2024 전세대출 DSR 적용 및 국세 체납 확인 의무화, 임차인이 알아야 할 점

오늘 이야기할 내용은 전세대출 규제와 관련된 금융당국의 새로운 방침이에요. 임대인의 상환능력부터 DSR 적용까지 다양한 변화가 예정되어 있는데요. 전세사기와 깡통전세를 막기 위한 대책들이 어떻게 우리의 전세대출 환경을 바꿀지, 한 번 살펴보려고 해요.

 

 

 

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전세대출 규제 강화 방안, 금융당국의 주요 조치

 

최근 금융당국은 전세대출과 관련된 규제를 강화하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 전세대출의 급증이 가계부채 증가에 영향을 미치고 있다는 우려에서 비롯된 것입니다. 특히, 임차인이 전세대출을 받기 전에 임대인의 신용정보와 상환능력을 철저히 평가하는 방안을 추진하고 있습니다. 이러한 방안은 임대인의 국세 체납 여부, 신용불량 상태 등을 금융기관이 확인함으로써, 전세보증금 반환에 문제가 생기지 않도록 하겠다는 의도입니다. 전세사기와 깡통전세와 같은 위험을 줄이고, 임차인의 전세보증금이 안전하게 반환될 수 있는 기반을 마련하는 것이 이번 규제의 핵심입니다.

 

전세계약 만료 시, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 충분한 능력이 있는지, 체납된 세금은 없는지, 신용불량 상태인지를 확인하는 절차가 강화될 예정입니다. 금융당국은 이를 통해 위험 요소를 미리 차단하고, 무분별한 대출로 발생할 수 있는 금융 위험을 줄이려는 계획을 세우고 있습니다. 이와 같은 조치는 전세사기와 깡통전세로 피해를 입을 수 있는 임차인들을 보호하고, 전세대출 증가에 따른 금융 리스크를 사전에 차단하려는 목적입니다. 여러 금융기관들은 자체 신용평가시스템(CSS)을 통해 임대인의 신용도와 상환 능력을 검토하고, 필요 시 임차인에게 이를 기반으로 전세대출을 심사할 예정입니다.

 

 

DSR 규제, 전세대출에도 적용 검토

 

또한, 금융당국은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 전세대출에 도입하는 방안을 적극적으로 검토 중입니다. DSR 규제는 기존에 전세대출에 적용되지 않았던 규제입니다. 하지만 최근 전세대출의 급증이 가계부채 증가에 큰 영향을 미치고 있다는 지적이 많아짐에 따라, DSR 규제를 적용하려는 움직임이 강해지고 있습니다. 현재 전세대출은 DSR 규제를 받지 않아, 가계부채 관리의 사각지대에 놓여있다는 비판을 받아왔습니다. DSR 규제가 전세대출에 적용되면, 임차인의 대출 한도가 줄어들고, 이를 통해 대출 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

금융당국은 전세대출의 DSR 규제를 위해, 수도권 및 비수도권 지역과 소득 수준에 따른 DSR 비율을 정교화하는 작업을 진행하고 있으며, 이를 통해 보다 정확한 대출 한도를 산출하는 시스템을 구축하고자 하고 있습니다. 전세대출의 경우, 임대인이 대출금을 직접 상환하는 것이 아니기 때문에 DSR 규제가 전세대출에 적용되면 임차인의 대출 가능 금액이 크게 줄어들어 대출 규모 억제에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

 

 

전세보증금 반환보증 비율 낮추기

 

전세보증금 반환보증 비율을 낮추는 방안도 함께 논의되고 있습니다. 현재 전세보증금의 90~100%에 달하는 보증비율을 80% 이하로 낮춤으로써, 대출 심사를 더욱 강화하고, 무분별한 대출을 방지하겠다는 것이 금융당국의 의도입니다. 이러한 보증비율 조정은 은행들이 더 현실적인 대출 심사를 할 수 있도록 돕고, 과도한 대출로 인해 발생할 수 있는 금융 리스크를 줄이기 위한 조치입니다.

 

금융당국은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증기관이 전세보증금 반환보증을 관리하고 있는 만큼, 이들 기관의 연간 공급 계획과 적정 보증 규모를 함께 검토할 계획입니다. 이로 인해 금융기관들은 전세대출 심사 과정에서 더욱 신중한 검토를 할 수밖에 없게 될 것이며, 이를 통해 전세대출 증가세를 억제할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

임대인의 국세체납 및 신용불량 여부 필수 확인

 

금융당국은 전세대출 심사 과정에서 임대인의 국세체납 여부와 신용불량 여부를 필수적으로 확인하는 방안도 적극 검토 중입니다. 국세 체납이 있을 경우, 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되면 임차인의 전세보증금보다 국세가 먼저 변제되는 경우가 많아 임차인의 보증금 반환에 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 이에 따라 금융당국은 임대인의 국세 체납 여부를 전세대출 심사에서 반드시 확인해야 한다고 강조하고 있습니다. 이는 임차인의 권익 보호와 전세보증금 반환의 안전성을 강화하는 중요한 방안으로 작용할 것입니다.

 

 

 

전세대출 증가가 부동산 시장에 미치는 영향

 

전세대출의 급격한 증가는 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 전세대출의 급증이 집값 상승을 유발하는 요인 중 하나로 지목되며, 갭 투자가 늘면서 전셋값이 상승하고, 그에 따라 매매가까지 올라가는 악순환이 발생하고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 전세대출 규제가 강화되어야 한다는 목소리가 커지고 있으며, 금융당국도 이러한 문제의식을 바탕으로 규제 강화 방안을 적극 검토하고 있습니다.

 

2012년 23조 원에 불과했던 전세대출 잔액은 2016년 이후 급증하여 2019년에는 100조 원을 돌파했고, 2021년 말에는 180조 원을 넘어섰습니다. 현재는 약 190조 원대로 추정되며, 전세대출이 가계부채 증가의 주된 원인 중 하나로 작용하고 있습니다. 이러한 상황에서 금융당국은 전세대출에 대한 규제를 강화하여, 부동산 시장과 가계부채의 안정을 도모하고 있습니다.

 

결론적으로, 금융당국의 전세대출 규제 강화 방안은 전세사기와 깡통전세의 리스크를 줄이고, 가계부채 증가를 억제하기 위한 중요한 조치로 평가되고 있습니다. 앞으로도 금융당국의 조치가 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있습니다.

 

 

 

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