머니 오백 연구소 팀장입니다.
노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.
실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.
투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.
🏠 부동산 이슈 브리핑 — Vol. 13 편
오늘은 우리도 답이 없어요 🌙
— 장기보유 특별공제 폐지 논란, 세 전문가의 심야 좌담
🔥 한 줄 요약
"여당인 민주당 소속 의원이 대표발의한 장기보유 특별공제 폐지 법안. 현직 대통령이 공개 지지하며 논란 확산. 여론 반발로 여당이 일단 선을 긋긴 했지만, 추진 의지가 드러난 이상 시장은 이미 흔들렸다. '세금의 예측 불가능성' 자체가 진짜 문제."
🌙 오늘의 배경
저녁 7시 40분. 1층 카페가 곧 문 닫을 시간. 한정숙 세무사가 피곤한 얼굴로 들어온다. 박종순 공인중개사와 유단비 금융 컨설턴트는 이미 자리에 앉아 뉴스를 보고 있다. 화면에는 '장기보유 특별공제 폐지 법안 발의' 기사. 세 사람의 표정이 평소와 다르다.
☕ 장면 1. "오늘 상담 진짜 많았어요"
👩💼 한정숙 세무사
아... 오늘 정말 힘든 하루였어요. 손님이 계속 찾아오셨는데 다 같은 질문이에요. "세무사님, 장특공 진짜 없어지는 거예요? 그러면 저 어떡하죠?" 😔
🏠 박종순 공인중개사
저도요. 10년 전에 집 사신 분이 오늘 전화해서 그러시더라고요. "박 소장님, 제가 60대인데 이 집 하나 가지고 있어요. 20년 살았거든요. 근데 제가 투기꾼이라는 소리네요?" 하시는데 제가 무슨 말을 드려요...
💰 유단비 금융 컨설턴트
저도 은행에서 하루 종일 전화 받았어요. 대출 상담인데 중간에 세금 얘기가 꼭 나와요. "내가 이 집 팔면 세금이 얼마 나올까?" 근데 저도 단정해서 답 못 드리겠어요. 룰이 바뀔 수도 있으니까요.
👩💼 한정숙 세무사
오늘은 저희도 답이 없어요. 진짜로요. 정리부터 해볼까요.
📜 발의된 법안 — 팩트부터 정리
💰 유단비 금융 컨설턴트
감정을 일단 내려놓고 사실 관계부터 보죠. 이번에 발의된 법안의 핵심은 이거예요.
| 항목 |
내용 |
| 발의 주체 |
여당(민주당) 한 의원 대표발의 + 10여 명 공동발의 |
| 핵심 내용 |
장기보유 특별공제(장특공) 사실상 폐지 |
| 대체 방안 |
평생 1인당 2억 한도 세액공제로 대체 |
| 대통령 반응 |
SNS로 공개 지지, "단계별 폐지" 언급 🚨 |
| 여당 공식 입장 |
여론 반발 이후 "당 차원 검토 안 함" 진화 |
| 현재 상태 |
일단 보류, 추진 가능성 열려 있음 |
👩💼 한정숙 세무사
대통령 SNS 내용을 보면 이런 뉘앙스가 있어요. "보유 오래 했다고 세금 깎아주는 게 맞냐", "거주 오래한 것에 대해서는 별도 공제 항목 있다". 그러니까 보유 공제는 없애고 거주 공제만 남기겠다는 방향으로 추정돼요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
2월에 정부가 "장특공 폐지는 사실무근"이라고 공식 해명자료까지 냈어요. 근데 두 달 만에 여당 의원이 법안 발의하고 대통령이 지지하는 상황이 된 거예요. 시장이 혼란스러운 이유가 이거죠.
