2025년 법인 vs 개인 부동산 투자 완벽 비교

안녕하세요, 오늘은 2025년 기준 법인과 개인의 부동산 투자 전략에 대해 알아보려고 해요. 먼저 취득 단계에서의 세금 차이, 그 다음 운용 단계에서의 소득세 비교, 마지막으로 양도 시 발생하는 세금에 대해 설명드릴게요. 특히 최근 화제가 된 연예인의 법인 투자 사례도 함께 살펴보면서, 과연 법인 투자가 정말 유리한지, 아니면 개인 투자가 더 나은지 객관적으로 분석해보도록 하겠습니다. 부동산 투자를 고민하시는 분들께 꼭 필요한 정보니 끝까지 함께해주세요!

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://www.homeknock.co.kr/web-front/community/insight/9669/

 

 

 

법인 주택 취득 시 세금 부담 급증, 개인 대비 최대 12배 차이

 

최근 부동산 시장에서 법인을 통한 주택 매매에 대한 관심이 높아지고 있으나, 세금 전문가들은 이에 대해 경고의 목소리를 내고 있습니다. 2020년 8월 12일 개정된 지방세법에 따르면, 법인이 주택을 취득할 경우 지역이나 보유 주택 수에 관계없이 12%의 취득세율이 적용됩니다. 이는 개인이 첫 주택을 취득할 때 적용되는 1% 취득세율과 비교하면 무려 12배에 달하는 수준입니다. 예를 들어, 5억 원 상당의 주택을 취득할 경우 개인은 500만 원의 취득세를 납부하지만, 법인은 6,000만 원을 부담해야 합니다. 이러한 높은 취득세율은 법인을 통한 주택 투자의 진입장벽을 크게 높이는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

 

 

보유 단계에서도 가중되는 세금 부담, 종부세 최고 5% 적용

 

주택 취득 이후 보유 단계에서도 법인에게는 높은 세금 부담이 지워집니다. 종합부동산세(종부세) 산정 시 법인에게는 개인에게 적용되는 9억 원의 기본공제가 전혀 적용되지 않습니다. 더욱이 지역에 상관없이 2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5.0%라는 높은 세율이 일괄 적용됩니다. 이는 개인의 경우 주택 수와 보유 기간, 거주 여부 등에 따라 세율이 차등 적용되는 것과는 큰 차이를 보입니다. 실제로 기준시가 10억 원의 주택을 보유할 경우, 개인은 약 101만 원의 종부세를 납부하지만 법인은 1주택이라도 약 1,700만 원의 종부세를 부담해야 합니다. 이러한 높은 보유세는 법인의 임대 수익률을 크게 낮추는 요인이 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

주택 처분 시 추가 법인세 20% 부과, 수익성 악화 우려

 

주택을 매각할 때도 법인은 개인과는 다른 세금 체계를 적용받습니다. 개인의 경우 양도소득세가 부과되지만, 법인은 법인세와 함께 2021년 1월 1일부터 시행된 '토지 등 양도차익에 대한 추가 법인세' 20%가 부과됩니다. 현행 법인세율(과세표준 2억 원 초과 200억 원 이하 구간 기준 19%)에 이 추가 법인세 20%가 더해져 실질적으로 약 39%의 높은 세율이 적용되는 셈입니다. 게다가 개인에게 적용되는 양도소득세 비과세나 장기보유특별공제 등의 혜택도 받을 수 없어, 주택 처분 시 법인의 세금 부담은 개인에 비해 훨씬 큽니다. 이는 법인을 통한 주택 투자의 수익성을 크게 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

전문가들 "법인 주택 투자 신중해야", 대안 투자 방식 모색 권고

 

이러한 상황에서 부동산 세금 전문가들은 법인을 통한 주택 투자에 대해 신중한 접근을 권고하고 있습니다. 현재의 세제 하에서는 법인으로 신규 주택을 취득하는 것이 세금 측면에서 큰 이점을 가지기 어렵다는 것입니다. 오히려 기존에 법인 명의로 주택을 보유하고 있는 경우, 적절한 시기에 매각하거나 대표이사 등 개인에게 매각하는 등의 출구전략을 고민해볼 필요가 있다고 조언합니다. 또한, 주택 대신 상가나 오피스텔 등 주택 외 부동산에 투자하거나, 개인 명의의 주택임대사업자나 주택매매사업자 등 다른 형태의 부동산 투자 방식을 고려해볼 것을 제안하고 있습니다. 결론적으로, 현재의 세제 환경에서는 법인을 통한 주택 투자보다는 개인 차원의 신중한 접근이 더욱 유리할 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해입니다.

 

 

 

나의 한 문장

 

여러분, 법인으로 주택을 매매할 때는 *취득-보유-처분* 모든 단계에서 개인과 다른 세금 체계가 적용됩니다. 제 경험상, 법인으로 주택을 구매하면 *취득세 12%*가 즉시 부과되는데, 이는 개인보다 12배 높은 금액입니다. 예를 들어 5억 원 주택을 사면 개인은 500만 원이지만 법인은 6,000만 원을 내야 해요. 보유 단계에서는 *종부세*도 문제죠. 법인은 기본공제 9억 원이 없어 10억 원 주택이라면 1,700만 원을 매년 내야 합니다. 처분 시에는 *법인세 19% + 추가 법인세 20%*로 총 39%의 세금이 나와 수익률이 크게 떨어집니다.

*주의사항*: 법인 주택은 장기 보유 시 매년 종부세 부담이 누적됩니다. 특히 추가 법인세는 단기 투자 시에도 높은 부담을 유발하니 철저한 수익 분석이 필수입니다.

*개선 필요 분야*: 현재 법인 취득세율 12%는 과도한 수준입니다. 중소기업의 사택 필요성 등을 고려해 일부 공제 혜택을 도입해야 한다고 생각해요. 또한 종부세 기본공제 적용 여부 재검토도 필요합니다.

법인 투자를 계획 중이라면, 반드시 전문가와 세금 시뮬레이션을 진행하시고, 단기 매매보다는 다른 투자 방안을 모색해보세요. 개인 명의나 상가/오피스텔 투자가 더 유리할 수 있습니다!