전세→월세 전환 증가 예고, 서민층 주거 비 부담 줄이는 현실적 해법

여러분, 2026년부터 전세보증금에 세금이 부과된다는 거 아시나요? 이번 영상에서는 ①새 세법의 핵심 내용, ②간주임대료 구체적 계산법, ③지역별 영향을 비교한 데이터, ④전세 공급 감소로 인한 월세 시장 전망까지, 알기 쉬운 예시와 함께 설명드립니다. 특히 2주택자와 전세 입주자라면 꼭 확인해야 할 필수 정보를 담았어요

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/NoVqIfDpHS4?si=yLftMByBfcFXDfR2

 

 

 

2025년 세법 개정안이 전세 시장에 미칠 충격적 변화

 

안녕하국내 부동산 시장이 중대한 전환점을 맞이하고 있다. 2025년 1월 24일 발표된 세법 개정안은 전통적인 전세 제도의 근간을 흔들 것으로 예상된다. 이번 개정안의 핵심은 2026년 1월 1일부터 시행되는 '고가주택 2주택자 전세보증금 과세' 조항으로, 현재 1천만 가구 이상이 이용하는 전세 제도에 근본적인 변화를 가져올 전망이다. 특히 주택가격이 연 900% 이상 상승한 서울 강남3구와 제2신도시 지역에서 가장 큰 영향을 받을 것으로 분석된다. 금융감독원 자료에 따르면 현재 전국 전세보증금 규모는 총 1,200조 원에 달하며, 이중 약 35%가 해당 조항의 영향을 받을 가능성이 있다.

 

• 계산 방법: (전세 보증금 - 기본 공제액) × 60% × 3.5% (정기예금 금리)

 

 

 

전세 간주임대료 과세의 구체적 계산 방식과 실제 사례

 

개정안의 핵심인 전세 간주임대료 계산은 다음과 같은 공식을 적용한다. 우선 전세보증금에서 기본공제액 3억 원을 차감한 후, 잔여 금액의 60%를 과세표준으로 산정한다. 여기에 한국은행이 발표한 2025년 기준 정기예금 평균 금리 3.5%를 적용해 연간 간주임대소득을 계산한다. 예를 들어 서울 서초구 반포동 아파트(34평형)의 전세가가 15억 원일 경우, (15억 - 3억) × 60% × 3.5% = 2,520만 원의 연간 소득이 발생한 것으로 간주해 과세한다. 이는 기존 월세 210만 원과 동일한 수준으로, 실제 임대수익이 없더라도 소득세(최대 45%)와 지방세(10%)를 합쳐 최대 1,134만 원의 추가 세금 부담이 발생할 수 있다.

 

• 과세 기준: 3억 원 초과 보증금에 대해 과세

 

 

 

전세 공급 감소와 월세 전환 가속화에 대한 전문가 경고

 

부동산 전문가들은 이번 조치가 전세 공급을 급격히 위축시킬 것이라고 경고한다. 현재 2주택자 중 약 70%가 전세 공급자 역할을 하고 있는데, 세부담 증가로 인해 2026년 이후 전세 공급량이 30~40% 감소할 것으로 전망된다. 특히 문제는 이 같은 현상이 전세난을 심화시키는 동시에 월세 시장으로의 무리한 전환을 유발할 수 있다는 점이다. 실제로 서울시의 최근 조사에 따르면, 전세가 10억 원 이상인 주택의 25%가 2024년 말까지 월세로 전환될 가능성이 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 저소득층과 신혼부부 등 전세 의존도가 높은 계층의 주거비 부담이 크게 늘어날 전망이다.

 

• 전세 공급 감소: 세금 부담 증가로 인한 전세 기피 현상

 

 

지역별 차등 영향과 정책 대안 모색의 필요성

 

이번 정책의 영향은 지역별로 큰 차이를 보일 전망이다. 한국감정원 자료에 따르면, 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 경우 평균 전세가가 11억 5,000만 원으로 전국 평균(3억 2,000만 원)의 3.6배에 달해 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 반면 전세가 3억 원 미만인 지역은 기본공제액 범위 내에 들어 과세 대상에서 제외된다. 전문가들은 정책의 형평성을 높이기 위해 ①과세 기준을 주택 유형별(아파트/단독주택), ②지역별(수도권/비수도권), ③보증금 규모별로 차등화할 필요성이 있다고 지적한다. 또한 전세난 완화를 위해 공공전세주택 공급을 현재 15만 호에서 2027년까지 30만 호로 확대하는 등 보완 정책의 병행이 필수적이라는 의견이 제기되고 있다.

 

 

 

나의 한 문장

 

이런 큰 변화 앞에서 가장 중요한 건 '미리 준비하는 지혜'입니다. 여러분의 주거 계획을 다시 한번 점검해보세요. 특히 2주택을 보유하신 분들은 2026년이 오기 전에 전문가와 상담해 과세 영향을 미리 계산해보는 게 좋습니다. 전세로 살고 계신 분들은 월세 전환 시 발생할 수 있는 주거비 부담 증가에 대비해 대체 주거 방안을 고려해보시길 바랍니다. 정부는 이번 정책이 전세난을 더욱 악화시킬 수 있다는 점을 인지하고, 서민층을 위한 대책 마련에 더욱 힘써야 할 것입니다. 우리 모두 이 변화를 두려워만 할 게 아니라, 현명하게 대처할 방법을 함께 고민해봅시다. 어려운 시기일수록 정확한 정보를 바탕으로 차분히 판단하는 자세가 가장 중요합니다. 앞으로도 지속적으로 정책 변화를 주시하며, 가정의 주거 안정을 위해 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.