💸 실제로 세금 얼마나 올라갈까 — 강남 사례
👩💼 한정숙 세무사
제가 오늘 상담 중에 시뮬레이션 돌려봤어요. 극단적 예시지만, 2015년에 강남 아파트 15억에 사서 10년 거주·10년 보유하신 분이 지금 67억에 판다고 가정해볼게요.
| 구분 |
공제 비율 |
양도세 (추정) |
| 현재 (유지 시) |
80% (보유 40%+거주 40%) |
약 3.5억 |
| 보유 공제만 삭제 |
40% (거주만) |
약 12억 |
| 장특공 전면 폐지 |
0% (2억 세액공제만) |
약 20억 💥 |
🏠 박종순 공인중개사
3.5억이 20억이 되는 거예요. 거의 6배잖아요. 67억 팔아서 세금 20억 내고 47억 남아요. 근데 그 돈으로 비슷한 급 집을 살 수 있을까요? 취득세 또 내야 하잖아요. 한 단계 낮춰 가야 해요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
그러니까 실질적으로는 "같은 급 이동 불가"가 돼요. 더 좋은 동네로 옮기는 건 꿈도 못 꾸고, 같은 동네 유지도 힘들어져요. 이게 바로 매물 잠김의 시작이에요.
☕ 장면 2. "1주택자도 투기꾼이라는 건가요?"
🏠 박종순 공인중개사
이게 제가 제일 답답한 부분이에요. 이 사안을 두고 지금 사회에서 여론이 둘로 갈라졌어요. "비싼 집 가진 사람은 세금 더 내야지" vs "내가 왜 투기꾼이야". 양쪽 다 나름대로 논리가 있어요.
👩💼 한정숙 세무사
근데 여기서 근본적인 질문을 해봐야 해요. "비싸다"의 기준이 뭐예요? 누가 정해요?
🤔 모순되는 기준 하나
현행 세법: 1주택자가 12억 이하에 팔면 양도세 안 냄
→ 이 의미는 "12억까지는 1주택자가 집을 샀다 팔았다 해도 괜찮다"
→ 그러면 12억 넘어가면 같은 1주택자도 투기꾼이 되는 건가?
→ 더 좋은 집에 살고 싶은 욕구가 투기의 기준인가?
💰 유단비 금융 컨설턴트
실제로 대다수 OECD 선진국은 금액과 상관없이 1주택자는 보호해요. "비쌈"을 기준으로 1주택자를 나누는 것 자체를 안 해요. 이 집 팔아서 다른 집으로 이사할 거니까 그 거래 자체를 막으면 시장이 경직되니까요.
👩💼 한정숙 세무사
제가 오늘 상담 받은 분 중에는 군인 가족도 계셨어요. 전국을 돌아다녀요. 청주·세종·대전 이런 데 임지 따라가니까. 집은 하나 서울에 있는데, 거주는 못 해요. 이런 분들이 이 법이 통과되면 보유만 오래한 죄로 세금 폭탄을 맞아요. 이게 정말 맞는 걸까요?
⚽ 진짜 문제는 예측 불가능성 — 룰이 너무 자주 바뀐다
🏠 박종순 공인중개사
저는 사실 이 사안 자체보다 "또 바뀐다"는 사실이 더 무서워요. 이게 뭘까요 — 축구하는데 룰이 매년 바뀌는 느낌이에요. 어떤 해엔 골키퍼 3명, 어떤 해엔 수비수 2명만. 이러면 게임이 되겠어요?
💰 유단비 금융 컨설턴트
진짜 수치로 보면 심각해요. OECD 국가들 보유세 변동률이 평균 5% 정도예요. 근데 한국은 13%. 그것도 보유세만 그래요. 양도세 유예·재개, 중과 적용·배제... 이런 것까지 따지면 2018년 이후 부동산 세제가 100번 가까이 바뀌었어요.
| 국가 그룹 |
보유세 변동률 |
특성 |
| 독일·일본·영국·미국 |
5% 이하 |
예측 가능, 조금씩 변경 |
| OECD 평균 |
약 5% |
기준점 |
| 한국·스페인·프랑스 |
13% 이상 |
잦은 변경, 예측 불가 🚨 |
👩💼 한정숙 세무사
저희 세무사들도 헷갈려요. 상담하다가 "잠깐, 이게 올해 기준인가?" 하고 멈춰서 다시 찾아봐야 해요. 세법 책은 출판하는 도중에도 바뀌고, 청약 제도 설명 책은 1년에 몇 번 개정해야 해요. 세무사도 이 정도면 일반 시민들은 어떻겠어요? 70~80대 어르신들은요? 이분들한테 "네 세금 직접 계산해서 신고하세요"가 가능한 일이에요?
