2026년 서울 아파트 입주 물량 48% 급감, 지역별 데이터 총정리/서초·송파·은평 TOP3 분석

 

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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2026년 서울 아파트 입주 물량 분석

투자자 관점에서 본 데이터 총정리

2026년 서울 아파트 입주 물량이 급감합니다. 노후 준비를 위해 부동산을 연구하던 중, 이 공급 절벽이 투자에 어떤 영향을 미칠지 분석했습니다.

머니 오백 연구소에서 여러 출처의 데이터를 교차 검증하고, 과거 데이터와 비교했습니다.

1. 2026년 서울 입주 물량 데이터

출처마다 수치가 다릅니다. 집계 기준의 차이 때문입니다.

출처	2026년 물량	2025년 대비	감소율
직방	16,412세대	31,454세대	▼ 48%
서울시	24,000세대	47,000세대	▼ 49%
부동산R114	29,161세대	42,611세대	▼ 32%

공통점은 명확합니다. 2026년 입주 물량은 2025년 대비 최소 32%, 최대 49% 감소합니다.

투자자 관점에서는 민간 분양 아파트 기준인 직방 데이터(16,412세대)가 더 유의미합니다.

2. 과거 데이터와 비교

실제 투자하면서 느낀 건, 입주 물량만으로 집값을 예측할 수 없다는 점입니다.

연도	입주 물량	전년 대비	집값 동향
2017년	52,000세대	+63%	📈 강한 상승
2023년	30,000세대	-14%	📉 하락
2024년	28,000세대	-7%	📈 반등
2025년	31,000세대	+11%	📈 강한 상승
2026년	16,000세대	-48%	❓ 주목

2017년에는 입주 물량이 52,000세대로 최고 수준이었지만, 서울 집값은 강하게 상승했습니다.

입주 물량과 집값은 단순 반비례 관계가 아닙니다. 투자자 관점에서는 금리와 수요를 더 면밀히 봐야 합니다.

3. 지역별 입주 물량 분석

월 500만원 현금흐름 목표 투자자라면, 어느 지역에 물량이 집중되는지 알아야 합니다.

순위	자치구	입주 물량	비중
1위	서초구	5,155세대	31.4%
2위	은평구	2,451세대	14.9%
3위	송파구	2,088세대	12.7%
4위	강서구	1,066세대	6.5%
5위	동대문구	837세대	5.1%

■ 지역별 입주 물량 분포 (막대 그래프)

서초구 (31.4%)

 

은평구 (14.9%)

 

송파구 (12.7%)

 

기타 22개 구 (41.0%)

 

서초구 1개 구가 전체의 31.4%를 차지합니다. 투자자 관점에서는 이 지역 편중이 지역별 집값 차별화를 더욱 심화시킬 가능성이 높습니다.

4. 정비사업 의존도 90%

2026년 서울 입주 물량의 90%가 재개발·재건축입니다.

● 입주 물량 구성 (원형 그래프)

 

 

재개발·재건축: 90%

 

일반 분양: 10%

정비사업 의존도 90%가 의미하는 것:

항목	의미
공급 증가	단기간 공급 증가 불가능 (정비사업 7~10년 소요)
2027년 이후	정비사업 중심 구조 지속 (연 2~3만 세대 수준)

실제 투자하면서 느낀 건, 서울은 구조적으로 공급 부족이 지속될 수밖에 없다는 점입니다.

5. 수요 vs 공급 분석

투자자 관점에서 중요한 건 "수요 대비 공급이 부족한가?"입니다.

구분	세대 수	충족률
적정 입주량 (서울시)	약 46,000세대	100%
2025년 입주 물량	약 31,000세대	67%
2026년 입주 물량	약 16,000세대	35%

적정 입주량의 35% 수준입니다. 구조적 공급 부족이 명확합니다.

6. 머니 오백 연구소 결론

📊 핵심 요약

1. 입주 물량 48% 급감은 사실
2025년 31,000세대 → 2026년 16,000세대로 급감합니다.

2. 하지만 "입주 물량 급감 = 집값 하락"은 아니다
2017년 사례를 보면, 입주 물량 52,000세대 최고점에서도 집값은 상승했습니다.

3. 구조적 공급 부족은 지속
정비사업 의존도 90%로 단기간 공급 증가는 불가능합니다.

4. 지역별 차별화 심화 예상
서초구 31.4% 집중. 강남권과 외곽 지역 격차가 벌어질 가능성이 높습니다.

노후 준비하는 투자자 입장에서는 입주 물량보다 금리·수요·정책을 종합적으로 판단해야 합니다. 월 500만원 목표라면 안정적 임대 수요 지역을 선택하는 게 핵심입니다.

📊 머니 오백 연구소는 투자자 관점에서 부동산과 경제 데이터를 분석합니다.
월 500만원 현금흐름을 목표로 함께 공부하시죠.