨 |
| 소송 기간 |
3년 |
🏠 박종순 공인중개사
15일 차이로 10억이라... 그날 동시 잔금만 했어도 이런 일이 없었을 텐데요. 그런데 할아버지가 "15일 당겨도 되냐" 중개사님께 확인까지 하셨잖아요? 이게 일반인이 예상할 수 있는 일이에요?
👩💼 한정숙 세무사
절대 아니죠. 세무사들도 놓치는 부분이에요. 할아버지가 하시는 말씀이 가슴 아파요. "76살 먹어서 더 이상 돈을 벌 수도 없는데, 세금 예측 1억이 10억이 되면 나더러 어떻게 하라는 거냐." 3년 소송하시면서 건강도 많이 상하셨어요.
⚠️ 이런 일이 한두 건이 아닙니다 — 또 다른 사례들
👩💼 한정숙 세무사
오늘 할아버지 사례가 가슴 아팠지만, 이런 일이 한두 건이 아니에요. 최근 몇 달 사이 제가 본 사례만 정리해도 이래요.
| 상황 |
문제 발생 경위 |
| 홍천 전원주택 2채 |
한 채를 근린생활시설로 용도변경해 비과세 노림 → 실제는 주택 용도로 사용 → 국세청이 실질과세 적용, 아파트 40억 양도 비과세 배제 |
| 30년 된 땅에 신축 |
건물 지은 지 1년 미만에 매각 → 건물뿐 아니라 땅까지 70% 세율 적용 → 30년 된 땅 양도차익 전부 중과 |
| 다가구 주택 옥탑방 |
옥탑 무단 증축으로 18㎡ 초과 → 층수 산정 포함 → 공동주택으로 재분류 → 19가구 중 18가구 중과세 |
| 대학가 다가구 1층 근생 |
1층 근린생활시설을 월세 높여받으려 주거로 무단 용도변경 → 4층 건물 되어 공동주택 분류 → 비과세 자격 상실 |
| 일시적 1세대 2주택 |
1년 지나기 전 종전 주택 매도 → 비과세 요건 미충족 → 예상보다 수억 원 추가 납부 |
| 조정대상지역 해제 착각 |
양도 시점에 조정대상 해제돼 "거주 안 해도 되겠지" 판단 → 취득 시점 기준이라 2년 거주 요건 필수 → 비과세 배제 |
💰 유단비 금융 컨설턴트
이런 사례들을 보면 공통점이 있어요. "상식"에 반하는 세법 규정이 많다는 거예요. 30년 보유한 땅 위에 새 건물 지어 팔았더니 땅까지 70% 세율? 이게 상식적으로 이해가 되나요? 법을 몰랐다는 이유로 인생이 무너지는 거죠.
🏠 박종순 공인중개사
그런데 이런 사례들 대부분이 "조금만 미리 전문가한테 검토받았으면" 피할 수 있던 일이라는 게 더 마음 아파요. 한 번의 상담비가 몇 십만원인데, 그걸 아끼시려다 몇 억이 날아가요.
☕ 장면 2. "세무사도 상담을 못 하겠대요"
🏠 박종순 공인중개사
세무사님, 현장에서 들어보니까 요즘 세무사 사무실에서 다주택자 중과세 상담 자체를 중단하는 경우도 많다면서요?
👩💼 한정숙 세무사
저희 사무실도 스태프들이 "중과세 관련 상담은 중단해달라"고 요청했어요. 이유가 뭐냐면... 하나만 잘못 판단해도 세금이 1억이 13억이 될 수 있어요. 그 리스크를 세무사가 떠안기가 너무 무서운 거예요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
양도소득세 최고 전문가로 유명한 세무사님들조차 다주택자 중과 상담 기피하신다는 거잖아요. 이게 뭘 의미해요? 법이 너무 복잡해서 전문가도 피하는 법이라면, 일반 국민은 어떻게 살라는 건가요?
👩💼 한정숙 세무사
맞아요. 특히 주택 수 판정 자체가 너무 복잡해요. 한번 체크해볼까요?