💰 유단비 금융 컨설턴트
그런 비용들이 다 보이지 않는 사회적 비용이에요. 상담료, 세무사 대리 수수료, 정책 이해 못 해서 놓치는 손실, 잘못된 판단으로 받는 불이익... 이걸 다 합치면 천문학적인 사회적 낭비가 나와요. 그런데 그걸 아무도 계산 안 해요.
💥 한국 부동산 세금 총합 — 세계에 없는 조합
💰 유단비 금융 컨설턴트
한 발자국 물러서서 우리나라 부동산 관련 최고세율만 모아봤어요. 이걸 보면 왜 시장이 이렇게 반응하는지 이해가 될 거예요.
| 세금 |
최고세율 |
부과 시점 |
| 취득세 |
13.4% |
살 때 |
| 종합부동산세 |
5% |
가지고 있을 때 (매년) |
| 양도소득세 (다주택) |
82.5% 🚨 |
팔 때 |
| 상속세·증여세 |
50% (최대 60%) |
물려줄 때/받을 때 |
🏠 박종순 공인중개사
살 때 13%, 가지고 있을 때 5% 매년, 팔 때 82%, 물려줄 때 50%... 이 조합을 갖춘 나라가 세상에 없어요. 우리만 이래요. 근데 여기서 또 장특공까지 없애자고요?
👩💼 한정숙 세무사
보유세가 OECD 평균보다 낮다는 건 사실이에요. 실효세율 0.1~0.2% 수준이니까요. 근데 다른 세금들은 모두 최고 수준이에요. 그런데 "보유세 낮으니까 올리자"만 얘기하고, 취득세·양도세·상속세는 안 내리겠다는 게 현재 방향이에요. 선진국처럼 가려면 다 같이 바꿔야지, 올리는 것만 선진국처럼 올리자는 건 공평하지 않죠.
🌪️ 실제 통과되면 — 연쇄 부작용
🏠 박종순 공인중개사
그런데 만약 이 법이 정말 통과되면 어떻게 될까요? 저 현장에서 느끼는 게 있어요. 도미노예요.
| 영역 |
예상 변화 |
파급 효과 |
| 고가 주택 매물 |
극도로 잠김 |
팔면 손해, 다들 버티기 |
| 중저가 매물 |
연쇄 잠김 |
상급지 안 나오니 아래도 못 팔음 |
| 전·월세 공급 |
대폭 감소 |
소유자 직접 거주 늘어나 공급 부족 |
| 월세 가격 |
추가 급등 |
가뜩이나 부족한데 더 귀해짐 |
| 시장 예측 가능성 |
상실 |
"또 바뀔 수 있다" 불신 증폭 |
💰 유단비 금융 컨설턴트
"위를 때리면 아래가 행복해진다"는 논리, 저는 이게 맞지 않다고 봐요. 위가 막히면 아래는 더 갑갑해져요. 상급지 물건이 안 나오면 그 밑 단계도 못 팔고, 시장 전체가 굳어져요. 그 여파는 결국 무주택자·신혼부부가 가장 크게 받아요.
👩💼 한정숙 세무사
전월세도요. 장특공에서 "거주"만 공제해주면 모두가 직접 거주하려 들어요. 전세 내놓으면 공제 못 받으니까. 그러면 전월세 물건이 더 줄고, 월세 또 올라요. 결국 세입자들이 가장 힘들어지는 구조예요.
