전세대출 보증비율 인하, DSR 심사 강화! 전세대출 받는 방법과 한도·금리 변화 완벽 분석

 

여러분, 전세대출 한도가 줄고 금리가 오르는 요즘, 보증기관 심사까지 깐깐해졌어요. 이 변화가 임대인과 세입자 모두에게 어떤 영향을 주는지, 꼼꼼히 알려드릴게요!

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

😭 전세대출 이번달부터 한도는 줄어들고, 금리는 올라요! ...더보기 👇
https://community.zaritalk.com/post/109206?utm_term=173929

 

 

오늘은 요즘 전세대출 시장에서 핫한 소식을 좀 더 쉽게 풀어서 이야기해볼까 합니다. 요즘 뉴스를 보면 “전세대출 한도 줄어든다”, “금리 오른다”는 이야기들이 많죠. 그 이유와 앞으로 어떤 변화가 생기는지, 그리고 여러분께 어떤 영향을 주는지 자세히 설명드릴게요.

 

 

 

  항목                                      이전 기준                              변경 후 기준영향/특징

 

보증기관	HUG, SGI서울보증 등	동일 (HUG, SGI서울보증)	대출 심사 강화 및 보증비율 축소
보증비율	100%	90%	은행이 10% 손실 위험 부담, 신용대출 수준 심사 적용
수도권 보증비율	100% (예외 없음)	추가 하향 검토 (80% 또는 70%)	수도권 전세대출 한도 더 줄어들 수 있음
주요 심사기준	DTI(소득 대비 이자비용)	DSR(소득 대비 원리금 상환비율) 40% 이하(유주택자, 대출금 비율 60% 초과 시)	상환능력 심사 더 엄격, 무주택자 /대출금 비율 60% 이하 시 기존 DTI 기준
보증한도 산정	소득/부채 무관, 전세보증금 80% 이내	소득, 부채 등 상환능력 고려	보증한도 축소, 대출 한도도 줄어듦
대출 한도	수도권 4억, 비수도권 3억2천만	소득·부채 등 상환능력에 따라 한도 축소	기존 대출자, 소득 적은 경우 한도 더 줄어듦
대출 금리	기존 대출금리 수준	금리 상승 전망	은행 심사 강화, 신용대출 수준 금리 적용 가능
대출 심사	비교적 완화	더 깐깐해짐	상환능력, 신용등급, 기존 대출 등 종합 심사
적용 대상	전세대출 신청자 전체	유주택자, 대출금 비율 높은 경우 심사 강화	무주택자/대출금 비율 60% 이하 시 기존 심사 기준
임대사업자 영향	전세대출 많음, 전세시장 활성	전세대출 줄고, 월세시장 활성화 가능	임대사업자 수익구조 변화, 월세 비중 증가

 

       표 해설

• 보증비율: 전세대출 사고 발생 시 은행이 보증기관으로부터 받을 수 있는 금액 비율. 100%에서 90%로 줄어들었으니 은행이 더 신중해짐.
• 수도권 보증비율: 추가로 80% 또는 70%까지 낮아질 수 있으니, 수도권 전세대출은 더욱 어려워질 전망.
• 심사기준: DTI(이자비용)에서 DSR(원리금 상환액)로 강화. 특히 유주택자, 대출금 비율 높은 경우 더 엄격.
• 보증한도/대출 한도: 소득, 부채 등 상환능력까지 고려해 한도가 줄어듦. 기존 대출 많거나 소득 적으면 더 불리.
• 대출 금리: 은행 심사 강화로 금리 상승. 신용대출 수준까지 오를 수 있음.
• 임대사업자 영향: 전세대출 줄어들면 월세로 전환하는 세입자 늘어나, 임대사업자 수익구조도 변화할 수 있음.

 

 

WHAT: 이번달부터 전세대출에 무슨 일이 일어나고 있나요?

 

이번 6월 중순부터 은행권에서 내주는 전세대출의 한도가 줄어들고, 금리가 오르는 분위기가 본격적으로 시작됐습니다. 그 중심에는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이라는 두 대표적인 보증기관이 있습니다. 이 두 기관이 전세대출의 ‘보증비율’과 ‘보증한도’를 줄였기 때문이죠. 보증비율이 뭐냐고요? 쉽게 말해, 세입자가 전세자금을 빌릴 때 은행이 바로 돈을 내주는 게 아니라, 보증기관이 “이 사람이 못 갚으면 내가 대신 갚아드릴게요”라고 보증서를 내주는 거예요. 그동안은 보증기관이 100% 보증을 해줬지만, 이제는 90%로 줄어들었습니다. 즉, 대출자가 갚지 못하면 은행은 보증기관으로부터 대출금의 90%만 돌려받을 수 있고, 나머지 10%는 손실이 날 수도 있다는 뜻입니다. 이렇게 보증비율이 줄어들면서 은행들도 자연스럽게 더 깐깐하게 대출을 심사하게 됩니다. 그리고 대출을 더 빡빡하게 받을 수밖에 없으니, 대출 금리도 자연스럽게 오르는 분위기죠.

 

 

 

WHY: 왜 이런 변화가 일어나는 걸까요?

