14편 | 단순 증여 vs 부담부 증여 🏠— 세금 2억 6천만 원 차이의 비밀

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

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14편 | 단순 증여 vs 부담부 증여 🏠

— 세금 2억 6천만 원 차이의 비밀

 

🏢 장면 1. "아들한테 아파트를 주고 싶습니다"

목요일 오후, 한정숙 세무사 사무실. 고급 코트를 입은 60대 남성이 부동산 등기부등본 두 장을 테이블에 올려놓았다.

🙋‍♂️ 고객 (송인철, 65세, 다주택자)

세무사님, 저 아파트가 두 채 있는데요. 한 채를 아들한테 넘기고 싶어요. 시세가 한 20억 정도 되는 건데, 전세 세입자가 있어서 보증금이 10억이에요. 이거 어떻게 해야 세금을 덜 낼 수 있나요? 🤔

👩‍💼 한정숙 세무사

좋은 타이밍에 오셨어요. 질문 하나만 할게요. 그 전세 보증금 10억, 아들한테 넘기기 전에 갚으실 생각이에요?

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

당연히 갚아야 하는 거 아닌가요? 아들한테 깨끗하게 주고 싶으니까 보증금 다 갚고, 대출도 다 갚고 넘겨주려고요 😊

한정숙 세무사가 등기부등본을 내려놓으며 천천히 말했다.

👩‍💼 한정숙 세무사

송인철 님, 그 순수한 마음이 세금 2억 6천만 원을 더 내게 만듭니다. 😅

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

네?! 2억 6천이요?! 😨

 

📦 단순 증여 — 깨끗하게 주면 세금 6억

👩‍💼 한정숙 세무사

먼저 송인철 님이 원래 하려던 방식 — 단순 증여부터 볼게요. 대출 다 갚고, 전세 보증금도 다 돌려주고, 깨끗한 상태로 아파트를 아들한테 증여하는 거예요.

👩‍💼 한정숙 세무사

이 경우 증여 재산 가액이 20억 원 전체가 돼요. 여기서 증여 공제 5천만 원을 빼면 과세표준 19억 5천. 세금을 계산하면... 💸

항목	단순 증여
아파트 시세	20억 원
임대보증금	10억 → 아버지가 미리 갚음
증여 재산 가액	20억 원 (전액)
증여 공제	-5,000만 원
납부할 증여세	약 6억 원 💥

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

6억이요?! 아들이 그 세금을 어디서 내요?! 😱

👩‍💼 한정숙 세무사

그러니까요. 이게 "깨끗하게 줬더니 세금 폭탄"인 거예요. 많은 분이 순수한 마음으로 대출 다 갚고 주시는데, 사실 그게 더 비싸요.

 

🏗️ 부담부 증여 — 전세 끼고 주면 세금 3.4억

👩‍💼 한정숙 세무사

이제 부담부 증여를 보여드릴게요. 전세 보증금 10억을 갚지 말고 그대로 아들에게 승계하는 거예요. "아들아, 이 집 줄 테니까 전세 보증금 10억은 네가 나중에 갚아라."

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

그러면 아들이 빚을 떠안는 거잖아요. 그게 뭐가 좋은데요? 🤨

👩‍💼 한정숙 세무사

세금 구조가 완전히 달라지거든요. 핵심을 알려드릴게요.

👩‍💼 한정숙 세무사

부담부 증여를 하면 20억짜리 아파트가 두 부분으로 나뉘어요.

① 증여 부분: 20억 - 10억(보증금) = 10억 → 증여세 대상
② 유상 부분: 보증금 10억을 아들이 떠안는 것 = 아버지가 10억에 판 것과 같음 → 양도세 대상

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

아, 하나가 둘로 나뉘는 거군요. 증여세랑 양도세가 따로 계산된다? 😮

👩‍💼 한정숙 세무사

정확합니다. 그리고 이렇게 나누면 각각의 세금이 훨씬 줄어들어요. 계산 보여드릴게요.