☕ 장면 3. "우리도 모르겠어요"
🏠 박종순 공인중개사
두 분, 솔직히 오늘 손님들한테 뭐라고 답드렸어요? 저는 "우선 지켜보시라"고밖에 못 했어요. 그런데 그 말이 맞긴 한데, 손님 입장에서는 답답하시겠죠.
👩💼 한정숙 세무사
저도요. 보통 세법 질문엔 명확히 답 드릴 수 있어요. 근데 오늘 같은 건 "아직 정해진 게 없어서 저도 정확히는 모르겠습니다"밖에 못 드려요. 전문가로서 이런 말 드리는 거 자존심 상하지만, 정직해야 하잖아요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
대출 설계도 마찬가지예요. 원래 "10년 보유하면 세금 이만큼 줄어드니까 대출 상환 계획은 이렇게"라고 설계해드리는데, 그 가정이 흔들리면 설계가 무너져요. 오늘 한 분께는 "가정 세 가지로 다 계산해드리겠습니다" 하고 세 가지 시나리오를 다 뽑았어요. 업무량이 3배예요.
🏠 박종순 공인중개사
제일 안타까운 건 70~80대 어르신들이에요. 이분들은 평생 집 한 채 붙들고 사셨는데, 이제 와서 "네가 투기꾼이야" 하는 분위기에 마음이 다치셨어요. 오늘 한 분은 눈물까지 보이셨어요.
👩💼 한정숙 세무사
국민 자산의 70%가 부동산에 들어가 있는 나라에서, 그 룰을 입맛대로 바꾸는 건 국민 전체를 볼모로 하는 일이에요. 진보든 보수든, 여든 야든, 제도의 안정성만큼은 지켜야 한다고 생각해요.
💰 유단비 금융 컨설턴트
농담이지만요, 이쯤 되면 차라리 헌법에 세금 체계를 넣는 게 낫겠다 싶어요. 그래야 안 바뀌잖아요. 지금처럼 정부 바뀔 때마다, 대통령 한 마디에 세금이 오락가락하면 국민은 방어적으로 살 수밖에 없어요. 돈을 쓰지도 못하고, 투자도 못 하고, 집 사기도 두렵고요.
📝 3줄 요약
① 여당 의원 발의·대통령 지지로 장특공 폐지 논란 점화 — 여당이 일단 진화했지만 추진 의지 노출, 시장은 이미 혼란
② 통과 시 세금 최대 6배 증가 추정 — 강남 고가 주택 기준 양도세 3.5억 → 20억, 같은 급 이동 불가, 매물 잠김 심화
③ 진짜 문제는 예측 불가능한 세제 — OECD 평균 2.6배 변동, 8년간 100여 차례 개정. 국민 자산 70% 걸린 룰이 이렇게 자주 바뀌면 누구도 계획 못 세움
☕ 박종순 공인중개사
오늘 카페 곧 문 닫는대요. 저희도 이만 일어나야겠어요. 내일 손님들한테 뭐라고 말씀드려야 할지 아직도 모르겠어요. 일단 "지켜봅시다"로요... 🌙
💰 유단비 금융 컨설턴트
이번 이슈가 그냥 잠깐의 태풍으로 지나가길 바랄 뿐이에요. 차라리 찻잔 속의 태풍이었으면 해요. 💼
👩💼 한정숙 세무사
오늘 저희도 너무 진지했네요. 다음엔 좀 가벼운 주제로 만나요. 그래도 이런 시기일수록 서로 정보 공유하고 공감하는 것, 그게 전문가인 우리가 할 수 있는 일 같아요. 🍀
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※ 본 콘텐츠는 2026년 4월 기준 발의된 법안과 공개된 정책 논의를 바탕으로 정리한 것으로, 세금 시뮬레이션은 가정에 기반한 추정치이며 실제와 다를 수 있습니다. 개별 사안에 따라 결과가 달라지므로 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 특정 정치 진영을 지지하거나 반대하는 목적이 아니며, 세제의 안정성과 시장에 미치는 영향을 중립적으로 분석하기 위해 작성되었습니다.
