실거주 10년이면 최대 80% 그대로 — 달라지는 양도세 공제 총정리

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

 

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📌 부동산·경제 궁금증 풀어보기 ㉒

🏡 양도세 공제, 이제
'거주'가 기준이 됩니다

💬 여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

🎙️ 진행 : 머니오백 팀장  |  🧑‍💼 게스트 : 정숙 · 현주 · 다엘

📌 한 줄 요약

양도세의 장기보유특별공제가 '오래 가졌나'에서 '오래 살았나'로 바뀝니다(정부안). 실제로 거주한 1주택은 지켜주고, 갖고만 있던 집의 공제는 줄어드는 방향이에요.

 

🏡 무엇이 달라지나

🎙️ 머니오백 팀장

집을 팔 때 세금을 줄여주는 '장기보유특별공제'라는 게 있잖아요. 이게 이번에 크게 바뀐다고요? 정숙 씨, 어떻게 달라지나요?

🧾 정숙 (세무)

지금까지는 '오래 가지고 있으면' 공제를 많이 해줬어요. 그런데 이제는 '오래 살았나'를 봅니다. 그러니까 실제로 그 집에 거주한 기간이 길수록 공제를 많이 받는 구조로 바뀌는 거예요. 갖고만 있고 안 살았다면, 예전보다 공제가 줄어들 수 있습니다.

🎙️ 머니오백 팀장

그럼 지금 당장 바뀌는 건가요? 준비할 시간은 있나요?

🧾 정숙 (세무)

한 번에 바뀌지 않고 단계적으로 갑니다. 2027년은 지금 그대로예요. 2028년부터 '보유'로 받던 공제를 줄이고 '거주'로 받는 공제를 늘려요. 그리고 2029년부터는 보유로 받는 공제를 아예 없애고, 거주기간만으로 계산합니다. 그러니 시간을 두고 내 상황을 점검할 여유는 있어요.

 

📋 같은 집인데 공제가 달라져요

'15년 보유했지만 5년만 거주한 경우'를 예로 들면, 연도별로 공제율이 이렇게 바뀝니다(1세대 1주택 기준, 정부안).

시점	계산 방식	공제율
현재 (~2027년)	보유 40% + 거주 20%	60%
2028년	보유 20% + 거주 30%	50%
2029년~	거주 5년 × 8% (보유공제 폐지)	40%

반대로 10년 보유하며 10년 내내 거주했다면, 개편 이후에도 최대 80%를 그대로 받습니다. 실제로 오래 산 사람은 손해가 없는 구조예요.

 

📊 거주기간이 길수록 공제도 커져요

2029년부터는 거주기간 1년마다 8%씩, 최대 80%까지 공제됩니다(1세대 1주택 기준). 거주기간에 따라 이렇게 달라져요.

🏡 거주기간별 장기거주 공제율 (2029년~ 정부안)

3년 거주  →  24%

 

5년 거주  →  40%

 

10년 이상 거주  →  80% (최대)

 

 

※ 1세대 1주택 기준, 정부안입니다. 수치·시행 시기는 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

 

🗣️ 오래 산 사람을 위한 배려도 있어요

🎙️ 머니오백 팀장

현주 씨, 한집에서 오래 실제로 살아온 분들에게는 어떤 혜택이 있나요?

🔑 현주 (거주·실무)

오래 거주한 실수요자를 위한 배려가 함께 들어갔어요. 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1세대 1주택자는, 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어납니다. 실제로 그 집에서 오래 산 분들의 부담을 덜어주려는 거죠. 이사가 불가피했던 사정도 일부 거주기간으로 인정해주는 방향이라고 해요.

🎙️ 머니오백 팀장

그럼 집이 아닌 토지나 상가는 어떻게 되나요? 거기도 거주기간을 따지긴 어렵잖아요.

📈 다엘 (자산)

맞아요, 그래서 나눴어요. 사람이 사는 주택은 '거주' 기준으로, 토지나 상가처럼 거주 개념이 없는 자산은 예전처럼 '보유' 기준으로 공제합니다. 즉 주택만 거주 중심으로 바뀌고, 나머지 자산은 기존 방식이 유지되는 거예요. 다만 이 모든 게 아직 정부안이라, 확정 전까지는 방향만 참고하시는 게 좋습니다.

 

🍩 이번 개편, 한눈에

양도세 장특공제 개편을 한 장으로 정리하면, 이렇게 나뉩니다.

장특공제

🏡 주택 — 거주기간 중심 (최대 80%)

👵 오래 산 1주택 — 기본공제 250만→2,500만원

🏢 토지·상가 — 기존 '보유' 기준 유지

 

➡️ 핵심은 "거주하는 집은 지키고, 갖고만 있던 집은 정리"입니다.

 

✅ 오늘의 조언 한마디씩

🧾 정숙

한 번에 바뀌지 않고 2027→2028→2029년 단계적으로 갑니다. 내 집의 보유기간과 거주기간을 지금 정리해두고, 매도 시점을 세무사와 함께 따져보세요.

🔑 현주

오래 실제로 산 1주택은 기본공제 확대 등 배려가 있어요. '거주기간 증빙'이 중요해지니, 전입·거주 기록을 잘 챙겨두세요.

📈 다엘

아직 정부안 단계예요. 방향(거주 중심)은 참고하되, 큰 매도·보유 결정은 국회 통과 후 최종 내용을 보고 하시는 게 안전합니다.

 

📝 오늘의 3줄 요약

① 양도세 장기보유특별공제가 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 바뀐다(정부안).

② 2027년 현행 유지 → 2028년 보유공제 축소 → 2029년 보유공제 폐지, 거주 10년이면 최대 80% 유지.

③ 10년 거주·30억 이하 1주택은 기본공제 250만→2,500만원. 토지·상가는 기존 '보유' 기준 유지.

 

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 2026년 세제개편안(정부안)을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 아직 국회를 통과한 확정 법이 아닙니다. 공제율·기본공제·시행 시기는 논의 과정에서 바뀔 수 있고, 개인의 보유·거주기간, 양도가액, 주택 수에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제 양도세 계산과 매도 시점 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. 본 글은 세무 자문이 아닙니다.

📎 참고 출처

· 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026.8.3. 발표) 및 상세본·문답자료
· 양도소득세 장기보유특별공제 개편 관련 공개 보도 종합
※ 위 내용은 공개된 정부 발표 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다. 수치는 정부안 기준이며 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

 

📮 다음 편 예고 : 다주택자 매도 타이밍 (중과 한시완화) — 23편

💬 양도세에서 가장 궁금한 점은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

 

 

 

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