 

정부와 금융당국은 왜 이렇게 전세대출에 규제를 강화하는 걸까요? 핵심은 ‘가계부채 관리’와 ‘부동산 시장 안정’입니다. 전세대출이 너무 쉽게 풀리면서, 전세자금을 빌려 전세집을 얻는 사람들이 많아졌고, 그 결과 전세값과 집값이 계속 오르는 현상이 반복됐습니다. 특히 수도권에서는 이런 현상이 더 두드러졌죠. 그래서 정부는 전세대출로 인한 가계부채 증가와 부동산 시장 불안정을 막기 위해 보증비율을 낮추고, 대출 심사를 강화하는 정책을 내놓은 겁니다. 또한, 보증기관 입장에서도 100% 보증은 재정 부담이 크기 때문에, 리스크를 줄이기 위한 조치이기도 합니다. 이렇게 되면 은행들도 대출 심사를 더 엄격하게 해서, 상환능력이 부족한 사람에게는 대출을 덜 내주게 됩니다.

 

 

 

HOW: 실제로 어떻게 바뀌고, 어떤 영향을 미칠까요?

 

이제 구체적으로 어떤 변화가 일어나는지, 그리고 여러분께 어떤 영향을 주는지 하나씩 살펴볼게요.

 

(1) 보증비율 100% → 90%로 하향 이제부터는 전세대출에서 보증기관이 100%가 아니라 90%만 보증해줍니다. 즉, 대출자가 못 갚으면 은행은 10% 손실을 볼 수 있다는 뜻이죠. 그래서 은행들은 보증받지 못하는 10%에 대해 신용대출 수준으로 깐깐하게 심사하게 됩니다. 이로 인해 대출 한도가 줄고, 금리는 오를 수밖에 없습니다

 

(2) 수도권은 추가 하향 검토 중 금융당국은 수도권(서울·경기·인천) 전세대출의 보증비율을 80% 또는 70%까지 더 낮추는 방안도 검토하고 있습니다. 수도권은 전세대출이 많고, 집값 상승 압력도 크기 때문이죠. 만약 이 방안이 실제로 시행된다면, 수도권에서 전세대출 받기가 훨씬 더 어려워질 수 있습니다

 

(3) 대출 심사 기준 강화 보증기관이 대출자의 상환능력을 더 깐깐하게 따지기 시작했습니다. 예를 들어, SGI서울보증은 유주택자이면서 전세보증금 대비 대출금액이 60%를 넘는 경우, 연간 원리금 상환액이 연소득의 40% 이하(DSR 40% 이하)여야만 보증을 해줍니다. 무주택자이거나 대출금 비율이 60% 이하라면 기존 기준(DTI)을 적용하지만, 그래도 심사가 예전보다는 더 엄격해졌습니다. HUG 역시 소득과 기존 대출을 더 꼼꼼히 따져서 보증한도를 산정합니다. 기존에는 소득과 상관없이 최대 한도까지 보증해줬지만, 이제는 상환능력이 부족하면 보증한도가 줄어들 수 있습니다

 

4) 전세대출 한도와 금리 변화: 이런 변화로 인해 전세대출 한도는 예전보다 줄어들고, 금리는 오를 가능성이 높습니다. 특히 소득이 적거나 기존 대출이 많은 분들은 전세대출을 받기가 더 어려워졌습니다. 실제로 수도권에서는 전세보증금의 70~80% 수준까지만 대출이 가능할 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.

 

 

전세대출 변화가 여러분께 미치는 영향

 

이렇게 바뀌면 실제로 어떤 점이 달라질까요?

전세대출 한도가 줄어듭니다. 예전에는 전세보증금의 80%까지 대출이 가능했지만, 이제는 소득, 기존 대출, 신용등급을 더 꼼꼼히 따져서 한도가 줄어듭니다. 수도권은 더 줄어들 수 있습니다.

금리가 오릅니다. 은행들이 대출 심사를 더 깐깐하게 하면서, 대출 금리도 오를 수밖에 없습니다. 신용대출 수준의 금리가 적용될 수도 있습니다.

월세로 전환하는 사람이 늘어날 수 있습니다. 전세대출을 받기 어려워지면, 전세보다는 월세로 계약하는 사람이 늘어날 수 있습니다. 그래서 월세 시장이 더 활성화될 수 있다는 분석도 있습니다

임대사업자(집주인) 입장에서도 변화가 있습니다. 전세대출이 줄어들면 전세 계약이 줄고, 월세로 전환되는 집이 늘어날 수 있습니다. 임대사업자 입장에서는 수익 구조가 달라질 수 있습니다.

 

 

 

마무리: 앞으로 전세대출을 준비한다면?

 

이번 변화는 단순히 대출 한도와 금리만 바뀌는 게 아니라, 전세·월세 시장 전체에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 전세대출을 준비하신다면, 반드시 본인의 소득, 기존 대출, 신용등급 등을 미리 점검하시고, 대출 한도와 금리 변화를 고려해서 계획을 세우시는 게 좋겠습니다.

 

또한, 수도권에 계신 분들은 보증비율이 더 낮아질 수 있으니, 추가적인 변화도 꼭 체크하셔야 합니다. 앞으로도 이런 변화는 계속될 수 있으니, 관련 소식에 관심을 갖고 준비하시길 바랍니다. 이렇게 이번달부터 전세대출 한도가 줄고, 금리는 오르는 이유와 실제 변화, 그리고 여러분께 미치는 영향까지 자세히 설명드렸습니다.