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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.
📊 첫 번째 현실: 전세 퇴거자금, 1억 원의 벽
안녕하세요. 부동산 세금 전문가 김세무입니다.
요즘 제 사무실에는 하루에도 수십 통의 상담 전화가 옵니다. 대부분 같은 질문입니다.
"세입자가 나가는데... 전세금을 어떻게 돌려주죠?"
"2025년 6월 27일 이후로 대출이 안 된다던데 정말인가요?"
네, 현실입니다. 😥
🚨 6·27 대출규제의 충격적 실상
2025년 6월 27일, 정부는 수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안을 전격 발표했습니다.
그 핵심 내용은:
- ✅ 전세퇴거자금대출 한도: 1억 원으로 제한 (수도권·규제지역)
- ✅ 다주택자 주택담보대출: 사실상 전면 차단
- ✅ 소유권 이전 조건부 전세대출: 전면 금지
- ✅ 전세대출 보증비율: 90% → 80%로 축소
정부는 수도권과 규제지역에서 주택 구입 시 주택담보대출을 6억 원 이상 받을 수 없도록 하고, 다주택자의 주담대 이용을 제한했습니다.
💰 구체적인 숫자로 보는 현실
제 고객 중 한 분의 사례를 소개합니다:
[사례 A씨]
- 서울 강남구 아파트 소유 (공시가격 12억 원)
- 전세 세입자 보증금: 5억 원
- 기존 주택담보대출: 2억 원
- 문제: 세입자가 나가는데 퇴거자금 3억 원이 부족
➡️ 6·27 규제 이전: 전세퇴거자금대출 3억 원까지 가능
➡️ 6·27 규제 이후: 최대 1억 원만 가능 ❌
차액 2억 원을 어떻게 마련할까요?
우리은행과 BNK부산은행은 규제 시행 이전인 6월 27일 전에 임대차 계약을 체결한 임대인에게는 1억 원을 초과하는 전세퇴거자금대출을 제공하기 시작했습니다.
하지만 6월 27일 이후 신규 계약자는? 답이 없습니다.
💸 두 번째 전략: 세금 최적화로 살아남기
📈 2025년 달라진 세금, 숫자로 확인하세요!
1️⃣ 종합부동산세 세율 완화 (희소식! 🎉)
2025년부터 종부세 과세표준 구간별 세율이 전반적으로 인하됩니다. 1세대 1주택자는 기존 0.5~2.7%에서 0.35~1.5%로, 일반 다주택자는 0.6~6.0%에서 0.5~4.0%로 완화됩니다.
실제 절세 효과 계산
구분 종전 세율 개정 세율 절감률
| 1세대 1주택 | 0.5~2.7% | 0.35~1.5% | 최대 44% ↓ |
| 다주택자 | 0.6~6.0% | 0.5~4.0% | 최대 33% ↓ |
[실제 사례 계산]
공시가격 20억 원 주택 2채 보유 시:
- 종전: 종부세 약 850만 원
- 개정 후: 종부세 약 570만 원
- 절감액: 280만 원 💰
2️⃣ 양도소득세 중과 한시 배제 연장
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 배제하는 기한이 2025년 5월 9일에서 2026년 5월 9일까지 1년 연장됐습니다.
중과세율 비교표
주택 수 중과세율 (적용 시) 기본세율 (배제 시)
| 2주택 | 기본+20%p | 6~45% |
| 3주택 이상 | 기본+30%p | 6~45% |
[실제 절세 효과]
- 양도차익 3억 원 발생 시
- 중과세율 적용: 세금 약 1억 2,000만 원
- 기본세율 적용: 세금 약 6,000만 원
- 절감액: 6,000만 원! 🎊
3️⃣ 임대사업자 세제 혜택 (꼭 챙기세요!)
10년 민간등록임대의 경우 60㎡ 이하는 취득세 100% 감면, 재산세도 40㎡ 이하는 100% 감면이 적용됩니다.
임대사업자 등록 시 혜택
구분 취득세 감면 재산세 감면
| 60㎡ 이하 | 100% 감면 ✨ | 85% 감면 |
| 60~85㎡ | 50% 감면 | 50% 감면 |
사업자등록과 임대사업자등록을 모두 하고 요건을 충족하면 소형주택 임대사업자는 소득세의 30%(2호 이상 시 20%), 장기일반민간임대주택은 75%(2호 이상 시 50%)를 감면받을 수 있습니다.
🎯 세 번째 핵심: 지금 당장 해야 할 5가지
✅ 1. 임대차 계약 날짜 재확인
6월 27일 이전 계약자라면?
- 우리은행, BNK부산은행에서 1억 원 초과 대출 가능
- 필수 서류: 계약서 원본, 계약금 입금증 등
6월 27일 이후 계약자라면?
- 1억 원까지만 대출 가능
- 부족분은 자체 자금 또는 2금융권 활용 필요
✅ 2. 임대사업자 등록 전략적 활용
등록 시 핵점 혜택 3가지:
- 필요경비율 우대: 미등록 50% → 등록 60% 📊
- 공제금액 증가: 미등록 200만 원 → 등록 400만 원 💵
- 세액감면: 최대 75% (장기임대주택) 🎁
세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고 임대료 증가율을 5% 이하로 유지하면 필요경비 60%와 공제금액 400만 원 우대가 적용됩니다.