🤷 본인 집이 몇 채인지 당장 답할 수 있으신가요?
① 상속받았는데 등기 안 한 주택 → 집이 있는 걸까, 없는 걸까?
② 펜션을 소유 중 + 관리인 상주 → 주택수에 포함될까?
③ 조합원 입주권 → 어떤 건 주택, 어떤 건 주택 아님
④ 분양권 → 취득 시점별로 다름
⑤ 다가구주택 → 3개층 이하·19세대 이하·660㎡ 이하 세 조건 동시 충족해야 단독주택 인정
⑥ 사모님 화실용 오피스텔 → 사용 형태에 따라 주택 또는 비주택
🏠 박종순 공인중개사
저 중개사 하면서도 이거 다 못 외워요. 변수가 너무 많아요. 그래서 저도 요즘 손님들께 "계약 전에 세무사님 꼭 한 번 뵙고 오세요" 하고 돌려보내요.
👩💼 한정숙 세무사
일반인이 본인 주택 수를 스스로 판단하시는 건 정말 위험해요. 기본 개념 이해는 하시되, 최종 판단은 반드시 전문가와 확인하셔야 해요. 주변 분들 말씀만 믿고 움직이시다가 평생 저축 날리시는 분들, 정말 너무 많이 봅니다.
🌊 왜 이런 일이 반복되나 — 둑보다 높은 댐을 쌓은 정책 설계
💰 유단비 금융 컨설턴트
이게 단순히 개별 사례의 운 나쁨 문제일까요? 아니면 더 근본적인 설계 오류일까요?
👩💼 한정숙 세무사
제가 어느 책에서 본 비유인데요. "댐이 둑보다 높으면 물이 흘러넘친다"는 거예요. 정책 설계도 그래요. 정상적인 흐름의 통로를 열어줘야 시장이 움직이는데, 한국 부동산 세제는 그 통로를 다 막아놨어요.
| 이상적 설계 |
한국 현실 |
결과 |
| 보유세 높게 |
보유세 OECD 하위권 |
다주택 보유 부담 적음 |
| 거래세 낮게 |
양도세 최고 82.5% 🚨 |
매도 자체가 불가능 |
수요 억제 필요시
사는 쪽에 |
파는 쪽 중과세 |
공급은 줄고 매물 잠김 |
| 취득세 낮게 |
취득세 최고 13.4% |
사는 문턱도 높음 |
| 장기보유 혜택 |
폐지 논의 중 |
버티기 장기화 유도 |
🏠 박종순 공인중개사
결국 취득세·보유세·양도세·종부세·상속세·증여세가 전부 다 높은 조합이에요. 그 결과 뭐가 되냐면, 누구도 합법적으로 움직일 수가 없어요. 사도 세금, 팔아도 세금, 가지고 있어도 세금, 물려줘도 세금.
👩💼 한정숙 세무사
전문가들 사이에서 "버티기 이기는 게임"이라는 말이 왜 나오겠어요. 사람들이 투기하려는 게 아니라 "움직일 수가 없어서" 버티는 거예요. 정책이 의도한 매물 출회 효과가 오히려 매물 잠김으로 가버린 거죠.
🔄 82% 세금 피하려 증여로 — 매물은 더 잠긴다
💰 유단비 금융 컨설턴트
그럼 다주택자분들이 82.5% 세금을 피하려면 어떻게 해요? 증여 말고 방법이 없죠.
👩💼 한정숙 세무사
증여세 최고세율이 50%예요. 82.5% 양도세 내느니 50% 증여세 내는 게 낫잖아요. 그런데 증여받은 자녀는 10년간 이월과세 때문에 함부로 못 팔아요. 결국 매물이 또 10년 동안 잠기는 거예요.
🏠 박종순 공인중개사
정부가 원했던 건 매물 출회였는데, 정반대 결과가 나오는 거네요.
👩💼 한정숙 세무사
그리고 장특공마저 축소되면요? 거주하지 않는 주택은 공제 못 받아요. 그럼 다들 자기가 들어가서 살죠. 전월세로 내놓으면 손해니까요. 전월세 공급은 더 줄고, 가격은 폭등하고. 이게 다 한 방향으로 움직이고 있어요.