항목	① 증여 부분 (10억)	② 양도 부분 (10억)
성격	무상 이전 (공짜로 줌)	유상 이전 (보증금 떠안김)
과세 대상	증여 재산가액 10억 - 공제 5천 = 9.5억	양도가액 10억 - 취득가액 비례분
세금	약 2.2억 원 (증여세)	약 1.2억 원 (양도세, 15년 보유 가정)
합계	약 3.4억 원

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

3.4억?! 아까 단순 증여가 6억이었잖아요. 차이가... 😳

👩‍💼 한정숙 세무사

2억 6천만 원 차이입니다. 같은 아파트, 같은 아들한테 주는 건데, 전세 보증금을 갚느냐 안 갚느냐 하나로 세금이 이렇게 달라져요. 💥

 

📊 단순 증여 vs 부담부 증여 — 한눈에 비교

항목	📦 단순 증여	🏗️ 부담부 증여
방식	대출·보증금 다 갚고 깨끗하게 줌	대출·보증금 그대로 아들에게 승계
증여 대상 금액	20억 원 (전액)	10억 원 (절반)
양도세	없음	약 1.2억 (보증금 승계분)
증여세	약 6억 원 🚨	약 2.2억 원
합계 세금	약 6억 원 💥	약 3.4억 원 ✅
절감액	약 2억 6천만 원 절감 🎯
자녀 부담	없음 (깨끗하게 받음)	보증금 10억 반환 의무 승계

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

아... 저는 몰랐어요. 깨끗하게 줘야 하는 줄 알았어요... 대출을 갚고 줘야 하는 줄 알았다고요 😥

👩‍💼 한정숙 세무사

그런 분들이 정말 많아요. 순수한 마음으로 갚고 주시는데, 그 순수함이 2억 6천을 더 내게 만드는 거예요. 소위 말해서 "전세 끼고 줘라, 대출 끼고 줘라" — 이게 다 이 이유예요.

 

🤔 그래도 단순 증여를 선택하는 경우

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

그러면 무조건 부담부 증여가 좋은 건가요?

👩‍💼 한정숙 세무사

대부분의 경우 그렇지만, 단순 증여를 선택하는 분들도 있어요. 이유가 있습니다.

단순 증여를 선택하는 이유	부담부 증여의 부담
자녀에게 부담을 주고 싶지 않음	자녀가 보증금 10억을 갚아야 함
국세청 부채 사후관리 걱정	보증금 승계 내역이 전산 등록됨 → 끝까지 추적
깔끔하게 끝내고 싶음	양도세 + 증여세 분리 신고 → 복잡

👩‍💼 한정숙 세무사

단순 증여를 해도 세금 낼 방법이 있어요. 아들이 그 아파트에 전세를 놓고 그 돈으로 증여세를 내면 돼요. 그리고 6억이 한꺼번에 부담스러우면 연부연납으로 5년간 나눠 낼 수도 있어요. 이자 3.1%가 붙긴 하지만요.

💡 단순 증여 시 세금 납부 방법

방법 1. 아들이 해당 아파트에 전세를 놓아서 세금 납부

방법 2. 연부연납 — 5년간 분할 납부 (가산금 연 3.1%)

방법 3. 아들 본인 자금 + 대출로 납부

 

🔍 부담부 증여의 사후관리 — 국세청은 끝까지 본다

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

부담부 증여를 하면 그 뒤로는 편한 건가요? 한번 하면 끝?

👩‍💼 한정숙 세무사

아닙니다. 12편에서 차용증 부채 사후관리 얘기했죠? 부담부 증여도 마찬가지예요. 아들이 승계한 보증금 10억은 국세청 전산에 등록돼요. "이 아들이 보증금 10억을 언제 갚나?" — 끝까지 추적합니다.

