전세 사기 당하지 않으려면 — 계약 전 반드시 확인할 5가지 체크리스트

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

---

☕ 오백팀장과 커피 한잔 48회 — 오백팀장 혼자 공부 · 임대차 시리즈 4부

🔍 전세 계약 전 반드시 확인할 5가지 — 이것 모르면 보증금 날린다 ☕

☕ 오늘 혼자 공부하다 정리한 것

전세 사기 뉴스가 계속 나오는데 🏠
"도대체 미리 어떻게 확인해야 하는 거야?"
혼자 앉아서 공부하다가 계약 전에 반드시 체크해야 할 5가지를 정리했어요. 🍀

📌 임대차 시리즈 — 1~3부 ✅ | 4부: 전세 계약 전 체크리스트 ◀ 지금 여기 | 5부: 보증금 못 받을 때

✅ 체크 1 — 등기부등본 반드시 직접 확인

계약서 쓰기 전에 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 발급받아서 확인해요. 공인중개사가 보여주는 것만 믿으면 안 돼요.

확인할 항목 세 가지:
① 소유자가 계약 상대방과 일치하는지
② 근저당권 설정 여부와 금액
③ 가압류·압류·가처분 등 문제 기록 여부

보증금 + 근저당액이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있어요. 이 기준을 꼭 지켜야 해요. 💡

✅ 체크 2 — 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 대신 지급해 주는 보험이에요.

가입 조건이 있기 때문에 계약 전에 미리 확인해야 해요. 보증금이 집값의 일정 비율 이하여야 하고, 등기부에 과도한 권리관계가 없어야 해요.

보험료는 보증금의 약 0.1~0.15% 수준이에요. 전세보증보험이 가입 안 된다면 그 집은 들어가지 않는 게 안전해요. 보험 가입 여부 자체가 집의 안전성을 판단하는 기준이 돼요. 💡

✅ 체크 3 — 집주인 신원과 실제 소유 여부 확인

계약할 때 반드시 집주인 본인과 직접 만나야 해요. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인해야 하고, 가능하면 집주인과 전화통화라도 해야 해요.

등기부상 소유자와 계약서상 임대인 이름이 일치하는지 확인하세요.

신탁등기가 된 집은 조심해야 해요. 신탁회사가 실제 소유자이기 때문에 집주인이 아닌 신탁회사와 계약하거나 신탁회사의 동의를 받아야 계약이 유효해요. 이걸 모르고 계약하면 보증금 보호가 안 될 수 있어요. 💡

✅ 체크 4 — 이사 당일 전입신고 + 확정일자 동시에

앞서 3부에서 다뤘지만 너무 중요해서 한 번 더 강조해요.

이사 당일에 두 가지를 동시에 해야 해요.
① 전입신고 → 대항력 취득
② 확정일자 → 우선변제권 취득 (비용 600원)

잔금 치르기 전날 밤이나 당일 아침에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것도 필수예요. 잔금 직전에 근저당이 새로 설정되는 경우도 있기 때문이에요. 이게 전세 사기의 대표적인 수법 중 하나예요. 💡

✅ 체크 5 — 계약서 특약 꼼꼼히 확인

1부에서 다뤘던 무효 특약들을 다시 떠올려보세요.

계약서에서 이런 문구가 있으면 삭제를 요청하세요.
✗ "세입자는 1년 뒤 퇴거한다"
✗ "계약갱신요구권을 포기한다"
✗ "임대인 판단대로 월세를 인상한다"
✗ "연체 시 짐을 처분할 수 있다"

반대로 세입자에게 유리한 특약은 직접 추가할 수 있어요. 예를 들어 "잔금일 전 근저당 설정 시 계약 해제 및 계약금 반환" 같은 조항을 넣으면 나를 보호할 수 있어요. 💡

번호	체크 항목	핵심 포인트
①	등기부등본 확인	근저당+보증금이 집값 70~80% 이하
②	전세보증보험 가입 여부	가입 안 되면 위험 신호
③	집주인 신원·신탁 여부	등기부 소유자 = 계약 상대방 일치 확인
④	이사 당일 전입신고+확정일자	하루도 미루면 안 됨
⑤	계약서 특약 확인	무효 특약 삭제 + 보호 특약 추가

💛 오백팀장 한마디

전세 사기 뉴스 볼 때마다 '남의 일'이라고 생각했는데 🔍
공부하고 보니 사전에 확인만 제대로 했어도 막을 수 있는 경우가 대부분이더라고요.
5가지 체크리스트, 계약 전에 한 번만 꼼꼼히 확인해보세요.
귀찮음이 보증금을 지켜줘요. 😊 🍀

💬 전세 계약할 때 가장 긴장됐던 순간이 언제였나요? 댓글로 나눠주세요!

📌 다음 편 예고 — 5부(완결): 보증금 못 돌려받을 때 — 내용증명부터 소송까지

#전세계약체크리스트 #전세사기예방 #등기부등본확인 #전세보증보험 #확정일자 #전입신고 #전세계약주의 #보증금보호 #임대차계약 #머니오백팀장과커피한잔