💔 충신에서 역적으로 — 임대사업자들의 억울함
👩💼 한정숙 세무사
제가 또 마음 아픈 게 하나 있어요. 임대사업자분들이에요. 국가 정책 따라가다 지금 완전히 죄인 취급을 당하고 계셔요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
과거에 국가에서 "임대사업자로 등록하라, 대출 지원하고 세제 혜택 주겠다"라고 장려했잖아요. 그걸 믿고 하신 분들이 지금은 "투기꾼"으로 몰리는 거죠.
📜 장기임대사업자의 이야기
① 과거 — 국가가 임대사업 등록 장려, 세제 혜택 제공
② 등록 조건 — 의무임대기간 8~10년, 임대료 5% 상한제 준수
③ 중간 변화 — 정권 교체 후 혜택 축소, 일부 유형 자동 말소
④ 현재 — "다주택자 투기꾼" 프레임 확산, 사회적 비난 대상
⑤ 결과 — 국가 정책을 믿고 따른 사람들이 가장 큰 피해자가 됨
🏠 박종순 공인중개사
이분들은 사실상 10년간 집 못 팔고, 임대료도 못 올리고, 온갖 규제를 다 지키신 분들이에요. 그랬더니 "너희 때문에 집값 올랐다"는 낙인이 찍히는 거죠. 국가가 했던 약속을 국가가 뒤집은 건데 책임은 개인이 지고 있어요.
👩💼 한정숙 세무사
이런 일이 반복되면 누가 국가 정책을 믿고 따를까요? 다음에 정부가 "이거 하세요, 혜택 드릴게요" 해도 아무도 안 믿어요. 정책 신뢰도가 한 번 무너지면 회복이 정말 어려워요.
🏡 원주민의 항변 — "나는 투기꾼이 아니에요"
👩💼 한정숙 세무사
최근에 만난 분 이야기도 너무 뭉클했어요. 울먹거리시면서 말씀하시더라고요. 특정 아파트를 30년 전에 1억 4천에 사셨대요. 그게 지금 70억까지 올랐대요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
50배 정도 오른 거네요... 본인이 뭘 하신 건 아니고요?
👩💼 한정숙 세무사
아무것도 안 하셨대요. 그냥 그 집에서 계속 사셨대요. 남편분도 아버지한테 상속받은 집을 자녀들께 미리 증여하셨는데, 그게 재건축 1+1이 되어서 다시 두 채가 됐대요. 결과적으로 가족 자산이 170억이 됐는데...
🏠 박종순 공인중개사
친구분들이 뭐라고 하셨겠네요...?
👩💼 한정숙 세무사
투기꾼 소리 들으신대요. 그 말이 얼마나 억울하셨는지... 저한테 하시는 말씀이 "세무사님, 저는 정말 30년 전 1억 4천에 집 사서 살았을 뿐이에요. 남편도 아버지한테 상속받은 집을 자녀한테 물려준 것뿐이에요. 그런데 우리가 무슨 투기를 한 건가요?"라고요. 😔
💰 유단비 금융 컨설턴트
결과만 보면 "자산가"인데, 과정을 보면 그냥 평생 한 동네 사신 원주민이에요. 이분들한테 "너도 세금 내놔"라고 하는 게 정의로운 건가요?
👩💼 한정숙 세무사
그분의 양도차익이 크다는 건 사실이에요. 하지만 그게 30~40년간 쌓인 것을 한 번에 과세하는 게 맞는 건지는 따져봐야죠. 퇴직금처럼 기간 안분해서 세율을 적용하면 훨씬 합리적일 텐데, 지금은 마치 1년 벌이처럼 계산해요.
☕ 장면 3. "그래도 지금 움직이면 되는 게 있어요"
🏠 박종순 공인중개사
이야기가 너무 무거워졌네요. 그래도 독자분들께 "그래서 지금 뭘 해야 해요?"에 대해서는 답을 드려야 하잖아요. 구체적인 행동 지침이 필요해요.