🔍 부채 사후관리 — 이런 것도 봅니다

① 보증금 승계 내역이 국세청 전산에 등록

② "보증금 갚았어?" → "무슨 돈으로?" → 소득 대비 검증

③ 세입자가 나가고 보증금을 돌려줄 때 → 자금 출처 확인

④ 이것 때문에 단순 증여 선택하는 분들도 있음

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

음... 2.6억 아끼는 건 좋은데, 국세청이 계속 보고 있다는 건 좀 부담스럽네요 😅

👩‍💼 한정숙 세무사

그래서 선택의 문제예요. 세금만 보면 부담부 증여가 유리하지만, 편의성과 심리적 안정까지 생각하면 단순 증여를 택하는 분들도 있어요. 중요한 건 비교를 해보고 선택하는 거예요. 모르고 단순 증여하면 후회하거든요.

 

💡 장면 2. "10년 뒤에 나머지도 줄 수 있다"

👩‍💼 한정숙 세무사

그리고 하나 더 알려드릴게요. 부담부 증여를 하면 이번에 증여한 건 10억이잖아요. 나머지 10억(보증금)은 아들이 빚으로 가지고 있는 거죠.

👩‍💼 한정숙 세무사

10년 후에 아들이 그 빚이 부담되면, 그때 가서 나머지를 또 증여해 줄 수도 있어요. 10년이 지나면 증여 공제가 초기화되니까요. 한 번에 다 주지 않아도 돼요. 📅

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

아, 그러면 이번에 10억 증여하고, 10년 뒤에 또 10억 증여해서 보증금 갚게 해줄 수도 있다는 거군요! 😊

👩‍💼 한정숙 세무사

맞습니다. 10년에 끊어서 나누면 세금 부담이 분산돼요. 그리고 그 사이에 가격이 오르면? 미리 증여한 게 더 유리해지는 거예요. 증여는 빨리 할수록 좋다는 게 이런 뜻이에요. ⏰

 

💬 장면 3. "갚지 말라는 말에 이런 뜻이 있었군요"

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

세무사님, "아들딸한테 집을 싸게 주려면 대출을 갚지 말라" — 이제 무슨 뜻인지 알겠어요. 오늘 안 왔으면 2억 6천을 더 낼 뻔했네요 😂

👩‍💼 한정숙 세무사

다음에 오시면 1주택자가 저가 양도하는 방법을 알려드릴게요. 부담부 증여 말고 아예 싸게 파는 방법도 있어요. 1세대1주택 비과세까지 활용하면 세금이 거의 안 나올 수도 있습니다. 🏠

🙋‍♂️ 고객 (송인철)

저 아파트 두 채 있으니까 해당은 안 되겠지만, 1주택자인 분들한테는 좋겠네요. 다음에 또 올게요 🙏

 

📋 한정숙 세무사의 상담 노트 — 부동산 증여 방식 비교

번호	항목	핵심 포인트
1	단순 증여	대출·보증금 갚고 깨끗하게 줌. 세금 높지만 자녀 부담 없음
2	부담부 증여	대출·보증금 승계. 세금 2.6억 절감. 단, 자녀가 빚 승계 + 사후관리
3	세금 구조	부담부 = 증여세(무상분) + 양도세(유상분)으로 분리 → 각각 세율 낮아짐
4	사후관리	승계한 보증금 → 국세청 전산 등록 → 다 갚을 때까지 추적
5	10년 후 전략	이번에 10억 증여 → 10년 후 나머지 증여. 세금 분산 + 공제 재활용
6	핵심 교훈	모르고 단순 증여 = 2.6억 손해. 반드시 비교 후 선택할 것

💎 오늘의 핵심 한 줄

자녀에게 집을 줄 때, 대출을 갚지 마세요.
전세·대출을 끼고 주는 부담부 증여가 세금 2억 6천만 원을 아끼는 길입니다.

📌 다음 편 안내

15편 | 1주택자 저가 양도 + 감정평가 활용법

👉 1세대1주택 비과세 + 저가 양도 허용 한도를 활용하면 양도세 1,400만 원으로 집을 넘길 수 있습니다.

※ 본 콘텐츠는 2026년 3월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.