계약 만기 전 세입자 퇴거, 중개보수 누가 내야 할까? 임대인·세입자 필수 체크포인트

저도 임대인 경험을 통해 세입자 조기 퇴거 시 중개보수 문제로 고민한 적이 많았습니다. 이번 글에서는 만기 전 세입자 퇴거 시 중개보수 부담 주체, 법적 근거, 특약 활용법, 실무 절차까지 실제 사례와 함께 쉽고 명확하게 정리했습니다. 임대인과 세입자 모두 꼭 알아야 할 핵심 정보를 이야기하듯 전해드립니다.

 

 

 

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# 만기 전 퇴거, 중개보수 누가 부담하나?

 

임대차계약 기간이 남아 있는 상태에서 세입자가 갑작스럽게 이사를 나가겠다고 하면, 임대인 입장에서는 새로운 임차인을 구해야 하므로 중개보수 문제가 자연스럽게 따라옵니다. 실제로 현장에서는 계약 기간이 상당히 남아 있을 때 세입자가 먼저 나가면, 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수를 기존 세입자가 부담하는 것이 관행처럼 여겨집니다. 이는 임대인에게 갑작스러운 부담이 생긴 만큼, 그 부담을 세입자가 일부 분담하는 방식으로 굳어진 실무적 관행입니다. 하지만 이 관행이 곧 법적 의무로 이어지는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

# 법적 의무는 없다, 관행일 뿐

 

공인중개사법 제32조에 따르면, 중개보수는 중개의뢰인인 임대인과 신규 임차인만이 부담하도록 규정되어 있습니다. 즉, 만기 전에 나가는 세입자는 법적으로 임대인 몫의 중개보수를 부담할 의무가 없습니다. 세입자가 "중개보수를 못 주겠다"고 해도 임대인이 강제할 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 실제로 법원 판례와 실무에서도, 별도의 약정이나 특약이 없는 한 임대인과 신규 임차인이 중개보수를 부담하는 것이 원칙으로 인정되고 있습니다. 묵시적 갱신으로 거주 중인 세입자 역시, 별도의 약정이 없다면 중개보수 부담 의무가 없습니다.

 

 

# 특약이 있다면 법적으로 청구 가능

 

만약 임대차계약서에 "계약 만기 전 퇴거 시, 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다"는 특약이 명확히 기재되어 있다면 상황이 달라집니다. 민법과 주택임대차보호법 등 관련 법령을 위반하지 않는 범위 내에서 작성된 특약은 법적 효력을 가집니다. 따라서 계약서에 이런 특약이 있다면, 임대인은 만기 전에 퇴거하는 세입자에게 중개보수를 정당하게 요구할 수 있습니다. 실제로 법원도 특약의 유효성을 인정하고 있어, 계약서 작성 시 이 부분을 명확히 기록해 두는 것이 임대인에게 유리합니다.

 

 

# 중개보수 지급, 올바른 절차는?

 

중개보수는 법적으로 임대인과 신규 임차인이 공인중개사에게 직접 지급해야 합니다. 세입자가 임대인에게 중개보수를 전달하고, 임대인이 이를 공인중개사에게 지급하는 것이 올바른 절차입니다. 기존 세입자가 직접 공인중개사에게 중개보수를 지급하는 경우도 있지만, 이는 법에서 정한 방식과는 다릅니다. 따라서 임대인은 기존 세입자로부터 받은 중개보수를 공인중개사에게 전달하는 방식으로 처리하는 것이 안전합니다.

결론적으로, 만기 전에 나가는 세입자에게 중개보수를 받으려면 계약서에 특약을 명확히 기재하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 별도의 약정이 없다면, 법적으로 세입자에게 중개보수 청구가 불가능하다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

 

 

나의 한 문장

 

저도 임대인으로서 세입자가 계약 만기 전에 이사를 나간 적이 있었는데, 그때 중개보수 문제로 당황했던 기억이 있습니다. 이번에 알게 된 사실처럼, 법적으로 세입자에게 중개보수를 강제할 수 없다는 점을 꼭 기억하세요. 계약서에 특약을 명확히 넣어두면 분쟁을 예방할 수 있으니, 앞으로는 꼭 챙기시길 권합니다. 다만, 특약 내용이 법을 벗어나지 않도록 주의해야 하고, 중개보수 지급 절차도 정확히 지키는 게 중요합니다. 제도적으로 계약서 작성 시 중개보수 특약란을 표준화하면 더 좋겠다는 생각이 듭니다.