[실제 절세 계산]
연 임대수입 2,000만 원 경우:
- 미등록 시: 세금 약 280만 원
- 등록 시: 세금 약 112만 원
- 절감액: 168만 원 매년! 💰
✅ 3. 공동명의 전략 재검토
12억 원 아파트를 단독명의하면 과세표준 전체가 한 명에게 매겨지지만, 공동명의(50:50)로 하면 각자 6억 원씩 과세표준을 가져가 누진세 효과를 완화할 수 있습니다.
공동명의 절세 효과
보유 형태 재산세 종부세 합계
| 단독명의 | 240만 원 | 180만 원 | 420만 원 |
| 부부 공동명의 | 160만 원 | 90만 원 | 250만 원 |
| 절감액 | 80만 원 | 90만 원 | 170만 원 ⬇️ |
✅ 4. 양도세 중과 유예 기간 활용
2026년 5월 9일까지 매도 시:
- 중과세 없음 ✅
- 장기보유특별공제 최대 90% 적용 가능
2주택자는 기존 대비 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 수준의 중과세율 인하가 적용되고, 장기보유특별공제율도 최대 90%까지 확대됩니다.
타이밍이 생명입니다! ⏰
✅ 5. 전세에서 월세 전환 검토
RTI(임대료 대비 소득비율) 규제로 인해:
- 전세 대출보다 월세 대출이 더 쉬울 수 있음
- 월세 수익으로 안정적 현금흐름 확보
임대사업자 보증금 반환 대출은 가능하지만 RTI를 보게 되면 월세 대비 대출을 해주는데, 주택의 경우 월세가 굉장히 낮아서 원하는 한도가 나오지 않는 경우가 많습니다.
[월세 전환 시 수익 비교]
전세 5억 원 → 월세 250만 원(보증금 1억 원) 전환:
- 연 임대수익: 3,000만 원
- 간주임대료 대비 실수익 증가 💹
🔥 네 번째 긴급 대응: 대출 막힌다면?
💡 대안 전략 3가지
1️⃣ 보금자리론 활용
무주택자나 1주택자는 특례보금자리론을 통해 전세퇴거자금을 마련할 수 있으며, 총 한도는 최대 5억 원이고 LTV 70%, DTI 60%가 적용됩니다.
- 최대 한도: 5억 원
- 금리: 4%대 (시중은행 대비 유리)
- 대상: 1주택자, 주택가격 9억 원 이하
2️⃣ 2금융권 대출
1금융권에서 막힌다면:
- 캐피털, 저축은행, 보험사 등
- 금리: 4.5~7% (신용도에 따라 차등)
- 한도: LTV 70% 이내
3️⃣ 사업자대출 전환
- 개인 → 법인 명의 전환 검토
- 사업자대출로 RTI 규제 회피
- 주의: 법인세, 취득세 추가 부담 고려 필요
📌 마무리: 전문가가 드리는 3가지 조언
1️⃣ 지금은 방어의 시기입니다 🛡️
2025년부터 종부세 세율이 전반적으로 인하되고, 양도세 중과가 1년 연장되는 등 실수요자와 중산층 중심의 세 부담 완화에 초점이 맞춰졌습니다.
- 무리한 확장보다는 보유 자산 최적화에 집중
- 절세 전략으로 연간 수백만 원 절약 가능
- 6월 27일 전 계약자는 즉시 대출 신청
2️⃣ 임대사업자 등록, 선택 아닌 필수 📝
- 세금 감면 효과: 연 수백만 원
- 종부세 합산 배제 혜택
- 양도세 중과 배제
3️⃣ 2026년 5월까지가 골든타임 ⏳
- 양도세 중과 유예 기간 활용
- 포트폴리오 재조정 최적기
- 타이밍을 놓치면 수천만 원 손실 가능
🎁 특별 부록: 체크리스트
✔️ 즉시 확인해야 할 5가지
- 📅 임대차 계약 날짜 확인 (6월 27일 기준)
- 🏦 대출 가능 은행 문의 (우리/BNK부산)
- 📋 임대사업자 등록 여부 확인
- 💰 2025년 종부세 예상액 계산
- 📊 양도 예정 주택 매도 타이밍 점검
✔️ 세무사 상담 시 준비할 서류
- 전체 보유 부동산 목록
- 임대차 계약서 전체
- 대출 내역서
- 최근 3년 종합소득세 신고서
- 임대사업자 등록증 (있는 경우)
💬 마지막 당부
여러분, 2025년은 정말 '생존의 해'입니다.
전세대출 규제 강화는 단기적으로 세입자에게 부담을 줄 수 있지만, 중장기적으로는 전세가율을 낮추고 집값을 안정시키려는 의도가 있습니다.
정부는 계속 규제를 강화하고 있습니다. 하지만 법의 테두리 안에서 합법적으로 절세하는 것은 당연한 권리입니다.
- ✅ 임대사업자 등록으로 연 수백만 원 절세
- ✅ 공동명의 전환으로 종부세 절반으로
- ✅ 양도 타이밍 조절로 수천만 원 절약
지금 바로 세무사와 상담하세요.
1년 늦으면 수천만 원의 차이가 납니다. 💸
📞 전문가 상담 필요하신가요?
"세금은 아는 만큼 줄어듭니다"
"대출은 타이밍이 생명입니다"
합법적 절세, 전문가와 함께하세요! 🤝
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