👩💼 한정숙 세무사
상황별로 정리해볼게요. 단 전제는 "7월 세제 개편안 나오기 전까지는 급히 움직이지 않기"예요. 개편안 방향 보고 결정하는 게 가장 안전해요.
| 상황 |
추천 행동 |
| 1주택자 + 고가 재건축 |
장특공 80% 활용해 다운사이징 + 차액 사전증여 → 상속세 대비 |
| 다주택자 |
매각 vs 증여 시뮬레이션, 부담부 증여 가능 여부 확인 |
| 은퇴 1주택자 (장기 미거주) |
전세 돌리고 반환금 일부 증여 + 자신은 전세로 이동 |
| 장기 보유 고령자 |
종부세 5년 예상 시뮬레이션, 감당 가능성 확인 |
| 토지거래허가구역 소재 |
부담부 증여 불가 → 순수 증여로 가능한 것부터 처리 |
| 모든 매도·증여 계획 |
반드시 세무사·법률 전문가 동시 검토 (정말 반드시) |
💰 유단비 금융 컨설턴트
특히 증여도 한 번에 다 하지 말고 나눠서 하는 게 중요해요. 10년 주기 공제 잘 활용하고, 자금 출처 소명 문제도 연결해서 봐야 해요.
👩💼 한정숙 세무사
그리고 제가 꼭 드리고 싶은 말씀. "내 집이 한 채인지 두 채인지조차 본인이 판단하지 마세요." 공부는 하시되, 판단은 전문가와 함께하세요. 상식으로는 한 채인데 세법상 세 채로 잡힌 노부부 이야기, 오늘 들으셨잖아요.
📝 3줄 요약
① 5월 10일 중과 복귀 이후 현장에서 실제 피해 속출 — 76세 노부부 1억 예상이 10억 현실, 화실 오피스텔 관리인 거주가 3주택으로 분류되어 비과세 배제
② 세무 전문가도 상담을 기피하는 복잡성 — "하나만 잘못해도 1억이 13억" 리스크, 주택수 판정조차 일반인 불가능. 본인 판단 절대 금물
③ "둑보다 높은 댐" 정책 설계 — 매물 잠김 심화 — 양도세 82.5%, 증여 10년 이월과세, 장특공 축소 논의 모두 같은 방향. 매물은 더 귀해지고 전월세는 더 폭등
☕ 박종순 공인중개사
오늘 분위기 너무 무거웠네요. 근데 현실이 무거운 거니까 어쩔 수 없어요. 독자분들, 지금 이런 상황에서 가장 해서는 안 될 일이 "혼자서 판단"이에요. 꼭 전문가 찾아가세요. 🙏
💰 유단비 금융 컨설턴트
저희가 드릴 수 있는 가장 현실적인 조언은 "7월 세제 개편안 나오면 그때부터 시뮬레이션 여러 개 돌려봐라"예요. 급히 움직이면 오늘 이야기 속 노부부가 돼요. 💼
👩💼 한정숙 세무사
오늘 밤 그 할아버지, 할머니 건강이 많이 걱정돼요. 세금 문제 너머에 이런 보이지 않는 피해들이 있다는 걸 누가 좀 알아주셨으면 해요. 오늘도 늦게까지 수고하셨어요. 내일 또 만나요. 🍀
📌 다음 브리핑 예고
한정숙·박종순·유단비 3인방이 가장 뜨거운 부동산·세금·대출 이슈를 카페에서 풀어드립니다. 궁금하신 주제가 있으면 댓글로 남겨주세요!
※ 본 콘텐츠는 2026년 기준 양도세 중과 복귀 이후 실제 현장 상황과 공개된 세무 전문가 인터뷰를 바탕으로 정리한 것으로, 개별 사례는 일부 각색되었으며 개인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 실제 세무 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가·법률 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 특정 정치 진영을 지지·반대하는 목적이 아니며, 세제의 구조적 문제를 중립적으로 분석하기 위해 작성되었습니다.
