집주인도 전세 사기 당한다 — 전세권 담보대출 함정과 특약 방어법- 법인과 전세 계약할 때 반드시 확인해야 할 특약

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

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🏢 부동산 이슈 브리핑 — Vol.19 편

🚨 집주인이 역전세 사기 당했다 — 전세권 설정의 치명적 함정과 방어법

⚡ 핵심 한마디 — 전세권을 설정해 주면 임차인이 그걸 담보로 대출받을 수 있다. 특약을 등기에 함께 넣지 않으면 집주인이 피해자가 된다.

💚 한정숙 세무사

2F | 법률·계약 전반

🩷 박종순 공인중개사

1F | 부동산 실무

💙 유단비 금융컨설턴트

3F | 자산 전략

😱 실제 사건 — 집주인 김씨에게 무슨 일이 생겼나?

🩷 박종순 공인중개사

"집주인이 역전세 사기를 당한다는 게 무슨 말이에요? 전세 사기는 임차인이 보증금 못 돌려받는 거 아닌가요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"울산의 집주인 김씨 사례예요. 보증금 2억 5천만원을 받고 회사 대표 민씨에게 전세를 놨어요. 민씨가 주택임대차보호법 적용이 어렵다며 전세권 설정을 요청했고 김씨는 보증금도 정상 수령했으니 아무 의심 없이 동의했어요.

그런데 계약 한 달 뒤, 민씨가 전세권을 담보로 은행에서 수십억을 대출받은 거예요. 민씨가 대출금을 갚지 못하자 은행이 전세권에 가압류를 설정했어요. 결국 집주인 김씨는 팔지도 못하고 새 임차인도 못 구하는 진퇴양난에 빠졌어요. 어쩔 수 없이 2억 5천만원을 급하게 마련해 변제공탁을 해야 했어요." 💡

🔎 왜 이게 가능했나? — 민법의 전세권 규정

💙 유단비 금융컨설턴트

"전세권이 설정된 집을 임차인이 담보로 쓸 수 있다는 게 법적으로 가능한 일인가요?" 😮

💚 한정숙 세무사

"민법에 명확히 규정돼 있어요. 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있다. 즉 임차인이 전세권을 갖고 있으면 그것을 은행에 담보로 제공하고 대출받는 것이 합법이에요. 집주인 동의도 필요 없어요. 은행은 전세권 등기부만 확인하면 대출해 줄 수 있거든요. 그래서 집주인 김씨는 아무것도 모르는 사이에 자기 집에 수십억 가압류가 생긴 거예요." 💡

단계	사건 내용	결과
1	임대차 계약 + 전세권 설정 동의	문제 없음
2	임차인이 전세권 담보로 은행 대출	집주인 모름
3	임차인 대출 상환 불가 → 연락두절	전세권에 가압류 설정
4	집 팔지도 못하고 임차도 못 구함	집주인 2.5억 변제공탁

🛡️ 방어법 — 이 특약 하나로 완전히 막을 수 있다

🩷 박종순 공인중개사

"그러면 어떻게 하면 이 사기를 막을 수 있나요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"민법에 답이 있어요. '설정 행위로 금지한 때는 그러하지 아니하다.' 즉 전세권 담보 제공을 금지하는 특약을 등기에 함께 넣으면 제3자에게도 효력이 생겨요. 임대차 계약서에만 쓰는 건 임대인·임차인 사이에서만 유효해요. 은행 같은 제3자는 계약서를 볼 수 없거든요. 반드시 전세권 설정 등기에 특약을 함께 포함시켜야 해요." 💡

📌 반드시 넣어야 할 특약 문구 (그대로 사용하세요)

"임차인은 전세권을 제3자에게 양도 또는 담보 제공할 수 없고 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다. 만약 임차인이 이를 위반할 경우 임대인은 전세 계약을 즉시 해제할 수 있고 임차인은 이와 관련하여 발생한 모든 손해에 대해서 책임진다."

✅ 실행 체크리스트 — 4단계로 완벽하게

💙 유단비 금융컨설턴트

"실제로 어떤 순서로 해야 해요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"① 임대차 계약서 특약란에 위 문구 기재

"임차인은 전세권을 제3자에게 양도 또는 담보 제공할 수 없고 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다. 만약 임차인이 이를 위반할 경우 임대인은 전세 계약을 즉시 해제할 수 있고 임차인은 이와 관련하여 발생한 모든 손해에 대해서 책임진다."
계약 체결 시 특약사항에 반드시 포함하세요.

② 전세권 설정 등기 시 법무사에게 특약 포함 요청
잔금일에 법무사가 오면 반드시 이 특약을 전세권 설정 등기에 넣어달라고 말하세요.

③ 등기 완료 후 등기부 직접 확인
대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 직접 발급받아 특약이 제대로 기재됐는지 눈으로 확인하세요. 단순 열람 700원, 제출용 1,000원이면 돼요.

④ 법인·회사와 계약할 때 특히 주의
법인은 주택임대차보호법 적용 요건이 까다로워 전세권 설정을 요청하는 경우가 많아요. 이때 반드시 위 절차를 지키세요." 💡

순서	할 일	방법	중요도
①	계약서 특약 기재	계약서 특약란에 문구 직접 기재	필수
②	등기에 특약 포함	법무사에게 반드시 요청	핵심 ★★★
③	등기부 직접 확인	대법원 인터넷 등기소 (700~1,000원)	필수

📌 Vol.19 핵심 정리

① 전세권을 설정해 주면 임차인이 그것을 담보로 대출받을 수 있다 — 집주인 동의 없이도 가능.
② 임대차 계약서에만 특약을 쓰면 안 된다 — 반드시 전세권 설정 등기에 특약을 함께 넣어야 제3자 효력 발생.
③ 등기 완료 후 대법원 인터넷 등기소에서 직접 발급받아 특약 기재 여부 반드시 확인하라.

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